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供需低位“淡季”显? 或许并没这么糟

2019-01-16 08:09:48 来源: 网易房产东莞
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观望情绪浓厚 看的人多买的人少

今年2018年以来,受到政策等因素的影响,东莞楼市住宅供应量持续走低。据有关数据显示,市场来访量连续三周下跌,环比下滑13.09%,来访转化率与上周基本持平,低位徘徊,人气冷清。一方面由于现阶段新品供应有所不足,另一方面则由客户持币观望情绪浓厚导致,显示市场在等待抄底时机,信心略显不足。

供需低位“淡季”显? 或许并没这么糟

认购情况环比下跌13.25%,同比大跌51.97%,目前市场成交表现行情降温显著,原因是经济下行趋势明显以及市场观望氛围持续浓厚。本周有2个项目开盘&加推,整体去化率低于五成,去化情况较差。一方面因为某项目定价偏高,蓄客时间短及宣传力度不足、看跌情绪高等问题,导致开盘去化效果差,拉低整体开盘去化率;另一方面楼市调控持续、房价高企、房贷利率上浮等等,购房成本高,客户观望情绪浓厚。

在调控持续从严,购房者观望情绪浓厚影响之下,开发商谨慎销售,推新项目减少,市场以消化库存为主,客户选择性少,来访转化率仍处低位。一方面源于近期新品加推量大幅萎缩,早前加推的新品大抵已于2018年完成签约,另外因为春节前后为传统楼市淡季,故楼市签约量减少在所难免;总体来看,今年下半年以来客户观望情绪愈加浓厚,房企迫于年度业绩压力,不少项目借助节点,推出特价房优惠,以提升项目来访量,刺激成交。看的人多买的人少,多数项目去化不甚理想。

住宅供应放缓,洋房仍为市场主力

供需低位“淡季”显? 或许并没这么糟

本周商品房供应面积为6.01万㎡(962套)。住宅方面,本周总共供应5.26万㎡(532套),同比下跌73.24%。其中,洋房供应量最大为海逸豪庭,供应了166套,其次为中央园著供应了160套;公寓零供应,洋房仍为市场主力。同比下跌究其原因:主因在于开年期间开发商推盘节奏放缓,小量推货,试探市场反应。

资金回流 房企加大出货

本周商品房成交套数2341套,环比下跌3.34%。其中住宅成交837套,环比大涨68.75%,同比下跌25.47%;成交面积9.14万㎡,环比大涨89.67%,同比下跌12.16%,成交量小幅回升。但与去年同期相比,下滑趋势依然明显,市场预期继续走低。

供需低位“淡季”显? 或许并没这么糟

未来三年是房企的还债高峰期。从2018年到2021年房地产行业债券到期偿还规模将逐年上升,2021年还债总额突破6000亿元。房企债务偿还压力巨大,在市场下行背景下,大房企开始通过全国性大促销、降价跑量、缩编减员、开源节流等策略应对。但缩编减员、开源节流等这些策略终究不能完全化解资金吃紧问题,因此预计四季度东莞房企将会加速推盘,并可能通过降价、打折等手段来快速回笼资金。

供需低位“淡季”显? 或许并没这么糟

成交方面,随着越来越多的开发商认清市场形势,“现金为王” 逐步达成共识,定价回归市场价或低于市场预期。近期上车盘明显增多,因此预计接下来成交量会反弹上升。

年底优惠多 刚需或可择机入市

近几年,东莞的房价上涨较快,随着调控措施的施行,开发商为了快速回款,在房屋总价大幅上涨的情况下,很多项目的实际首付比例同样大幅提高、远超三成,甚至不少项目都是全款或者高首付的客户优先购买,购房门槛动辄上百万,刚需一族只能“望房兴叹”。另外,以前开发商的折扣优惠一般只针对全款或者高首付客户,普通客户享受优惠折扣的机会相对较少。而今年,市场预期持续走低,开发商在年度业绩、资金回笼压力下,特价促销将持续,部分项目优惠幅度较大,特价优惠后,很多项目的总价及首付款完全可以满足刚需一族的需求。各大房企为完成业绩目标,推货节奏加快,同时个别项目为刺激客户成交,入市价格回归市场价,客户接受度较高。

供需低位“淡季”显? 或许并没这么糟

同时,年底也是传统的购房、换房季,预计更多的笋盘也将陆续登场,一些房源或将回到年初时的价格水平。预计买卖双方将积极入市,市场交投将逐渐升温。议价空间加大、笋盘入市,对于购房者,地铁物业或更受关注,自住投资两宜,抗风险能力强。而对于房企,在部分项目可适度让利,并为置业者提供宽松资金方案。建议有购房需求的可以趁此机会出手。

熊宝银 本文来源:网易房产东莞 责任编辑:熊宝银
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