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东莞六大片区统筹规划刚开始 切忌盲目投资买房

2017-04-11 11:53:14 来源: 广州日报
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石碣、高埗纳入城区,黄江不再属于临深片区,石龙、茶山、石排进入松山湖片区……日前 ,东莞宣布,在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下,将全市划分为6大片区。

石碣、高埗纳入城区,黄江不再属于临深片区,石龙、茶山、石排进入松山湖片区……日前 ,东莞宣布,在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下,将全市划分为6大片区,并谋划14个重点发展先行区,集中优势资源,将其建设成为引领片区发展的“引爆点”。

记者针对目前这些东莞镇街的楼市现状进行了分析,给购房者一些参考。不过,业内人士也提醒购房者,新的空间划分目的是对产业的引导,并不是行政区域的划分,且真正实现需要较长的一段时间,购房者不要过于激进,盲目跟进投资炒房。

城区片区

范围:南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇、石碣镇。

定位:做大做强中心城区,打造中心城区“三江六岸”,建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区。

先行区:东江滨水区、南城国际商务区。

石碣、高埗纳入城区

当地楼盘抢城区客

今年初,不少城区购房者接到石碣、高埗镇楼盘的促销电话。石碣、高埗楼盘自去年起已经在主城区抢客。与中心城区楼盘定价相比,这些镇区大户型定价在1.5万元/平方米左右,吸引了不少购房者。

据东莞中原市场研究部统计的数据显示,按照旧有的楼市划分方法,中心城区中东城、南城、莞城、万江在今年第一季度成交面积约为10万平方米,成交均价约为17647元/平方米,截至3月底存量为45万平方米。在供应和成交上都属于较低水平。近年来,由于东莞中心城区四个街道办住宅新增供应稀缺,房价上涨,不少白领购房者到周边镇区买房。在东城上班的梁女士去年底在高埗买了一套大户型,把家从原来的莞城搬到了高埗。“中心城区的楼盘价格太高买不起,镇区楼盘环境好,价格也低。”梁女士告诉记者,她每天开车出门上班,也不觉得很远。

由于地缘位置相近,房价相对较低,在交通更为完善便捷后,未来也将会有越来越多的购房者外溢到石碣、高埗等中心城区周边置业,推动当地的楼市发展。

松山湖片区

范围:松山湖高新技术产业开发区(东莞生态产业园区)、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇、石排镇。

定位:发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用,构建“1+6”的区域科技产业创新中心。

先行区:松山湖(生态园)、中子科学城、东莞火车站地区。

松山湖片区镇街增多

一季度成交面积排名全市第一

按照原来的松湖片区计算,松山湖、大朗、寮步、大岭山四镇街一季度住宅新增供应量为35.23万平方米,占全市比重分别为29.22%,是截至目前今年新增供应量最多的片区之一。在成交方面,一季度住宅成交面积最高的为松湖片区,达到36万平方米,在全市成交面积当中占比36.36%,成交均价约为17167元/平方米,截至3月底存量为73万平方米。东莞中原地产研究部介绍,受龙大高速取消收费的利好推动,越来越多品牌房企进驻松山湖片区,促使该片区供应迎来大幅放量。

按照新的统筹规划,新加入松湖片区的还有石龙、石排、茶山镇等。自东莞地铁2号线开通以来,石龙和茶山镇楼市颇为火热,特别是茶山镇房价在去年完成了“三连跳”,由原来的“7字头”上涨至“万字头”。

目前新加入的镇街当中,房价相对较低的是石排镇。去年时代地产在该区域拍下高价地后,该镇区的楼市关注度有所增加,但在目前收紧的楼市调控政策下,该镇区的楼市走势还需要看未来市场的发展情况。

滨海片区

范围:长安镇(滨海湾新区)、沙田镇(东莞港)、虎门镇和厚街镇。

定位:全面对接深圳大空港、前海和广州南沙,积极融入粤港澳大湾区发展战略,对接“一带一路”国家战略,增强区位发展优势。

先行区:滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛。

滨海片区住宅放量加大

根据东莞中原地产统计数据显示,今年第一季度滨海片区住宅成交面积21万平方米,成交均价16634元/平方米,截至3月底存量为68万平方米。其中虎门镇是该片区供应量最充足的区域,而长安镇则是供应量最少的区域,目前仅长安碧桂园一个新盘,但是由于定价高,受限于楼市调控政策,签约缓慢。

从目前市场来看,虽然虎门楼市是东莞最为火热的镇区之一,但是由于供应量过大,竞争激烈,同时受到限购政策影响,深圳客减少,不少楼盘处于滞涨阶段。同样供应量大的还有沙田镇,该镇区楼价已达到高位,甚至透支了房价升值潜力。

水乡新城片区

范围:麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇,是东莞水乡特色发展经济区的核心5镇。

定位:集中力量加快水乡新城建设,做精水乡新兴产业和轻柔产业,加强与广州和深圳的对接,加快推进水乡产业转型升级和城市升级。

先行区:水乡新城。

水乡新城片区对接广深

房价低区域出现补涨

东莞中原地产统计数据显示,今年第一季度水乡片区住宅成交面积为19万平方米,成交均价为12010元/平方米,截至3月底存量为42万平方米。

据优房超·瑞城搜监测发现,3月底位于麻涌的万科珠江东岸加推452套住宅,当天销售率约9成,其中一半以上为广州购房者。优房超·瑞城搜表示,广州购房需求外溢到无限购地区或首套置业门槛无限制的城市,麻涌毗邻广州受益。据了解,有麻涌楼盘开盘时,广州客户比例从原来的3、4成提高至7成。

此外,由于与中心城区邻近,又有望洪枢纽等交通优势,长远来看,该片区除了接纳深圳、广州的购房者外,也吸引城区本地购房者前往水乡置业,目前道滘、洪梅、望牛墩等多个楼盘购房者当中,中心城区的购房者占了不少比例。业内人士也表示,目前该片区房价相对较低,后市或出现补涨。

东部产业园片区

范围:常平镇、谢岗镇(广东东莞粤海银瓶合作创新区)、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇、黄江镇。

定位:激活原东部产业园片区(企石辖区)承接深圳辐射通道,广东东莞粤海银瓶合作创新区与常平镇形成产城互补关系,并加强与惠州潼湖生态智慧区的对接,加快东部发展。

先行区:广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园(企石辖区)。

多个镇区房价仍在万元以下

根据东莞中原地产统计数据显示,按照楼市原有的划分,除去黄江镇外,一季度东北片区成交面积为13万平方米,成交均价约11496元/平方米,截至3月底存量为44万平方米。与东莞其他片区相比,东北片区楼市发展缓慢,除了常平房价较高外,其他镇区房价仍然处于洼地状态。

不过,在新的统筹规划当中,黄江镇纳入了东部产业园片区,将成为该片区首个房价达2万元/平方米以上的镇街,将会大大拉高片区整体的房价。但从目前黄江镇本身情况来看,由于去年房价的过快上涨,黄江镇楼市同样处于滞涨阶段,甚至部分楼盘定价已经跌下“2万字头”。

记者了解到,随着新片区的划分对产业引进的帮助,未来该片区连接深圳和惠州,产业的兴起也将对楼市起到一定的推动作用。

东南临深片区

范围:塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇。

定位:发挥生态资源优势,对接深圳“东进战略”,承接深圳创新资源和现代产业外溢,做强先进制造和新兴产业集群。

先行区:赣深高铁塘厦站地区。

房价滞涨 成交创近四年来新低

东莞中原统计数据显示,按照楼市片区的划分,第一季度临深片区(包括黄江、凤岗、塘厦、清溪、樟木头)住宅成交面积约13万平方米,成交均价20505元/平方米,截至3月底存量为114万平方米。不仅成交量跌至低位水平,库存量也远高于其他区域,成为目前东莞房价滞涨,库存压力最大的片区。

自去年东莞限购限贷政策出台后,大量深圳投资客退潮,其中临深片区由于长期以深圳客主导而受新政影响最大,成交降温较为明显。东莞中原地产介绍,由于成交疲软,导致开发商推货节奏放缓,一季度临深供应明显萎缩,供应量约16万平方米创近四年以来季度新低。在成交方面,临深片区受制于高房价以及供应低迷影响,成交持续低位。一季度临深片区仅成交住宅13.32万平方米,合计1355套,无论按面积或套数均创下近四年以来新低。

但是,从长远来看,深圳客外溢东莞仍然是大趋势,未来或将有越来越多深圳人到东莞购房居住。

提醒:

统筹规划刚开始 切忌盲目投资买房

“新片区的划分是对产业的引导,并不是行政的划分,更不是针对楼市。”一名业内人士告诉记者,从目前来看,对楼市的影响有限,并不建议楼盘对此进行炒作,以免影响了购房者的判断。

由于统筹规划刚刚开始,实施需要时间长,因此能够真正产生作用还需要很长一段时间,对镇街和楼市的效果都不会立即显现。

因此,业内人士提醒购房者,在买房时应按照自己的实际需求进行购买,切忌盲目跟风投资炒房。

本文来源:广州日报

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