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库存增大去化减缓楼市提前进入春节淡季

2019-01-18 08:29:36 来源: 广州日报
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库存增大去化减缓楼市提前进入春节淡季

东莞某在售楼盘

库存增大去化减缓楼市提前进入春节淡季

东莞楼市较为平静

昨日,记者在东莞市统计局官方网站看到,去年12月的一手住宅网签数据出炉,网签数据“翘尾”,达到一年中最高水平,网签均价也达到2万元/平方米。东莞楼市回暖了吗?业内人士分析表示,年底网签“翘尾”主要是由于调控政策执行两年来部分高价房集中补签推动,导致了房价和成交量结构性上涨,在楼市调控政策影响下,实际市场成交冷淡,购房者理性,房价回归市场价值,目前市场已经提前进入春节淡季。

去年12月住宅网签“翘尾”

东莞市统计局发布的《2018年12月份东莞市新建商品住宅网上签约销售情况》显示,2018年12月,全市新建商品住宅网上签约销售7027套,销售面积78.89万平方米。按照销售面积和销售金额计算,销售均价为20147元/平方米。其中销售套数排前5位的镇街依次是塘厦、东城、黄江、虎门、高埗;销售面积排前5位的镇街依次是塘厦、东城、黄江、大岭山、虎门。

记者对比了市统计局公布的去年1~12月的新建商品住宅签约数据发现,去年12月网签数据处于全年最高水平,比去年11月上升43.56%,比2017年12月上升21.33%。

此外,根据东莞市房管局提供的资料显示,去年12月销售单价在20000元/平方米以上的销售面积占总销售面积的50%,单价在15000~20000元/平方米的销售面积占总销售面积的39%,单价在15000元/平方米以下的销售面积占总销售面积的11%。

在全市33个镇街(含松山湖高新区)中,销售均价超过20000元/平方米的有长安、南城、凤岗、万江、东城、塘厦、大朗、寮步、厚街、黄江、石排11个镇街;销售均价在15000~20000元/平方米的有18个镇街;销售均价在15000元/平方米以下的有4个镇街。

库存量增加 消化压力加大

虽然去年12月网签量大增,但截至去年底,东莞还有41954套住宅可售,比去年第三季度库存统计时增加了近2000套住宅。

在市统计局同时发布的东莞商品住宅的库存数据当中,截至去年12月末,全市新建商品住宅库存套数41954套,库存面积518.13万平方米。据介绍,库存数据统计范围是指已取得预售许可证(现售备案证书)且已办理建档、截至统计时尚未售出的商品房。记者对比发现,与去年第三季度统计时相比,东莞新建商品住宅库存量增加了约1905套,库存面积增加了13.58万平方米,说明库存量增加,消化压力在加大。

其中库存套数排前5位的镇街依次是塘厦、沙田、常平、虎门、黄江;库存面积排前5位的镇街依次是塘厦、沙田、虎门、凤岗、黄江。数据显示,塘厦有3943套商品住宅可售,库存量在全市库存中占比近1/10,楼市调控政策实施后,深圳投资客撤离东莞市场,塘厦是受影响最大的镇街之一,成交量和房价明显下滑。据了解,今年塘厦还将有不少的新增供应量入市,预计市场竞争十分激烈。此外,受到滨海湾新区规划影响,沙田、虎门、长安等镇街楼市被看好,沙田和虎门供应量大增,截至去年底,沙田有3878套住宅可售,虎门有2475套住宅可售。

东莞中原战略研究中心也表示,按照过去6个月消化速度计算,截至去年12月底,东莞住宅库存消化周期为11个月,由于年底房企“以价换量”促销,这个周期已经比去年11月时缩短了两个月。

“翘尾”因楼盘补签

去年12月东莞网签量价创下去年年内月度最高水平,东莞楼市回暖了吗?其实并不是。业内人士介绍,自2016年10月东莞实施限购政策后,东莞也对部分高价房网签进行限制,以辅助推动房价理性回落;加上部分等待社保满一年的购房者认购后等待补签等,这些房子在去年11月开始陆续补签,约两年时间的补签房源在年底集中网签,才使得网签数据显示“翘尾”。

实际市场中,购房者回归理性,在新增供应量不足的情况下,市场观望氛围仍然较浓,市场成交冷淡,而房价方面,“以价换量”增加,降价促销、特价房等优惠措施不断出炉,“上车盘”出现,实际房价理性回归市场真实价值。业内人士表示,在补签完毕后,东莞网签价格将回归至正常水平。

购房客观望情绪浓厚

从近期市场来看,临近春节,市场成交更为冷淡,东莞楼市已经提前进入春节淡季阶段。东莞中原战略研究中心不完全监测显示,上周楼盘多数项目以自然销售为主,市场来访量已经连续三周下跌,环比下滑13.09%,来访转化率在低位徘徊,人气冷清。该研究中心介绍,一方面由于现阶段新品供应不足,难以吸引购房者入市,另一方面则由客户持币观望情绪浓厚导致,显示市场在等待抄底时机,信心略显不足。

此外,东莞中原战略研究中心还介绍,上周认购情况环比下跌13.25%,同比跌51.97%,目前市场成交表现行情降温显著,原因是经济下行趋势以及市场观望氛围持续浓厚。另外,上周有2个项目开盘和加推,整体去化率低于五成,去化情况较差。该研究中心相关人士表示,一方面因为个别项目定价偏高,蓄客时间短及宣传力度不足、看跌情绪高等问题,导致开盘去化效果差,拉低整体开盘去化率;另一方面楼市调控持续、房价高企、房贷利率上浮等等,购房成本高,客户观望情绪浓厚。

熊宝银 本文来源:广州日报 责任编辑:熊宝银
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