网易首页 > 网易东莞房产 > 正文

成交走低去化多艰 大定小调楼市依旧维稳

2019-01-23 10:43:31 来源: 东莞阳光网(东莞)
0
分享到:
T + -

受政策等因素的影响,东莞楼市住宅供应量持续走低。尽管东莞各大楼盘纷纷采取降价促销政策,但是市场仍然没有明显起色。

成交持续低位 节前淡季明显

有数据显示,上周住宅供应1329套、14.9万㎡,环比大增1.5倍,实际上大部分项目已于早前加推入市,属官网统计数据发布小幅滞后。市场来访量连续四周下跌,环比下滑4%,来访转化率持续下滑,低位徘徊,人气不足。一方面由于不少市民已经陆陆续续返乡过节,另一方面则由客户持币观望情绪浓厚导致,显示市场在等待抄底时机,信心略显不足。

宅网签约835套、9.3万㎡,环比稳中小增15%,随着传统春节日益临近,返乡心切的购房者看楼意愿大幅减淡,预计买卖双方的热情减退现象至少持续到2月中下旬,意味着接下来的几周楼市签约量将低位徘徊。仅有1个项目开盘,去化率连续四周下跌,去化情况较差。主要由于楼市调控持续、房价高企、房贷利率上浮等等因素,购房成本高,客户观望情绪依旧浓厚。

供应放量洋房成热点 区域分化莞北临深占主导

上周商品房供应面积为17.57万㎡(2774),住宅方面总共供应15.56万㎡(1450),环比大涨196.05%。其中,洋房供应量最大为卓越弥敦道,供应了261套,其次为松湖溪岸供应了238;公寓供应只有松湖里,供应了121套,洋房仍为供应热点。环比上涨究其原因:在于上周供应基数低,临近春节假期,开发商推货意愿高,以冲淡市场观望,刺激客户入市。上周新增供应主要来自莞北片区和松湖片区,占近6成比重;而签约套数排名前四名分别为石碣、高埗、虎门和沙田镇,四镇街高占全市成交约49%比重,以莞北片区和滨海片区表现较突出。但与去年同期相比,下滑趋势依然明显,市场预期持续续走低。

土地市场冷热不均 整体仍看涨

数据显示2018年全国300城市土地出让金总额为4.2万亿元,同比增加2%2018年土地出让的流拍情况显著增多,溢价率也大幅下降,但整体上还是维持了增长。分城市看,则是冷热不均,一些城市土地出让金仍然是高增长,也有一些城市出现了负增长。土地市场分化的状况,在2019年还可能持续,这可能促使一些城市在因城施策的条件下放松房地产调控,以维持土地出让收入的增长。

2019年宏观政策强化逆周期调节,货币政策或在边际上偏宽松,施多次降准,维持社会融资规模较快增长;财政政策方面,则实施更大规模的减税降费,增加地方政府基建支出。地方政府会被允许较大幅度地增加专项债券发行以筹集资金,但一些地方政府对土地出让收入的需求也会更为迫切。土地出让收入不但是基建支出的主要资金来源,也是发行和偿还专项债券的资金保障。如果土地出让收入低增长甚至负增长,一些地方政府将缺乏增加基建支出和专项债券发行的底气。20181-11月累计,土地出让收入相关支出55677亿元,同比增长42.1%,这是积极财政的重要体现;土地出让收入相关收入53362亿元,同比增长28.9%,增速也很高,但已跟不上支出的速度。

因此,我们可以预计,一些城市将采取措施推动房价上涨,以增加土地出让收入。在房住不炒的原则下,他们不会直接采取刺激措施,但很有可能会放松限购、限价、限售等调控措施,实际上,目前已经有一些城市蠢蠢欲动了。

另一方面,随着货币政策在边际上偏宽松,限贷的效果会打折扣,而房贷利率可能走低。货币政策逆周期调节的本意是支持实体经济,但根据以往经验,将有相当一部分资金流向房地产市场。房价可能借力逆周期调节呈现反弹,这是我们需要密切关注的情况。如果出现这种情况,不但会削弱逆周期调节的效果,而且可能吹大房地产泡沫并引发相关风险,应该防患于未然。

房住不炒仍是主导 局部或显松动

尽管房价已经缺乏持续上涨的动力,但也没有真正进入下降通道,并且有很多人还在等待反弹,这很大一部分原因是由于房价不会跌的神话,使房价上涨的预期仍然比较强,而且流入市场的资金还比较多,例如土地出让金、商品房销售额还能维持增长,但势头已经弱了很多。

房地产市场有调整的需要,但房价上涨的预期仍然较强,于是,多空之间形成了脆弱的平衡,使房价整体上呈现难涨也难跌的态势,一些城市上涨而另一些城市下降,一些时期上涨而另一些时期下降,处于分化和波动的状态中。在这样的形势下,如果地方政府借逆周期调节之机放松调控,同时资金流入房地产市场的速度加快,就会打破多空之间的脆弱平衡,刺激房价再次反弹。这会将房价推到更高的水平。目前的房价水平已经难以维持,更高的水平意味着泡沫风险和更高的杠杆,因为房价在反弹一段时间之后就会下滑,并形成连锁反应。

为了避免这种情况的发生,在逆周期调节中,应该坚决遏制房价上涨,并对房价合理下行保持容忍态度。房价从目前的水平下行,风险基本上是可以控制的,应该允许房地产市场进入周期性的调整。大定小调或将是2019年楼市的一个基调,最终目的还是市场。

熊宝银 本文来源:东莞阳光网 责任编辑:熊宝银
跟贴0
参与0
发贴
楼盘名称所在区域当前价格

开门红莞非3.8亿底价拍获厚街商业地块

开门红莞非3.8亿底价拍获厚街商业地块

新年伊始,土拍又被提上了日程。1月22日10时,厚街一宗编号为2019WG002的商务金融用地 [详细]

阅读下一篇
返回网易首页返回网易东莞房产