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供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

2017-06-13 09:55:12 来源: 网易房产 举报
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合富大数据显示,上周(0605-0611) 上周东莞新建住房供应仅112套,创今年以来(春节除外)最低。

供需表现低迷,房价结构性拉高,土地拍卖进入新模式

合富大数据显示,上周(0605-0611) 上周东莞新建住房供应仅112套,创今年以来(春节除外)最低。6月以来供应低迷,仅约8.4万平方米。上周东莞新建住房网签约714套,日均约102套,剔除个别楼盘集中签约因素,实际签约情况更低迷。房价方面,上周均价约18184元/平方米,环比涨9%,属结构性因素。

如今,房地产不再局限于拿地后全部建房全部卖掉的模式。比如万科,近日万科买下佛山南海一宗70年100%自持地块,万科以70年自持方式拿下地块直接当上了“房东”;世茂以24亿元+3.9万平方米配建+8.28万平方米自持,拿下佛山一宗地块,自持部分只能出租不能销售;杭州主城区竞拍三幅宅地,三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。上述资料显示,不少房企已经或正在进军长租公寓领域,包括全国TOP30的房企已有部分涉足。这种租赁模式同样存在利弊,优势在于,一方面短期看降温土拍市场,长期看“买”改“租”群体的增加,一定程度平抑新建住宅受供不应求压力助涨的房价,另一方面开发商有稳定的租金收入,降低运营成本,而经营风险相对减少;劣势在于,目前租赁与资产价格比回报率很低,将面临租赁物业地价、税收、资金成本三方面的运营和盈利难题。要真正推动自持出租住宅模式健康长久发展,政府政策配套扶持与开发商经营摸索密不可分。近2年土地拍卖模式过热的东莞,房价上涨典型过快,自持土地模式有望得到推广和使用。

6月以来,部分二线热点城市取消首套房房贷折扣,还有的上浮10%。坊间有利用“全国已有20家银行停贷“的传闻来炒作试图造恐市场慌, 实则上“20家银行停贷”数据不具代表性,银行不存在大面积停贷可能性。而从整个宏观面来讲,信贷利率收紧,放贷节奏和审批节奏都放缓,是大趋势。

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

深圳楼市:连续两周表现温和回升,量增价稳

合富大数据显示,上周深圳一手住宅签675套,环比前一周增加29%。连续两周表现回升,回升力度较温和,增幅贡献主要来自宝安区。供给紧缺甚至断档的态势自今年以来一直在延续,一方面深圳调控威力极大,深八条冲拳出击后楼市供求均进入深度低迷期;另一方面同时也是最根本的原因是深圳自身土地稀缺,旧改释放的空间也比较少,这也是深圳客大量出逃到东莞临深片区的主要原因之一。而由于持续多月成交大幅受制,呈现低迷,以致库存消化周期被大幅拉长,更多体现为政策因素市场需求受抑。上周深圳一手住宅签约均价54322元/平方米,环比微跌2%。今年4月深圳房价出现一个小分水岭,4月中旬后周房价呈现小幅微跌迹象,房价波动幅度更小,之后呈现平稳走势。自4月中旬即第16周以来,周房价基本在5.5万㎡以下,已连续8周房价围绕在5-5.5万元/平方米之间。

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

上周迎来推盘小高峰,地段及价格优势为冷市下吸金价值点

从区域来看,上周虎门、莞城和大岭山签约名列前三,其中虎门为唯一过百套区域。长安均价最高,达3.07万元/平方米。从片区来看, 上周临深片区成交环比小幅萎缩,主要受虎门碧桂园集中式签约逐渐结束影响。上周临深片均价15644元/平方米,创连续3周下滑后首次大幅回升31%,实属结构性因素,一方面前一周临深片区价格受低价个盘大幅签约拉低,基数较低,而上周恢复常态价格;另一方面受高端产品签约较好小幅推高,同时也是上周全市均价环比上涨9%的主要原因。

进入6月,同时又是众多房企发起年中冲刺的关键时期,业绩任务较大的房企不得不推新入市,鏖战六月,另外部分推盘计划预计在5月入市的项目,由于客户储备量不足、工程进度赶不上计划等因素延迟至6月入市。综上,不完全统计上周全市迎来了一波开盘小高峰,分别有厚街卓越维港、虎门南部湾万科城、石龙镇新鸿基珑汇、茶山镇伟隆国际二期、寮步镇保利中惠悦城、大岭山镇融创松湖澜园等,在限购限外政策持续从严、观望氛围深度弥散的情况下,依然不乏有项目逆市走俏,如伟隆国际澜郡去化约8成、厚街某盘当天基本售罄;其余开盘项目当天去化率亦基本在4-6成,相较4.10当月开盘项目去化普遍在3成以下,此份成绩单明显要更好看一些。总结走俏特征:1、个别开发商为规避限制政策,权衡利害之下想出不少招数。2、积极通过联动跨区域拓客功不可没;3、推新项目均价基本在不高于该区域整体均价的可接受范围内。再有,本批推售项目整体位置优势较好,个别凭自身地段优势而逆袭。总体而言,地段结合价格优势依然是吸金价值点,反观整体市场,大部分区域本地客出手仍顾虑重重,而房企总体推货量亦十分谨慎。

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

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供应持续低迷 后市商住用地暂无挂牌

年中冲刺,上周多项目开盘,加推,预热,新盘面世

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商品房供求

东莞商品房签约情况

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新增商品房供应表现低迷,上周仅供应1.1万方

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

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据合富大数据显示,上周(20170605-20170611)新建商品住房供应大幅下降,仅供应112套,环比前一周760套下降85%,总建筑面积约1.1万平方米,环比前一周7.3万平方米下降85%;非住宅供应11套,环比前一周878套下降99%,总建筑面积约0.5万平方米,环比前一周3.4万平方米下降85%。随着楼市观望情绪蔓延,楼市住宅供应持续低迷。

备案价调整项目小幅上升,临深楼盘房价松动最为明显

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

根据合富大数据显示,上周房源备案1227套,体量14.93万平方米,上周洋房整体均价约19318元/㎡,别墅均价受保利锦城低价备案影响,整体均价约19069元/㎡。纯新盘备案为碧桂园映月台、保利锦城、卓越蔚蓝岸,其中碧桂园映月台、保利锦城首推别墅,卓越蔚蓝岸首推洋房。

备案价调整量占总备案量的40%,调整项目占备案总项目的60%;备案价调整数量较多的项目有碧桂园翡翠湾和虎门碧桂园,其中碧桂园翡翠湾部分低位价格拉低整体均价,该部分房源为非市场化交易,并非房价大幅下跌,(除特殊情况外)降幅3%-12%;虎门碧桂园整体均价20122元/㎡,降幅5-18%。

新盘陆续入市,未来一周入市项目以水乡片区为主

供需低迷 房价结构性拉高上周迎推盘小高峰

根据东莞建设网数据显示,上周有6个项目取得预售证,分别为时代倾城、融创松湖澜园、龙城雅郡、钜隆碧水湾、碧桂园映月台、恒大江湾,其中碧桂园映月台、恒大江湾为新盘,恒大江湾首推洋房,碧桂园映月台首推别墅,其余项目均为旧盘加推,未来一周入市项目以水乡片区为主。

成交地图

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成交排行榜

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本报告数据来源:

宏观经济、规划:中华人民共和国国家统计局网、东莞市统计调查信息网、东莞规划网

土地交易与开发:东莞市国土资源局网、东莞市公共资源交易网、东莞建设网

商品房供应与成交:东莞市房产管理局公众信息网

楼盘基础市调资料:合富大数据

俞沅均 本文来源:网易房产 责任编辑:俞沅均_dg03
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