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深夜出新政 楼市调控升级 深圳客或暂别东莞

2017-04-12 07:28:51 来源: 南方都市报(深圳)
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4月10日深夜,东莞市发布了升级调控政策,成为了继深圳、广州、佛山、珠海等城市之后,又一个对非户籍居民限制购房资格的珠三角城市。

4月10日深夜,东莞市发布了升级调控政策,成为了继深圳、广州、佛山、珠海等城市之后,又一个对非户籍居民限制购房资格的珠三角城市。

继“限价令”之后,东莞楼市调控再次加码。4月10日深夜,东莞市发布了升级调控政策,成为了继深圳、广州、佛山、珠海等城市之后,又一个对非户籍居民限制购房资格的珠三角城市。新政出台后,南都记者走访多个楼盘发现,深圳客占比较大的临深楼盘影响较大,部分项目负责人坦言,将会针对新政调整方向,大力拓展本地购房需求。东莞市住建局相关负责人表示,此前,对非户籍首套购房并未做限制,但是出现了投资客利用政策的迹象,所以此次也打上了政策“补丁”。

不过,由于新政限购未涉及二手房市场,业内预计,二手房市场会迎来利好,但是,不少人坦言,这样一来,不限购的二手房是否会成为外来客投机炒房的新方向。对此,相关部门也表示,限购未涉及二手,主要考虑换房需求,不想误伤,但是,同样将会留意二手市场,不排除结合市场走势,调整政策。

新政解读

关键词:限外打上政策“补丁”深圳客短期逐渐撤离

政策:户籍居民可购买两套;非本市户籍居民购买首套房提供1年以上社保或个税,购买第二套房,提供2年以上社保或个税。

东莞住建局:上一轮调控对于外地人购买首套房并没有任何限制,主要考虑对接深圳客的自住需求,但是,最近从市场监控来看,有出现外来投资客利用这一政策的迹象,这一轮调控是根据市场的反馈,适时将这个“补丁”打上。总体来说,1年社保的要求,对在东莞有稳定工作生活的非本地户籍来说不会构成影响,但是,可抑制外来投机炒房。

合富辉煌:非本地户籍社保/个税年限全面提升,主要打击以外来炒房客为主,对临深、临广片区影响较大。不过,首套房一年社保的限制,或将一定程度阻碍深圳产业和人口的进入,但主要是短期影响,不影响莞深融合长线趋势。此外,本地户籍政策无变动,预计将刺激部分有迫切购房需求的外地人加速入户步伐,随着近些年深企入莞后,预计该类随企人员入户东莞将加快。

东莞中原:影响主要有两方面,其一,东莞工作的外地户籍买家,社保年限不够或延迟购房计划;其二,大部分非东莞工作的外地买家失去购房资格,深圳客短期将逐渐撤离。已有1套房的非户籍居民购买第二套房社保由“1年”改“2年”,门槛持续提升,这对于在东莞工作的非户籍居民购置二套改善换房需求有一定影响。

关键词:限学历放宽人才购房门槛 鼓励在莞扎根创业

政策:非本市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级职称,购买首套新建商品房只需半年以上社保。

东莞住建局:放宽对本科及以上学历人群的买房门槛,主要体现了政府对于人才引进的考量,东莞是一个人口流动频繁的城市,外来人口占比较大,而且年轻有活力,所以,政策鼓励外来人才在东莞扎根创业生活,这条政策会比较人性化。

东莞中原:珠海、中山等城市也对高端人才购房有额外规定,这都体现了政府人才引进、吸引人才落户本市提供绿色通道。东莞近两年来的经济转型与产业升级逐渐显成效,已从过去一个加工制造业城市逐渐升级为智能制造的产业型城市。经济转型与产业升级的大背景下,但创新企业和创新人才的不足,使得东莞政府亟需高端人才。新政体现了东莞政府为人才落户东莞提供绿色通道,利于东莞经济转型与产业升级的长远发展,利于东莞人口结构的优化。

瑞城搜:学历限制是在东莞新政中首次提及。东莞在控房价稳市场的同时,也有意提高人才流入,这利于东莞在粤港澳大湾区的背景下加速发展,为了承接深圳产业转移做准备。

关键词:限售购新房到转让要5年 严厉打击短期炒房

政策:新购住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满2年后方可交易;通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房。

东莞中原:如果购买的是东莞一手房,从购买到交楼取证大约需要3年时间,再加上不动产证满2年,一手房从购买到转让大约是5年时间。如果购买的是二手房,二手房从过户到转让,大约两年半时间。这对于投资客,购买一手房至少需要5年后才能套现,购买二手房至少需要两年半时间才能套现。这将严厉打击投资客短期炒房的行为,防止炒房客短期买进卖出的行为,抑制投资需求。

宏远地产董事长钟振强:满2年才能转让,不会影响刚需和改善型需求,主要是影响快速炒房投资客。不过,在人民币持续贬值的预期下,部分炒房客主要还是考虑保值,因此他们的持有并不一定是短期的,这部分人群都不会受到2年的限制。

市场反馈

一手房

深夜11点58分交定 购房者抢闸认购

南都记者了解到,新政出台之后,部分楼盘也出现了购房者抢闸认购的现象。“恭喜这位11点58分认购的客户。”4月11号零点,距离东莞楼市新政发布不到1小时的时间,东莞万科翡丽山的售楼人员在朋友圈里发布了这条消息,恭喜在新政之前抢闸认购的业主。

该售楼人员介绍,这名业主原本在南城有住房,考虑改善住房需求,一直在寻找大户房型。4月10日,业主第一次在万科翡丽山看了一套174平米的房子,相对比较满意,“考虑购房资格以及贷款问题,业主准备用老家父母的名字来买。”

白天业主还有些犹豫,准备晚上回去跟家人商量之后再做决定。“结果,晚上11点20分左右,我们得知新政发布,外地人购房需要1年社保,这意味着白天这位业主想买也会失去购房资格。”于是,售楼人员立即致电业主,“业主很快就从家里赶到售楼部了,大概是晚上11点55分交了定金,签了认购,抢到了购房资格。”

限购前夕,多楼盘称购房客连夜下订

而实际上,在新政出台前期,由于广州、深圳、佛山、珠海等多个珠三角城市已出台了限制非户籍居民购房资格的政策,也一定程度上加强了东莞加入这一行列的预期。早在限购前夕,不少中介已自称获得了相关政策出台的风声,网上甚至流传了多个版本,包括社保要求年限从1年到5年不等的说法。

在市场预期旺盛之下,不少楼盘,特别是临深楼盘已出现了连夜刷定的现象。家家顺的工作人员称,许多深圳客说听到了风声,连夜转账下定,这几天都忙到1点多才休息。

某楼盘有销售自称在上周末就已收到了“限购”风声,为了避免有些客户被挡在“大门”外,该楼盘从周末就开始连夜刷卡了。其销售顾问说,一晚上最多能刷60批客户,截至昨晚,已经有100多批客户刷卡交定金了。有个别深圳客由于离得太远,没赶上就错过了。

临深楼盘影响大

昨日,南都记者走访多个楼盘发现,售楼部现场比较冷清,难觅购房者身影。中信·红树山项目现场的销售坦言,本周原计划加推100多套洋房,但现已取消计划,领导层在进一步开会商讨策略。

达鑫·江滨新城相关负责人佘畅认为,从政策来看,过分依赖深圳客的区域和项目会迎来推货的压力。而类似达鑫·江滨新城这类主打东莞客的楼盘,其影响并不大,推货计划并未受影响。

德洲城项目负责人朱廷勇认为短期来看,此次政策对一手市场的影响还是很大,因为有个别镇街深圳客的比例在七成以上。为了应对政策变化,他表示,项目将立足本地市场,大力拓展本地购房需求。至于价格是否会调整,其表示该项目暂时不会大幅度调整价格,定价会跟着市场行情走。

二手房

二手不限购会火?

业内忧二手市场投机炒房

东莞三轮楼市调控并未涉及二手房,除满2年可转让的“限售”外,二手房并不在限购之列。对此,业内预计,二手房市场会迎来利好。合富辉煌东莞发展研究中心方面表示,新政未对二手房及商业用房进行政策限制,或将一定程度抬高二手住宅及商业用房价格。

不过,东莞的龚先生担心,这样一来,二手市场是否会成为市场新的投资炒房方向,“这对于想要改善住房的本土刚需来说,将来可能连二手房的价格也难企及了。”

对此,昨日,东莞市住建局相关负责人也给予了回应。“二手房没有实行限购,主要还是考虑一些家庭的换房刚需。”该负责人举例,比如东莞早期购房受到“70、90”政策影响,不少家庭买的房子是双拼房,两个房产证,再买就是第三套,如果二手也不让买了,那么他们就完全不能换房了。“东莞还是希望结合市场实际,尽量做到平衡,不误伤刚需,也不贸然出台政策。”

不过,对于业内有关二手房的担忧,上述负责人也表示,相关部门都会继续观察市场,不排除将来结合实际,视市场情况走势修订政策。另外,有关转让房产满两年的交易,也一定程度可以抑制二手市场炒房。

“认证”还是“认购房时间”?

中介交易遭遇难题

对于住房转让,新政明确,无论新房、二手房皆需要取得不动产权证满2年后方可交易。“但是,很多人其实已经在两年前就买了房,由于购买的是期房,所以根本还没来得及办不动产权证,这样的情况,到底是认证还是认购房时间。”昨日,安家地产一名刘姓工作人员就坦言,新政之后,类似特点的房源交易已经暂停,很多业主也打来了咨询电话,中介业务已受到影响。

该工作人员说,“如果是认证的话,现在很多房源我们都不能再推了,甚至已经交了定金的都会受到影响。”

对此,昨日,东莞市住建局、房管局方面均表示,接下来还会研究出台新政细则,给出指引。

声音

虽然限购政策出台了,但是去年还是尝到了房价上涨的甜头。整体是看好东莞的楼市发展的,所以现在还在争取购买。 ——— 东莞本地客

幸亏去年入手买了,但心情是悲喜交加。悲是临深片区的房价暂时涨不起来;喜是预测二手房价格会上涨。

——— 深圳客

后市预判

东莞中原

上周成交量已下降37%

房价下行压力变大

东莞限购前夕,楼市升级预期加大,楼市成交已处于下跌之势。根据东莞中原研究部数据监测,上周,东莞住宅成交1768套,环比下降37.44%,但也处于近期高位。从成交区域来看,麻涌、莞城、大朗位列前三,均得到区域内项目集中签约的支撑。

东莞中原认为,新政出台后,大多外来投资客失去购房资格,本地客户观望将会不断加重,短期楼市成交或会继续下滑,楼市人气预计将会迅速降温。另外,开发商推货节奏或受到影响。

从成交价格来看,上周东莞住宅成交均价15717元/㎡,环比微涨2.17%,成交均价保持平稳。东莞中原方面认为,新政出台后,购房需求再度回归本土,加上3月限价政策也将逐渐发挥作用,房价下行压力较大。

宏远地产董事长钟振强

大户型、豪宅户型

受影响会更大

“新政主要影响是成交量,购房资格有了社保要求,外来客比例将会收缩,但是,收缩也不会太明显。”钟振强分析,毕竟从去年开始,外来客已经明显减少,成交量已同比减少了6成,今年以来市场主要以东莞本地客为主,“但临深片无疑会受到较大影响”。

另外,他认为,目前东莞库存仍偏低,刚需产品纷纷入市,对于成交也会有支撑。“目前,东莞住宅库存大概在半年左右,加上现在不少地产商已调整了产品结构,主打90~120平米刚需产品,将能够吸引刚需本地客出手。”钟振强认为,“库存少、产品适销对路,开发商走货也不会慢,但是,大户型、豪宅户型受影响会更大。”

新政出台后,也有业内声音称,东莞房价会高位“腰斩”。对此,钟振强则认为,东莞房价仍会维持在一个稳定水平。“现在从国家到地方都在强调,要加大土地供应来平衡供需,稳定房价,但是,这对于东莞仍有难度。”钟振强说,东莞土地开发程度紧跟深圳之后,开发率达到了50%,因此,土地供应潜力来说已是捉襟见肘。另外,从长远来看,开发商刚性成本持续上升、人民币贬值、粤港澳大湾区利好、轨道交通等预期,都会对房价有支撑,长期仍看好。

不过,钟振强也坦言,楼市过热时调控,楼市冷清时刺激,政府的调控是很有必要的,这样能够促进房地产行业健康有序发展。

本文来源:南方都市报

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