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退房?退定?一字之差区别很大!千万别混淆了

2019-01-15 11:42:20 来源: 网易房产东莞 举报
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最近,东莞出台了一条新规,市场瞬时刮起了一场风暴,许多人担心楼市又将再起波澜,对于已经处于下行态势的楼市再添新伤”......

退房?退定?一字之差区别很大!千万别混淆了


111日,东莞市住房和城乡建设局正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》。《通知》规定,从今年31日起,买家在楼盘认购后,两天内可无理由退定

也就是说,以后在东莞买房也可以像在网上购物时一样,在规定期限内可以提出无理由解除认购书和退回定金

首先,东莞不是退房,而是退定金:注意了,这里说的是退定而不是退房,千万不要混淆了

退房?退定?一字之差区别很大!千万别混淆了

而就此,也有专家媒体做过专门的解说,退定退房之间的差距还是很大的。无理由退定是说购房者在已签订认购合同、尚未签订购房合同的情况下,可以无理由解除认购书和退回定金。而无理由退房是指在签订购房合同之后,可以无理由退掉房子。

认购合同只代表一种意向,退的只是定金,并不是房款。这与网购付全款交易,到货后可以无理由退货是不一样的。因为,政策并没有就已签订购房合同这一情况做具体明确的说明。所以说,退定”≠“退房,有言论引导说政策出台对于退房开辟了方便之门,这完全就是一种误导误解

其次,这一政策并未强制要求

东莞只是鼓励开发商选择,而并非强制,中国房地产销售主流还是期房销售制度,这种制度带来的影响是购房者更多是开盘购买的是预期,很容易在销售现场开盘现场被诱导决策。

从房地产市场本身来说,要求更关注客户,更保护客户权益。因为期房销售制度的原因,所以48小时退定对于购房者来说基本没有明显的影响。而且,在东莞,即便没有出台这个政策之前,在短时期内出现退定的情况一般情况下开发商还是允许的,大部分购房者的退房纠纷都是发生在一年甚至2年后的收房阶段,甚至是某些原因的出现导致出现退房行为,总体来说,这个政策的出台对市场的影响是不大的,只是说让退定的行为有法可依。

再者,是要弄清楚担心的所在,各地此起彼伏的房潮,根本原因之所在——退定政策无关

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武汉某楼盘要求退精装修的业主

之前广州等城市已经出现过,而出现退房潮核心都是因为双合同,在2016-2017年,全国各地特别是二三线城市,因为限价严格,市场供应量不足,很多开发商想出的办法就是双合同:

什么是双合同?就是:在政府限价”“限签双重压力下,开发商为了能够突破限价卖房,使用的一种违规行为。

打个比方:为了控制房价上涨,相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8/平米,然而多数楼盘已经卖到了42000/平米-48000/平米。这个时候怎么办呢?开发商就想出了双合同的办法。签一份购房合同均价为2.7/平米,再签一份装修合同,均价为2/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来,它就在没有超过相关部门规定的价格了,也就能顺利备案了。

但这个必然是有风险的,而最大的风险就来自违规,如果房价上涨还好,现在出现了不涨或者下调,很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

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另外,双合同也有巨大风险:

风险一:高额首付增加资金负担。签订双合同捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

风险二:装修由开发商验收,质量难保证。

风险三:出售房产时将面对更高税费。

风险四:违反政策,扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

双合同的起源很简单,就是地方政府房价调控的产物,目标只是一个房价数据。忽视了市场的真正调节。而开发商也的确违规使用了合同工具。这种情况下就酝酿了房闹基础。

价格是受供求关系影响的,自主定价权也是建立现代企业制度的必然要求。在地产市场下行的时期,开发商出于去化目的主动降价,实在是市场主体常见的市场行为,不应受外界干涉。诸多干涉最终只会妨碍市场交易的正常进行,规则和契约精神才是现代市场经济的主导,受房闹左右的地产市场必将一片荒芜。众多开发商因着各种各样的原因,并不情愿站出来为整个地产市场抵抗房闹

楼市下行才是黑手

退房?退定?一字之差区别很大!千万别混淆了

近些年来,东莞乃至全国房价上涨的都比较快,有些区域的房价已经明显的超出了正常的范围之内。但是传统的观念就是买涨不买跌,房价越高购房者越趋之若鹜,在享受房价高涨带来的巨大利益同时,投资投机性购房者也应该明白,正是炒房资金的流入才拉高了房价,积聚了泡沫,雪崩时没有一片雪花是无辜的。市场机制需要契约精神的支撑,房闹绝不应该被鼓励,应该让投机人群意识到,能够无忧享受地产泡沫和投机暴利的时代已经远去了。在突破限价的情况下,部分项目的质量的确让已经投资失败的业主非常沮丧。买了高价房再遇到低质房,业主闹腾难免。

期房销售制度导致的预期过高使得收房纠纷在2019年会非常多。所以明年的楼市纠纷将依旧非常多,但是最核心的原因是,房价没涨,只要房价涨了,质量问题也就不是问题了。只要房价不涨,再好质量的项目也可能会被维权。新规并不影响大局,这一点是要确定的,影响大局的是楼市整体形势,怎么样度过这样一个下行局面才是大家更应该考虑的。

熊宝银 本文来源:网易房产东莞 责任编辑:熊宝银_DG04
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