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东莞开发商积极谋求转型 回到拼品质拼服务时代

2018-04-28 10:12:04 来源: 信息时报 举报
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东莞开发商积极谋求转型 回到拼品质拼服务时代

房企拼品质、求转型。记者 叶虹 摄

在土地供应日益紧张的背景下,为缓解“无米之炊”的困境,不少开发商争先进入“城市更新”(也就是“三旧改造”)市场。同时,记者了解到,由于调控政策持续收紧,开发商也在积极谋求转型升级,从建造品质、配套服务、运营方向等各方面全面发力。

业内人士认为,东莞房地产市场从投资时代又回到了拼品质、拼品牌、拼配套、拼服务的自住时代,地产销售面临挑战,快速转变才能立于不败之地。此外,在城市更新上,未来都是片区整体规划改造,房企如果想参与城市更新项目,就应积极转型为产业地产运营商,帮扶地方产业升级,助力地方经济发展。

纷纷抢占“城市更新”市场

东莞“城市品质三年提升计划”明确,将在十大重点领域进行提升,“城市更新”位列其中。东莞市国土局数据显示,今年将供应住宅用地(含商住用地)66宗,共228.2298公顷,其中三旧改造项目67.9679公顷,约占总住宅用地的30%。

记者了解到,近两年早已有不少房企进入城市更新市场,比如万科目前在售的城市花园项目、碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品等等,均为三旧改造项目。且今年来,万科、金地、卓越等房企也成立了城市更新公司,显然是要发力三旧改造市场。东莞万科城市更新公司有关人士告诉记者,目前已有数个城市更新项目在洽谈当中。

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐称,据他了解,目前仍有20多家品牌房企想进军东莞房地产市场,如富力地产、龙湖地产等,但由于住宅用地供应不足,招拍挂市场竞争激烈,因此不少房企想通过三旧改造项目进入东莞市场。

合富辉煌东莞分公司发展研究部总监李兴旺也告诉记者,多数开发商都想参与城市更新项目,但目前政府主推片区大片改造,因此能够拿下项目的都是大型品牌开发商,小开发商资金实力不够,生存空间日益受到挤压。

不少房企积极谋求转型升级

房企发力城市更新项目,也可以从中看到其背后的一大原因:住宅土地供应日益紧张,土地招拍挂市场竞争激烈,不少开发商已陷入“无米之炊”的困境。同时,为了应对房地产市场由“黄金时代”进入“白银时代”带来的种种变化,不少房企开始积极谋求转型升级。

比如万科在3月份提出要全面转型为城乡建设与生活服务商,侧重营造美好生活的场景、乡村振兴的场景;不仅提供服务的场所,也要直接提供服务内容。碧桂园在产品品质上发力,推出自主创新研发的SSGF工业化建造体系;并大力发展产业地产和特色小镇,实施产城融合战略。东莞本土龙头房企光大地产,也已经进军产业地产市场,凭借光大WE谷的成功运营,在本土产业地产中占据一席之地。

此外,长租公寓市场也是房企发力的新蓝海。去年以来,万科、碧桂园、中天、东实集团等都已在布局长租公寓市场。不过,由于东莞的白领阶层还无法和广州、深圳相比,李兴旺认为,长租公寓是否受欢迎还要看地段,“交通配套完善地段的长租公寓会更有市场。”

房企回到拼品质拼服务时代

事实上,房企积极谋求转型,和去年以来房地产市场较为沉寂不无关系。在调控政策的影响下,楼市成交同比去年有一定降幅。东莞市统计局发布数据显示,今年3月,全市新建商品住宅网上签约销售4085套,同比下降21.2%;销售面积45.20万平方米,同比下降18.85%;按照销售面积和销售金额进行计算,销售均价为16971元/平方米,房价维持在1.7万元/平方米以下。

业内人士认为,当政策持续收紧,当中央坚持房住不炒,当市场进入换房时代,靠房价上涨预期、市场供应紧缺、投资升值等等说法,已经无法快速逼迫客户入市。唯有切实换位考虑到客户家庭关于居住生活的各方面需求,充分挖掘项目及产品的优势与客户需求匹配,用心做好服务,才能赢得客户认同并最终达成交易。

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐称,市场上购房置业的需求仍然大量存在,只是,市场环境已经发生变化,房地产市场从投资时代又回到了拼品质、拼品牌、拼配套、拼服务的自住时代,市场竞争加剧,销售难度加大,地产销售面临挑战,也面临机遇,因变而变,快速转变才能立于不败之地。

业内看法

由开发商转型为运营商是一个方向

车德锐表示,在城市更新上,未来都是片区整体规划改造,不管是一家开发商还是多家开发商联合,有这个条件、能力才会得到招投标资格,立项时还要站在政府的角度,帮扶产业升级,助力地方经济发展,创造连续的税收,安置当地居民,为企业升级找好路子。

“我也感受到开发商在这方面的涉足和努力,他们正积极向运营商转变。其实不仅仅是城市更新导致的这种转变,开发商也能感受到,政府并不希望做单个商品房项目。这种项目只是让城市形象漂亮一点,实现了居住安家的功能,但开发完卖掉后政府只是得到一次性税收,除此之外也没有提供就业机会,对产业转型也没有帮助。所以政府方面也希望开发商转型为运营商,多帮助地方的产业转型升级发展。”车德锐说。

建议提高门槛,选取合适的运营主体

有业内人士认为,产业地产运营相比房地产开发复杂很多。“比如这个地方的优势产业有哪些,如何利用当地的优势产业来发展,还要看什么产业引导进来后可以在现有产业基础进行升级转型,这些都是要着重考虑的”,该人士说,“东莞的产业地产是从2003、2004年开始逐渐发展起来的,十几年当中已有部分产业地产运营商做得比较专业了。”

他认为,如果开发商本身缺乏资源,就要引入有产业资源的运营商,联手运营。产业地产涉及到招商、运营、人才招聘服务、咨询顾问、金融担保等等,“一切资源都要帮入驻的企业找到,提供一条龙服务,甚至一些想要上市的企业,还要教他怎么上市。只有这样才能成功运营产业地产。”

车德锐也提醒,不要像一些开发商只想着圈一下地,但是到最后项目落不了地。政府是主导者,不会允许这种现象发生。他建议,政府要严格把关,提高门槛,选取适合的开发运营主体,考察其背后的资源运营能力等等。

赵颖欣 本文来源:信息时报 责任编辑:赵颖欣_DG03
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