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北京楼市政策限制商住 影响力可能远超想象

2017-04-12 09:16:52 来源: 界面新闻
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过去五年,北京人用钱投票,接受了“商住”这一居住形式。

北京市3月26日发布针对商业、办公类项目限售停贷政策。对开发商来说,这一强硬的核弹级杀伤力将在未来慢慢显现,尤其是在限购五年后,商业、办公类项目(商住)已经成为北京住宅市场的重要组成部分。

过去五年,北京人用钱投票,接受了“商住”这一居住形式。2016年3月后,“商住”市场的成交量甚至超越商品房。北京市住建委数据显示,当月,北京“商住”市场新增供应7312套,同比上涨530%;成交4675套,同比上涨402%,首次超出普通住宅成交套数;成交均价26979元/平方米,同比上涨24%;成交金额77.77亿元,同比上涨508%。

北京“商住”的兴盛有其历史渊源。为防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题,北京在十二五规划中确立产城一体化发展的战略结构,因此在新城区域出现了大量F3类型用地——即包括住宅、商业、写字楼在内的综合用地。

北京市“限房价竞地价”政策出台后,出现大量自住型商品房项目。该类项目盈利能力空间小,开发商需要其他类型用地做盈利补充,F3类用地具备市场条件,这就是北京有大量类住宅产品出现的原因。

中国购物中心产业资讯中心王玮称,北京购物中心在2014年就已全面过剩,根据同策咨询数据,2014年北京人均零售物业面积为1.5平方米,超过了发达国家的警戒线(王玮以英美澳加人均1.3平方米作为警戒线)。还有人测算,北京商业面积规划比合理规范多出九倍,其他城市均无此现象,唯独北京有。

北京商业地产的分布,让这类产品在局部的过剩显得尤其严重。五环之外的高密度商业、办公项目一定程度上被“商住”产品消解。因此北京的“商住”大多集中在五环外,根据统计数据,84%的“商住”位于五环外,其中五环六环之间43%,六环外达41%。

这部分远郊商业如真要运营,将会是个大难题。但因为有“商住”这一物业形式的存在,开发商非常乐意为商业、办公类项目付出溢价。

2012年至2016年的五年间,北京土地市场共成交土地673宗,总建筑面积8100万平方米。界面新闻统计发现,其中商业、办公土地177块,建筑面积1661万平方米(住宅用地229宗,总建筑面积3947万平方米),这还不包括住宅等地块中的商业、办公用地部分。

尽管有很多数据证明北京的商业过剩,但是商业地块不断被推出,土地价格一路上扬。

在北京五年间卖出的177块商业、办公土地中,仅有14个地块对销售对象有限定——“不准销售给个人,只准销售给企业”。有了这几个字的限制条件,让这14个地块的成交价格不到同地段商业、办公类土地成交价格的1/5。

“3·26限售停贷政策”一出,基本宣告了北京“商住”市场的突然死亡。根据住建委官方数字显示“商住”成交量几乎为零。

众多开发商对于严酷的限购政策并没有心理准备。尤其是2016年6月3日,国务院发布了《关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》,明确指出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,且土地使用年限和容积率不变,调整后用水、用电、用气价格也是民用价格。这被他们看做是政府对边缘类“商住”类项目的肯定。

界面新闻了解到,目前北菜集团、绿地、北京城建这三家企业的“商住”存量最大。北菜集团、绿地、北京城建已取工程规划证的“商住”面积都超过了10万平方米。这些拿到了工程规划证的“商住”用地,都已按“商住”要求进行设计和建造,无法改回商业、办公销售给企业。

假如将“商住”改回商业、办公类,销售价格将会大跌,且市场也没有这么多的容量。一位市场人士称,开发商是按照“商住”土地拍卖价来计算成本拍地的,如果改回商业、办公类,那等于多交了80%的出让金,难道政府有意退还多交的出让金?他同时称,是否应对历史沿革产生的“商住”项目给予区别对待,而不是一味封杀,造成新的烂尾楼。

对“商住”的限购如果是长期延续性政策,对于这些开发商来说自然是灭顶之灾。更重要的是,因过往地产与金融的紧密关系,“商住”长期限购的结果,或将由金融机构甚至普通投资者来承担。

以北京前三个月“商住”的销冠“泰禾中央广场”为例,两个项目公司的开发资金来源,正是因为将项目及土地使用权进行了抵押。其中一块地抵押给信托公司,获得了接近20亿元的资金。另一地块获取了接近45亿元的资金。这是北京“商住”项目的惯常操作。

开发商每一个项目公司自由资金约为10%-20%,其余资金来源主要为信托资金,每一笔信托资金背后有成千上万的投资者,如果长期商住限购,项目可能有资金链断裂危机,信托产品和银行抵押到期后,或将带来多大规模的坏账和失落的投资人。

可以预见的未来一年,对于很多拥有“商住”项目的地产商来说,如何为手中巨量的“商住”寻找出路,将是决定生死的关键一步。

本文来源:界面新闻

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