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权威解读!限购后,东莞房价怎么走?

2016-10-08 15:43:02 来源: 南方都市报(深圳) 举报
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楼市调控之后,房价走势如何,是市场最为关注的焦点。

继广深珠佛之后,东莞也加入到了楼市调控大军。南都记者了解到,这也是东莞出台首次限购政策。

楼市调控之后,房价走势如何,是市场最为关注的焦点。

东莞业内人士分析,限购、信贷限制,以及三套全款,东莞的楼市调控政策的严厉程度在珠三角来看,仅次于深圳。接下来,楼市观望情绪加重,投资投机得到遏制,供求关系慢慢扭转,明年开始价格有望出现下调。

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政策

限购只针对新建商品房

10月6日下午,东莞市发布楼市限购限贷等调控政策。

其中明确,自2016年10月7日起,在本市行政区域内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房。

“这是东莞首次出台限购政策。”东莞市住建局住房科相关负责人表示,政策出台的初衷主要是为了遏制市场过热的投资投机需求,同时保障刚需以及改善型需求。考虑到东莞外来人口较大比重的人口结构,政策对于非莞籍首套住房并没有任何影响,非本市人口仍可无条件购买首套。

今年以来,受到深圳客购房需求外溢等因素影响,东莞的房价一路高歌猛进。此前,东莞市住建局在接受南都记者采访也表示,东莞楼市开放度比较高,考虑到区域经济联动与融合,东莞会谨慎出台限购。

此次限购政策出台,相关负责人也坦言,在开放度以及遏制投资投机方面,也在努力达到平衡。“莞深融合是大势所趋,确实要考虑到年轻人才在东莞买房居住的需求,政策要尽可能做到不‘误伤’。”

该负责人强调,此次限购主要针对的是新建商品房,二手房并不在其列。也就意味着,非莞籍在达到新建商品房购买资格后,第三套还可以购买二手房。不过,上述负责人也强调,限贷政策是限购政策的配套措施,三套全款的政策也会让购买者充分考虑到购房成本以及购房压力。

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东莞市住建局相关负责人表示,随着投资投机需求的遏制,库存供求关系也会改变,需求不紧张,也会传递到价格上面,最后,可能就会变成开发商与购房者之间的博弈了,“接下来,我们也会继续监控市场,观察政策对于楼市的影响。”

业内观点

未来房价是涨是跌?

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐

供求关系将扭转,明年价格或下调

“限购、信贷限制、第三套全款,三重政策叠加,可以说,这是东莞史上出台的最严厉的调控政策,而且,放在珠三角,调控严厉程度也仅次于深圳。”车德锐认为,楼市调控政策一出,市场观望情绪加重,东莞房价有望出现下调。

车德锐分析,市场上购房者分为三种,分别为刚需、改善型以及投资型。首先,在东莞现行房价之下,一手房价格已经很高,政策出来后,刚需族与一手房已经不会有太大关系,而是会转向一些价格相对不高的二手房;改善型购房者受到信贷政策的影响,首付比例提高至四成,门槛高出几十万,加上观望情绪,改善需求也会大幅缩减;另外,对于运用高杠杆、低首付的莞深投资客来说,此次政策已经达到遏制效果了。

所以,综合来看,随着供应量加大,需求减弱,供求关系慢慢扭转,直到最后供过于求,很快部分开发商就会作出调价反应,特别是前期没有走量,需要资金回笼的开发商,将可能率先作出调整,以价换量,这种示范作用也会随即蔓延,“一手房近期价格会坚挺,明年开始价格也会有望下调。”

不过,车德锐也表示,此次楼市调控政策对于二手房是一个机会,不少刚需、改善购房者会倾向于前期仍未大涨的二手房,接下来,二手房销量有望超过一手房。至于二手房价格方面,车德锐分析,前期被炒到过热,价格炒得过高,已出现透支的二手房,未来价格下调空间也比较大。

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合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺

短期一手或坚挺,开发商或延迟入市

“此次东莞调控力度还是很大的,这也会让市场观望情绪加大。”不过,李兴旺认为,短时间内,房价影响不会很大,“经过了前一段时间的行情之后,不少开发商手上的存量已不多,而且,资金也比较多,可能不会大幅降价,只会稍微让利。”

不过,李兴旺也同样认为,明年的市场会开始受到政策的影响,明年入市的楼盘要重启价格备案,价格预期也会下降。“很多开发商拿地成本已很高,政策影响之下,可能会延迟开盘,毕竟他们对未来政策的变化仍有期待,预计东莞未来1年市场交易活跃度会大大下降。”

不仅是一手房,二手房的价格同样会受到波及,同样可能会下调。不过,李兴旺认为,二手市场更多取决于业主心态,随着市场观望情绪加重,热点地段的二手市场可能会惜售。

市场长期是否看好?

调控政策已出,短期可能受到影响,但是,东莞楼市长期市场如何?对此,李兴旺认为,基于轨道交通的影响,长期还是向好。“毕竟两年内,莞惠城轨就会开通,5年后R1线也会开通,区域经济融合加深等因素影响,东莞楼市仍然是看好的。”

不过,业内也有不同观点,车德锐则认为,对后市进行过研究,此番或将进入大周期调整,甚至长达5~8年,难再现此前的高点行情。他表示,受到90后人口大幅减少,未来买房刚需比例会越来越少;加上人口老年化、二孩政策影响下,投资会越来越趋于理性和谨慎等因素影响,大周期趋势或已无法阻挡。

陈燕霞 本文来源:南方都市报 责任编辑:
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