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瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

2016-06-14 10:57:56 来源: 网易房产 举报
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住宅方面,上周东莞楼市房企推货持续下滑,仅有674套新品加推。

一、导读

1、宏观环境:深圳诞生全国总价地王 全国新增建设用地总量瘦身  莞1号线开工

全国: 6月2日,5.7万/㎡龙华新地王诞生让全国目光再度聚集深圳;紧跟着6月8日,深圳再度出现今年内全国总价地王。深圳总价地王来源于深圳光明区,是光明新区近三年来首次拍卖带居住用途的商住混合用地,占地面积15万㎡,总建筑面积50.9万㎡,土地使用年限为50年,吸引10多家房企争夺,经过两个小时最终被龙光地产140.6亿斩获,楼面价2.76万元/㎡。深圳地块遭遇疯抢,主要深圳商住用地稀缺供应有限,而购房需求依然强劲,因此每商住地推出必会引来房企你争我夺;同时龙光这次拿地,实际不是“龙光一个人在战斗”,其背后有大金主支持,闪现着浙商银行、平安大华以及其他机构的身影,债权和股权融资成为龙光在深圳大跃进的“杀器”。

6月6日,国土部召开发布会表示,“十三五”期间,安排新增建设用地总量将由“十二五”期间的3925万亩压缩至3256万亩,缩减比例约为17%,意味着未来5年,中国新增建设用地平均每年将减少100多万亩,同时反映出国土资源部将实行建设用地总量控制和减量化管理,以建设用地总量“瘦身”,倒逼存量建设用地的盘活,进一步提高土地资源集约利用水平。

东莞: 6月13日上午,东莞地铁1号线一期工程的勘察开工启动仪式在1号线新源路站举行,正式宣布1号线进入实质性的开工阶段,这也是东莞的第二条地铁。1号线建成后,将有5个站可换乘直达广州、深圳、惠州、佛山等城市。未来,随着东莞地铁1号线开通、人才与土地价格节节上升,深圳资源的外溢现象会更加显著,楼市会承接更多的广深客户,产业招商也会吸引更多的企业。

2、新增供应:中堂黄江虎门樟木头四分天下  住宅新增供应持续下滑

住宅方面,上周东莞楼市房企推货持续下滑,仅有674套新品加推,环比下滑42%,供应面积为7.32㎡,环比下滑39%。市场观望气氛弥漫,房企以小幅推货为主。供货方面,热门片区依旧是加推的重点区域,黄江、虎门、樟木头、中堂加推速度快,新品供应占据市场新增供应的94%。其中,虎门的中天·悦府加推144套72-88㎡洋房新品。非住宅方面,本周加推1125套新品,环比上涨4%,供应面积为5.59万㎡,环比上涨156%。主要是塘厦纯新项目怡兴商贸广场写字楼和商铺集中入市推动的。

从上周新拿预售证情况来看,房企近期加推持续回落,近期仅有天骄御峰、利丰中央公馆等4个项目加推。

3、成交量价:端午假期成交理想   市场观望情绪持续

端午假期:2016年端午假期住宅成交613套,与2015年同期基本持平,整体表现优于2013年、2014年,环比五一假期出现大幅的上涨,端午假期成交较为理想。端午节假期成交向好原因有:1、5月底及6月初新盘新品集中上市,如约克时代、万科珠江东岸、新世纪颐龙湾、新世纪领居、班芙春天、鼎峰尚境等项目的入市,为成交量提供支撑;2、低库存的大环境下,大部分区域缺货态势突出,每有新品上市的项目,若价格较为理性且在客户接受范围内,其都相对容易去货。

上周:上周东莞全市住宅成交1193套,面积约12.99万㎡,环比下滑26%;非住宅成交397套,面积约1.62万㎡,环比下滑43%。商品房市场成交回落,主要受市场供应不足影响,货量供应跟不上,导致市场交投氛围冷清。加上整个市场持续处于观望情绪中,客户入市欲望不强。特别是在调控传闻出后,不同类型的客户反应不一样:对于刚需购房客户,他们会选择观望,然后择机入市;对于改善型购房客户,换房需求不是很急,选择观望是主流;对于投资投机客户,如果看好投资空间才会迈开入市步伐。

楼市成交量跟供应规模、房企定价有直接的关系。成交量要有突出表现的必要条件是供应充足,目前东莞楼市超低库存的局面仍存,若供应量持续紧缩,成交也难以有较大的起色。从市场反馈的信息来看,下半年供应量将会逐步加大,在市场宏观环境不变之下,价格处于理性发展,成交量有望升温。

4、成交价格:价格仍然保持坚挺   后市房价稳中有升

上周东莞楼市住宅均价14113元/㎡,环比上涨8%,出现小幅上升。主要原因是市场供应紧缩,入市项目有限,开放商降价意愿较弱,价格仍然保持坚挺。从成交的单价区间来看,15000元/㎡比重仍较大,占比为28%,主要由班芙春天(17570元/㎡)、保利中惠·悦城(14952元/㎡)、恒大绿洲(21829元/㎡)、万科翡丽山(14908元/㎡)等项目所支撑.

后市来看,目前东莞楼市超低库存的局面仍存,东莞控规加严,短时间内难以改变缺货的态势,加上深圳地王接连拍出两宗高价地块,深圳客外溢之势不可挡,东莞价格稳中有升仍是主流。2016年下半年,房价将稳中有小幅上涨,但涨幅不会出现2016年上半年的激增,预计将在3%左右。

5、楼盘活动:举办端午节日的应景活动  房企整体推货节奏有所放缓

6月第二周恰逢端午节假期,部分项目借力端午举办节日的应景活动,如恒大帝景粽子DIY、天骄御峰科技大联盟等活动、碧桂园旗山•玖珑湾疯抢粽子手机游戏、中央美地龙游东江等活动。

整体来看,开发商推货力度较前三周有所放缓,没有项目进行开盘,主要以加推、认筹和新盘宣传活动为主流。新品加推方面,表现在桃源艺境推113-127㎡洋房、158-254㎡情景别墅以及230-270㎡叠加别墅;恒大帝景推影城商圈公寓41-73㎡;中天悦府推90㎡三房、70㎡两房等项目。

6、土地市场:13宗约57.83万㎡地块将上市  清溪、樟木头、万江皆有地块出让

上周东莞最新土地预告信息——东土地交易(预告)[2016]4号已出炉。预告显示:东莞全市将有13宗约57.83万㎡土地进入土地一级市场交易。其中,商住商服用地约8.15万㎡,约占14%,主要集中在清溪、樟木头、生态园和万江。其中临深片区为呼应近期“深圳客”的热潮,缓解供需矛盾,清溪、樟木头和生态园皆有商住商服用地供应,合计出让面积约5.48万㎡;城区供地方面,万江区也将有一宗2.6万㎡的商住用地出让。在东莞土地紧缺的情况下,以上地区将迎来哄抢的概率非常大。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况:端午假期成交理想   新盘入市支撑成交量

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

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1.2供需量价走势价格仍然保持坚挺   后市房价稳中有升趋势显现

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1.3物业类型成交商品房市场成交回落   市场供应不足是主因

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1.4产品类型成交: 公寓成交受欢迎   小户型和刚需产品皆有下滑

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1.5成交排名

1.5.1区域成交排名:虎门182套夺榜首    黄江159套居第二

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1.5.2个盘成交排名(按套数)

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1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交80-100㎡产品成交是主流

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-400㎡别墅产品热销

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1.6.3普通住宅各单价区间成交15000元/㎡以上产品占28%

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

1.6.4别墅各单价区间成交:20000-25000元/㎡别墅占半壁江山

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

1.6.5普通住宅总价区间分布:60-120万/套占四成

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1.6.6别墅各总价区间分布:600-700万/套是主流

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

1.7楼盘活动:举办端午节日的应景活动  房企整体推货节奏有所放缓

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

1.8新增供应:中堂黄江虎门樟木头四分天下  住宅新增供应持续下滑

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

1.9新开工:三大纯新项目即将进军   上周新开工触底反弹

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

2、土地市场

2.1待拍土地:无

2.2出让土地:无

2.3土地成交:

2.4土地预告:13宗约57.83万㎡地块将上市  清溪、樟木头、万江皆有地块出让

瑞峰:楼市成交回落价格坚挺 观望情绪浓厚

三、宏观经济政策环境

1、国内:

1.1经济环境

1.1.1  5月CPI同比涨幅回落 PPI同比降幅连续5个月收窄

国家统计局公布的数据显示,5月全国居民消费价格指数(CPI)环比下降0.5%,同比上涨2.0%,同比涨幅较上月回落0.3个百分点;工业生产者出厂价格指数(PPI)环比上涨0.5%,同比下降2.8%,同比降幅较上月收窄0.6个百分点,连续5个月收窄。业内人士表示,蔬菜价格回归正常水平后,近期难以再次大幅反弹。前期趋松的货币政策工具效应正在显现,预计当前货币政策总体上以稳为主。

5月CPI走低,有市场观点认为这为货币政策进一步宽松打开了空间,但需具体问题具体分析。PPI环比连续3个月回升,一方面反映房地产市场升温、基础设施投资增大,对相关能源、原材料的市场需求增加;另一方面也与货币政策持续宽松有关。前期实施的趋松货币政策工具效应正在显现,当前货币政策总体上应以稳为主,暂不宜加大“油门”。

中金公司研究报告认为,近期CPI同比涨幅可能降至2%以下。全年PPI的减幅将持续收窄。除低基数效应影响外,工业品供求关系的逐步改善也将带动PPI回升。综合CPI和PPI数据,中投证券研究报告认为,短期来看,PPI和CPI的剪刀差将收窄。企业债务水平偏高仍是需关注的问题,加上近期金融监管加强,金融机构进一步扩大资产负债表的难度上升,去杠杆仍是中国经济的主旋律之一。中期来看,通缩压力大于通胀压力。

1.1.2  新三板分层落地 千家企业晋升创新层

市场期盼已久的新三板分层制终于靴子落地。全国中小企业股份转让系统(以下简称“股转系统”)日前发布了《全国中小企业股份转让系统挂牌公司分层管理办法(试行)》(以下简称《分层管理办法》)。《分层管理办法》对已经挂牌企业和拟将挂牌进入创新层的企业都给予了明确的标准。

据上海证券报告测算,截至2016年5月17日,新三板挂牌公司为7394家,其中约1060家公司有望符合创新层标准,市值1.1万亿元,家数占新三板公司的14%,市值占比36%。

分层制度确立之后,在未来已经挂牌公司融资、并购中,券商们或将会把更多的精力放在创新层企业上。

进入创新层的企业,不仅通过进入创新层享受到政策红利和资本的关注,还会提升公司在资本市场的知名度,通过股转系统的信披制度,让投资者更了解公司的投资价值;同时,创新层更加严格的要求将会迫使公司更加规范地运营,降低业务运作的风险,基于此,创新层企业将会在定增市场和资本运作中占据一定优势。不过,在另一面,在创新层更加严格的信批环境下,如果企业在运营中出现不符合规则规定的情况,将会更加容易被市场关注,企业运作不规范的成本将同时增大。

1.1.3  106个重点城市周边划定永久基本农田 城市开发有了“实体边界”

6月7日,国土资源部审定了2016年第5次重点城市周边永久基本农田划定任务论证审核情况的报告。至此全国106个重点城市周边永久基本农田划定任务论证审核工作全部完成,永久基本农田划定取得阶段性成果。

106个重点城市周边新划入永久基本农田面积560.39万亩,划定后永久基本农田面积达到1883万亩,保护率由原来的43%提高到61%,提高了近两成。通过划定城市周边永久基本农田,优化了城乡空间格局,形成了城市开发的实体边界,将进一步倒逼节约集约用地,促进新型城镇化转型发展,对落实藏粮于地战略,稳定和提升粮食生产能力,切实保障国家粮食安全,维护农民土地权益发挥重要作用。同时,这也有助于促进生态文明建设。

据了解,下一步两部将总结106个重点城市周边永久基本农田划定工作的典型经验和做法,督促指导各地尽快将新划入的永久基本农田“上图入库、落地到户”,抓紧推进其他城市周边永久基本农田划定工作,全力推进全域永久基本农田划定工作,确保年底前全面完成永久基本农田划定任务。

1.1.4  民间投资滑铁卢后果很严重 全联拟上书释放民资

近年来,民间投资持续低迷、活力不够,但增速始终都高于全社会投资增速,直到进入2016年以来,民间投资与全社会投资开始分道扬镳。

国家统计局的数据很能说明问题:今年一季度民间投资同比增长5.7%。这一增速比2015年全年民间投资增速降低了4.4个百分点,比去年同期增速更是降低了7.9个百分点,而这种增速的放缓不仅限于民间投资自身,同样落后于全社会投资的增幅。

针对一季度民间投资增速罕见大幅回落,国务院于5月20日派出9个督查组分赴18个省(区、市),开展为期10天的实地督查,在实地督查、评估、调研过程中,9个督查组和4家评估调研单位深入一线,深入基层,召开300多场座谈会,实地走访了500多家民营企业,访谈3000多名企业家、行业协会代表、有关政府人员等,发放调查问卷10000多份,广泛听取各方意见建议,初步查清了民间投资的基本情况和存在的主要问题。

从目前的分析结果来看,民间投资下滑主要有几方面原因:第一,大的经济形势的影响,虚拟经济比较热,实体经济比较冷;第二,体制方面的问题,也就是老生常谈的各种‘玻璃门’依然存在;第三,企业自身方面的问题,企业寻求安全而投资谨慎;第四,国有资产投资比较大,占比比较高,从而挤压了中小企业的投资空间。

1.1.5  国务院:大幅提高失信成本

国务院日前印发《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》(以下简称《意见》).

《意见》强调,要构建守信联合激励和失信联合惩戒协同机制。包括建立触发反馈机制,实施部省协同和跨区域联动,建立健全信用信息公示和归集共享机制,规范信用红黑名单制度,建立激励和惩戒措施清单制度,建立健全信用修复机制、信用主体权益保护机制、跟踪问效机制等。

《意见》要求,要进一步完善相关法律法规,建立健全标准规范,加强诚信教育和诚信文化建设,加强组织实施和督促检查。各地区、各有关部门要研究制定具体实施方案,切实加强组织领导,落实工作机构、人员编制、项目经费等必要保障,确保各项联合激励和联合惩戒措施落实到位。鼓励有关地区和部门先行先试,通过签署合作备忘录或出台规范性文件等多种方式,建立长效机制,不断丰富信用激励内容,强化信用约束措施。

1.2楼市环境

1.2.1  140.6亿元!深圳一地块成今年全国总价最高地块

6月8日下午,深圳光明新区以公开挂牌的方式,出让一宗占地约15万平方米的商住地(A646-0059宗)的使用权。经过2小时的角逐,龙光地产以楼面价2.76万元/平方米、总价140.6亿元夺得这块地。其总价超越2014年的前海地块,成为深圳新的总价最高地块,也是今年全国总价最高地块。

本次土拍共吸引了招商、平安、华侨城、碧桂园、龙光等十多家房企代表到场,该宗地块经过数十轮举牌,最终升至140.6亿元,落入龙光地产与其合作伙伴囊中。出让资料显示,A646-0059宗地位于光明新区高新技术园区东片区,土地用途为二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域,土地总面积152441.86平方米,其中建设用地面积99230.05平方米,道路用地面积6596.33平方米,绿地面积(含水域)46615.48平方米,总建筑面积509000平方米,土地使用年期为50年。

龙光地产相关负责人表示,获取此地块后,龙光地产在深圳区域可售资源占比已近70%。龙光地产2014年以46.8亿元拍卖到龙华新区当年地王,并于2015年112.5亿元拍卖到深圳商业地块地王。

2015年光明新区的房价几乎翻了一番,交易量则比2014年多一倍。目前,该区一手房均价约3.5万元/平方米。

1.2.2  新增建设用地日渐稀少 比地王更恐怖的是无房可卖

5月18日晚,苏州市国土局“紧急”出台土地限价令,对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价,对超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。土地市场过热迫使苏州用行政手段降温,此前一周,苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日,苏州吴江9宗地块开拍,其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。

紧跟苏州成为全国第二个“土地限价”的城市是南京。5月27日,南京市政府有关部门表示,南京将实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。

对于开发企业而言,比“地王”更恐怖的是无地可拿。有开发企业人士甚至表示,“三四线城市去化太慢,只能去热门城市拿高价地,要不来年就断炊(无房可卖)了。”

人口的增长是一个城市住房需求的主要动力,这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。从各地政府统计公报或人口普查数据发现,人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个。长三角上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、常州几个城市叠加,流入863万人。珠三角广州、深圳、东莞、佛山等城市人口流入796万人。京津冀的北京、天津共流入684万人。换句话说,一二线热门城市的土地日益稀缺,而人口流入又导致需求增加。

1.2.3  “十三五”新增建设用地总量缩减17% 至3256万亩

6月6日,国土部召开发布会表示,“十三五”期间,安排新增建设用地总量将由“十二五”期间的3925万亩压缩至3256万亩,缩减比例约为17%。国土部表示,“十三五”期间着重推进地方盘活存量建设用地。

据介绍,改革开放以来,我国城镇化进程成效显著,但国土资源开发利用方式较为粗放。“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,地均GDP仅相当于欧美等国家的五分之一至四分之一。

城镇化土地面积的增长大于人口城镇化的增长。1981年到现在,城镇人口增长了约3.5倍,而城镇地区建设用地增长了7.7倍。近年来,推进资源节约高效利用已成发展共识。 “十二五”期间,我国单位GDP建设用地面积已经下降了24.18%,“十三五”期间,还要再降低20%,建立数量和质量双约束指标体系。

“十三五”新增建设用地3256万亩,比“十二五”3925万亩大大压缩,主要是要推进地方盘活存量建设用地。并不是说压缩了,用地的留量就小了,实际上是保持一个平衡,最主要是盘活低效用地和废弃地的利用,来解决经济社会发展对于土地的需求。

1.2.4地方政府用地违规拒不整改暂停批地

6月12日,国务院法制办就《国家土地督察条例(征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿规定,地方政府拒不履行督察意见书的将被暂停农用地转用和土地征收受理审批,必要时国家土地总督察可以约谈有关地方政府负责人,可以向有关人员任免机关或监察机关提出问责建议。

征求意见稿规定,地方政府违反土地管理法律、行政法规的,国家土地总督察应当向其发送督察意见书,明确整改措施和整改时限要求;地方政府拒不落实督察意见书的,国家土地总督察应当向其发送限期整改决定书,在地方政府落实限期整改决定书之前,暂停其行政区域的农用地转用和土地征收受理审批,暂停建设用地供应、暂停安排新增建设用地计划指标;必要时,国家土地总督察可以约谈有关地方政府负责人,可以向有关人员的任免机关或者监察机关提出问责建议。

征求意见稿也对督察机构提出了严格的法纪约束。其中规定,督察机构不直接查处案件,不改变、不取代地方政府的管理职责;督察人员与被督察的地方政府或者督察事项有利害关系的,应当回避;国家土地总督察应当定期向社会公布督察信息;督察机构和督察人员不依法调查处理违法案件线索、在履行职责中接受宴请或者收取财物的,应当给予处分,构成犯罪的,应当依法追究刑事责任。

1.2.5住建部将定期通报中介违规案例 将记入信用档案

近日,住建部表示,在全国范围内开展房地产中介专项整治工作,已在北京、上海、深圳、杭州、郑州、宜昌等城市查处了一批存在违法违规行为的房地产中介机构和从业人员。

与此同时,住建部通报了7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。包括中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、不按规定备案,以及中介人员以个人名义违规承揽业务收费、违规参与出租“群租”房等。住建部房地产市场监管司有关负责人介绍说,在专项整治工作开展过程中,住建部将定期通报房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,中介机构的经营行为是否合法、高效,对于培育完善的租赁市场及存量房交易市场影响重大。此次房地产中介专项整治工作,将重点查处房地产中介机构和从业人员10个方面的违法违规行为,其中包括发布虚假房源;未将抵押查封等限制交易信息及时告知购房人;不在经营场所公示收费项目和标准等。对违法违规的中介机构和从业人员,各地房地产主管部门将会同有关部门依法进行查处,责令限期改正,并记入信用档案。

1.3产业动态

1.3.1  5月全国税收收入仅增长0.4% 实体经济仍困难

6月11日,财政部公布5月份财政收支数据。5月份当月一般公共预算收入实现1.43万亿,同口径增长3.4%,增速较低。1-5月份,全国一般公共预算收入实现6.42万亿,同口径增长3.1%,仍然延续今年以来的低增长态势。其中,跟实体经济密切相关的税收收入增速更低。5月份全国税收收入实现1.22万亿,同比增长0.4%;前5个月,税收收入累计实现5.45万亿,同比增长2%。这说明实体经济运行压力较大。

财政部指出造成主体税种增幅偏低的原因包括:工业增长放缓,尤其是工业生产者出厂价格持续下降导致按现价计算的增值税等税收低增长;进口大宗商品价格大幅下滑、进口额下降导致进口税收大幅下降;结构性减税和普遍性降费,减轻了企业负担,也在一定程度上造成财政减收等。

对于今年后几个月,财政部表示要继续加强经济财政运行监测分析,依法组织财税收入,做好增收节支工作,继续实行结构性减税和普遍性降费,严禁采取“空转”等方式虚增财政收入。

1.3.2  行业巨头首度联手 商业地产大数据联盟启动

5月26日,包括阿里大数据、百度大数据、中商数据、RET睿意德、中国电信等多家机构及房地产开发企业在北京共同成立中国商业地产大数据联盟。

自2015年以来,实体商业面临招商难、选址难、运营难的“三难”困境,特别是随着奢侈品消费退潮,传统核心商圈高端项目也光环不再。记者获悉,包括万达、华润、中粮等大型商业地产开发商已加快推进数据化升级,以确保成为市场下一轮的赢家。

未来大数据将成为连接实体商业万亿级市场的核心入口。根据中国商业地产大数据联盟发布的《中国商业地产大数据市场白皮书》显示,2016年国内商业地产大数据市场规模将达到540亿元,增幅超过51%。

然而,目前众多大数据平台、大数据应用企业一直处于分散状态,数据壁垒多,资源缺乏有效整合。而此背景之下,行业迫切期待一个更加开放、共享的整合平台。据悉作为国内首 个商业地产领域的大数据共享与发展平台,目前中国商业地产大数据联盟会员机构囊括了阿里、百度、中商数据、RET睿意德、Ad Time,TalkingData、猫酷、中国电信、数据堂等大数据公司,对于商业领域的大数据源完成全面覆盖,也成为目前商业地产对接大数据唯 一的平台入口,向开发商、零售商、国际五大行、国内外咨询公司输出大数据接口和创新产品。

1.3.3  深圳地铁联手万科打造PPP新模式

2016年6月12日,在深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上,深圳地铁集团、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞轨道交通有限公司、中轨集团等单位分别签署了四份备忘录,就加强深圳地铁与万科在深圳地铁四期轨网上的战略合作,共同探索城市轨道建设PPP新模式,推广“轨道+物业”模式达成共识。

此次论坛上,与会各方对基于“轨道+物业”的轨道交通PPP模式给予了高度期待。深圳地铁集团表示“未来继续积极探索‘PPP+TOD’模式,引入有实力的投资和建设企业,参与地铁建设和物业开发;继续全力以赴推进‘地铁+万科’战略合作,有效发挥地铁集团专注轨道交通建设运营,万科专注城市配套服务的优势”。万科集团董事会主席王石亦表示“深圳地铁集团与万科的组合,通过强强联合、优势互补,有望成为PPP模式的建设标杆;双方共同打造的‘轨道+物业’模式,也有望向更多城市复制推广,走向全国,甚至走出国 门。”

各方签署的合作备忘录也一致表示,将按照“资源共享、优势互补、平等互利、市场主导”的原则,建立和巩固战略合作关系,实现强强联合,共同探索PPP新模式。

1.3.4  招商蛇口前5月销售额243.9亿元 新增三项目

6月12日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称,2016年5月,公司实现签约销售面积35.82万平方米;签约销售金额55.39亿元,与重组前招商地产2015年5月相比,分别为增长21.22%,下降2.09%。

自4月销售及购地情况简报披露以来,招商蛇口近期新增3个项目,包括杭州市铁路北站单元FG21-R21-23、FG19-R21-21项目以及宁波市东部新城核心区项目。

其中杭州市铁路北站单元FG21-R21-23项目位于杭州市拱墅区,东至规划科西路,南至规划科祥路,西至储鑫路,北至铁路北站单元FG19-R21-21地块;成交总价为人民币137,500万元,公司拥有该项目50%权益。杭州市铁路北站单元FG19-R21-21项目,该项目位于杭州市拱墅区,东至规划科祥路,南至铁路北站单元FG21-R21-23地块,西至储鑫路,北至长浜路;成交总价为人民币138,000万元,公司拥有该项目100%权益。杭州市铁路北站单元FG19-R21-21项目,该项目位于杭州市拱墅区,东至规划科祥路,南至铁路北站单元FG21-R21-23地块,西至储鑫路,北至长浜路,成交总价为人民币408,784.93万元,公司拥有该项目100%权益。

1.3.5  园区PPP模式兴起背后:亟待竞合谋变

近来,各地的产业园区纷纷推行PPP模式,PPP模式一时大热。至于最终发展的结果如何,则又另当别论。产业园区作为地方政府的产业载体,以产业聚集和协同发展为目标,一般都承载了地方政府对于产业发展的美好想象与规划,在招商引资政策以及土地利用规划方面,都能够得到各级政府的倾斜和“关照”。然而,在实践中管委会与城建公司虽同属一家,但各有各的执行团队,各有各的利益诉求,不能实现有效的行为统一与协同。

随着PPP模式成为政府利用社会资本,进行基础设施和公用事业建设所推行的主要模式之一,承担了各地产业梦想的产业园区以PPP模式推进园区建设成为热门话题,大有后来居上,取代传统的“政府负债、滚动开发”模式的趋势。

然而,即使采用PPP模式进行产业园区开发建设,也要提前做好产业规划,充分评估产业招商的难度,在PPP协议中做好政府与社会资本方的产业招商责任划分,以及阶段性调整规划,让产业园区的发展能够进入良性循环,而不是陷入短期的虚热。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1  东莞地铁1号线开工 建成后5个站可换乘直达广深

6月13日上午,东莞地铁1号线一期工程的勘察开工启动仪式在1号线新源路站举行,正式宣布1号线进入实质性的开工阶段,这也是东莞的第二条地铁。1号线建成后,将有5个站可换乘直达广州、深圳、惠州、佛山等城市。

1号线一期工程(望洪站~黄江中心站段)线路总长58公里,其中高架线25.8公里、地下线30.3公里、地面线及过渡段1.9公里。全线共设车站21 座,其中高架车站8 座、地下车站13 座。在道滘镇污水处理厂南侧设车辆段1 座,在黄江镇莞深高速公路黄江收费站南侧设黄江停车场1 座。控制中心利用2 号线已经建成的线网控制中心,全线设主变电所4 座(其中一座与2 号线旗峰主所共享,另外新建三座)。

全线共有5 座换乘站,在望洪站与穗莞深、佛莞惠三线换乘,在鸿福路站与2号线十字换乘,在东城南站与莞惠线通道换乘,在松山湖站与3号线平行换乘,在黄江中心站与4号线通道换乘。

2.1.2  广东省国土厅来东莞检查耕地保护 将努力推进“三旧”

国土厅副厅长杨俊波日前带领省检查组一行,到我市检查耕地保护工作。检查组一行深入横沥镇、高埗镇、南城街道和万江街道,通过实地丈量、翻阅资料和现场查看等方式,对我市高标准基本农田建设情况、永久基本农田划定情况、“三旧”改造情况和土地卫片执法情况进行实地检查。

省检查组对东莞市耕地保护工作给予肯定,同时提出要落实地方党委、政府保护耕地的主体责任,强化土地管理共同责任,严格执行领导干部耕地保护离任审计制度。加快城镇周边永久基本农田划定进度。同时,全力推进高标准基本农田建设,统筹谋划“十三五”期间特别是2016年度高标准基本农田建设工作,尽快制订年度实施方案。推进“耕地质量保护与提升行动”,加强分类指导,分区推进落实,针对本地区耕地质量存在的主要问题,加强耕地质量调查监测与评价工作。

此外,加大力度推进“三旧”改造,补充细化相关配套政策,建立目标责任制和考核激励机制,充分发挥基层政府和农村集体经济组织的积极性,保质保量地完成省政府下达的年度改造任务。

2.1.3  东莞地铁开通莞深融城值得期待 东莞七城镇房价破万

东莞地铁开通半月以来,社会各界的讨论持续不断。交通拉近了城市的距离,也让人们对城市的猜想更进一步。随着近日关于华为东莞基地的各类消息升温,莞深融合的话题也成为舆论关注的焦点,呼声高涨。

不少学者认为,深圳资源的外溢是发展的必然效应,而东莞通过完善交通等配套承接,亦是实现自身发展的良好渠道。财经学者叶檀近日在文章中表示,深圳华为等企业外迁到周边地区,也是深圳城市发展外溢的结果。人才与土地价格节节上升,就算制造基地想放在深圳也已经不太可能。深圳发展到一定程度,带动了周边地区的发展,带动一度迟滞的东莞,给当地以稳定的工作与较高的收入。如果顺利的话,东莞这些城市的资源价格总有一天也会上涨。

关于莞深融合发展,市场的反应也很敏感。进入6月,已有24个小城镇的房价突破万元大关。东莞就占据了7个之多。凤岗、塘厦、长安、大朗、清溪、黄江镇等均榜上有名,凤岗更是以均价16745元/㎡排至第二。而分析发现,其中多为临深片区。

2.1.4  南城第一国际设香港机场东莞候机楼 可享受退税服务

东莞市民从市区前往香港国际机场将新增一条快捷便径。南城第一国际地段已经建立“香港机场东莞候机楼”,市民可乘坐东莞市区前往虎门港澳客运码头的免费接驳车,并可直接预办登机服务。

以往东莞旅客前往东南亚国家时,大多选择从虎门的港澳客运码头乘船前往香港国际机场再转机前往目的地。今后,这一现状将得以改变。据港澳客运码头相关负责人介绍,除了免费接驳车外,东莞候机楼客运跟港澳客运码头现场一样预办登机、行李直挂服务,最重要的是可直达香港机场禁区免过香港关,乘客省去了一大堆麻烦,还可享受香港离境税港元120元的退税服务。

据了解,市民可乘坐东莞地铁R2线到鸿福路口站,步行三分钟即可抵达第一国际香港机场东莞候机楼。截止到2016年4月,香港机场东莞市区候机楼接待旅客3万余人次。

2.2产业动态

2.2.1  黄江全力打造莞深科技创新走廊桥头堡 提升产业竞争力

今年一季度,黄江全镇规模以上五大支柱产业增长较快,完成增加值11.22亿元,同比增长7.6%,占规模以上工业增加值的85.2%,其中电子信息制造业增长22.1%,食品饮料加工制造业增长62.9%,经济发展成效显著。

长期以来,黄江镇以外向型经济为主,大型外资企业的发展模式基本是“制造加工在东莞、研发营销在海外”,制造企业大部分处于产业链中生产加工阶段,缺乏自主的海外营销体系和科技创新机制,创新意愿不强。此外,中小企业自身创新能力也较为薄弱。

为了应对上述问题,着力构建创新型经济格局,黄江镇提出打造“莞深科技创新走廊桥头堡”的新战略目标,有过农业部门深厚工作经验的叶锦锐认为,在改革开放的发展历程中,黄江经济发展从传统农业转向商品农业,在商品农业的基础上,借力产业转移的契机,引入大量外资企业,使黄江走上了进出口大镇的发展道路。今年是“十三五”的开局之年,在这个重要节点,该镇着力把创新驱动作为经济社会发展的优先战略,以科技创新为核心带动全面创新,不断提升区域创新能力。

2.2.2  长安镇借力高端智库转型 欲打造“中国城市新范本”

6月9日,“中国转型 长安实验”政校企合作签约仪式暨圆桌会议在长安举行。本次会议以“中国转型 长安实验”为主题,主要探讨交流产业转型、新型城镇化以及服务型政府建设的路径和策略,探索在长安开展产业创新、城市创新和制度创新综合实验,为中国转型提供经验。

当前的新常态下,长安经济转型的压力进一步加大,迫切需要通过科技创新,来推动产业升级发展。昨天,长安与天时国际实验室合作共建快速成型创新中心,对接美国麻省理工学院等国际知名高校,就是要依托其先进的技术,在创新全球化时代,构建长安开放式创新体系,实现更高水平的发展。

为了进一步提升长安的新型城镇化水平,长安与香港大学合作共建“香港大学中国(长安)建筑与城市研究中心”,依托香港大学建筑学院的先进理念,共同推进长安空间发展计划,通过“城市针灸”的手段,疏通城市发展脉络,治疗城市“疾病”,改善城市整体环境质量,建设宜居宜业的湾区新城。 美国麻省理工学院黄亚生教授认为,要通过深入探索开放式创新的组织方式,探寻众人参与创新、更加开放、自上而下自发的社会创新模式,推进国际创新者与中国制造业产能的开放型合作。

2.2.3  东莞道滘美食节6天吸金6亿元 国内外逾300食企参展

6月11日下午,为期6天的第七届中国(道滘)美食文化节(以下简称“道滘美食节”)正式落下帷幕。在6天的会期中,道滘美食节共吸引60多万人次游客与市民参与;现场食品销售总额突破3000万元。

东莞市道滘镇委书记邓涛认为,美食消费日益从主题性消费演变为伴随性旅游消费,因此道滘希望让美食消费和其他旅游产品消费在道滘美食节这一平台上联动和集成。按照这一办节思路,今年的道滘美食节取得了显著的成效。6天时间订货金额突破4亿元,拉动消费突破2亿元。

此外,道滘还有24个项目在美食节期间成功签约,其中包括6个专业化交易中心类项目,4个复合型旅游中心类项目,5个区域创新中心类项目,9个大宗商品交易类项目,总签约额达19.26亿元。

2.2.4  机器代人东莞工人怎么办:辞八千月薪工作转型技工

作为制造业重镇和传统用工大市,东莞的劳动力就业结构正悄然变化。近年来,随着“机器代人”大举推开,东莞制造业企业对普通工人的需求明显减少,而对“机器人技工”的需求开始旺盛。尽管“机器代人”的高潮尚未真正来临,但已有越来越多的传统制造业工人开始“瞄准”机器人操作、维护和编程等新兴岗位,加快自身的转型。

今年5月,26岁的伦子祥辞去干了两年的检测员工作;几乎同时,30岁的钟海波决定告别从事多年的家电维修;更早,28岁的陈学飞从一家陶瓷企业的机修岗位上离开……这一切,发生在“机器代人”之后。近年来,随着“机器代人”大举推开,东莞制造业企业对普通工人的需求明显减少,而对“机器人技工”的需求开始旺盛。

东莞最大的人才市场智通人才提供的数据显示,目前该平台上发布的机器人相关职位数为645个,这一数字相当于去年同期的3倍左右。

广东省政府发展研究中心撰写的《广东资本有机构成变动趋势研究报告》认为,随着“机器代人”继续推开,未来或将出现“结构性失业与技能型工人短缺并存”的态势,也就是普工“就业难”,而技工“招聘难”,但并不会造成大面积失业。

来源:瑞峰置业

黎靖娴 本文来源:网易房产 责任编辑:null_null
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