边融资输血边高价拿地 新希望地产为规模不再淡定?

2019年以来土拍市场逐渐升温，多城市出现房企扎堆抢地现象，其中低调的四川新希望房地产开发有限公司(下称“新希望地产”)以高价囤地模式引起了广泛关注。

根据中国指数研究院发布的数据，2019年1-4月新希望地产拿地金额高达131亿元，其中3月份单月拿地金额超百亿。此外，值得注意的是，新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米，远高于头部房企碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK)。

值得玩味的是，早在今年两会时，新希望地产母公司新希望(000867.SZ)董事长刘永好曾公开表示“地产业务是被逼出来的”、“会坚定地以农产品和食品为主业”，而今才过去几个月，新希望地产就多次高价拿地的行为不免有“打脸”之嫌。

对此，《投资者网》致函新希望地产，新希望地产相关负责人称公司的运营重心放在产品及服务上，故在近年的发展初级阶段，不便过多接受外界访谈或调研。

高价拿地

5月15日，新希望地产现身大连土拍市场，力压万科A(000002.SZ)、碧桂园、龙湖集团(0960.HK)、中国海外发展(0688.HK)等龙头房企，经过200轮叫价，以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城(2019)8号地块。

事实上，这是新希望地产2019年拿下的第4宗地块，且溢价率均接近30%。4月26日，新希望地产又在温州获得一宗土地，总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米，溢价率30%。

3月29日，新希望地产分别以53.2亿和34.6亿的总价拿下南京和杭州一宗地，楼面价分别为22628元/平方米、21008元/平方米。此外，3月15日，新希望地产以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地。

中国指数研究院显示，2019年1-4月新希望地产拿地金额高达131亿元，占新希望集团2018年总营收的五分之一。年报显示，2018年新希望集团营收为690亿元。

据《投资者网》统计，新希望地产拿地楼面价平均为16628元/平方米，而头部房企碧桂园楼面价为3286元/平方米，融创为6079元/平方米。

对于新希望地产近期频繁高溢价率拿地现象，同策集团首席分析师张宏伟对《投资者网》表示，从市场时机和窗口布局来讲，新希望地产针对的是二三线城市，特别是长三角片区布局，在这个时候发力拿地是一个比较好的时间点。

新希望地产相关负责人也表示，所谓“疯狂”、“激进”等标签与公司实际情况不符，“经新希望地产内部统计，即使投资部门汇报超100块土地，公司也才会谨慎地拍下其中1块。”

此外，业内还有观点认为，新希望地产进行高价拿地或与其规模诉求有关，新希望地产近年来持续增长的销售额规模仍未达到行业内的平均水平。

公开资料显示，新希望地产成立于1997年，是母公司新希望旗下地产平台。数据显示，2013至2018年，新希望地产销售额分别为20亿、47亿、74亿、175亿、207亿、316亿。此外，新希望地产2019年定下500亿销售目标，并称要“三年冲千亿”，开始向规模发力。

《投资者网》注意到，新希望地产目前的土地储备并不充足，新希望地产拿地可以扩充其土地储备。截止至2018年期末，新希望地产总土地储备仅为691.75万平方米，若按2017年销售面积(187.76万平方米)计算 ，新希望地产的土地储备仅可供3.68年开发。

值得注意的是，楼市目前仍不乐观，新希望地产大力拿高价地或存在一定的风险。张宏伟表示，对于房企来讲，大力拿地的当年可能会导致资金周转较慢，公司现金流短期内为负的状态。“但1-2年之后会出现回款，企业经营状况变好”，张宏伟补充说道。

频繁融资

对地产公司而言，资金是其生命线，在接连拿地的同时，新希望地产也在不断融资“输血”。

5月21日，新希望地产“中信证券-新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行，项目规模6亿。5月14日，新希望地产公告称，公司公开发行2019年公司债券状态更新为已反馈，拟发行规模为17亿元，将分期发行，首期发行规模为不超过人民币7亿元。

2018年11月2日，新希望地产作为原始权益人的“华西证券-新希望地产购房尾款资产支持专项计划”于上交所成功发行，产品规模15亿元，其中优先级14.25亿，发行利率5.7%。

然而，持续融资已使得新希望地产债务规模也在逐年增长。根据新希望地产公开发行的2017年和2018年年度审计报告，2016年-2018年，新希望地产年度负债合计分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。其中，2018年新希望地产有息负债余额为262.67亿元，对应的利息支出为18.76亿元。

此外，新希望地产近几年经营活动性现金流连续几年均为负值。根据新希望地产公开发行2018年年度审计报告，2017-2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为、-79.69亿元和-23.94亿元。新希望地产也曾警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。

但截至目前，新希望地产的负债率仍低于行业80%的平均水平，且融资成本基本控制在6%以下。数据显示，2016年-2018年新希望地产的资产负债率分别为79.37%、79.54%、76.62%。

需要注意的是，新希望地产背靠母公司新希望。年报显示，2018年，新希望营业额为691亿元，净利润为17元，以农业为主业务的集团利润其实并不高。

不过据新希望地产相关负责人表示，母公司新希望集团资金管控严格，没有直接给予地产资金支持，新希望地产主要还是依靠自身外部融资，主要包括银行信贷、集合信托、保债计划、以及资产证券化产品等。

一个值得关注的事实是，2018年新希望地产脱离集团合并报表，地产业务进一步实现独立化，业内有观点认为新希望地产未来或谋求上市。对此，新希望地产相关负责人表示，目前集团已拥有两家上市公司，近五年来从未对地产上市进行考虑。