深藏松山湖的最后一块房价洼地，被人发现了！

深圳客到东莞置业离不开三个词：松山湖、临深、滨海湾。其中松山湖出现的频次最多，置业群里基本是每三个人中就有一人问到。

根据过去5年东莞土地拍卖情况，可以从侧面体现松山湖片区的火爆。在2015-2017三年间，松山湖片区地块出让数量为20块（2015年）、10块（2016年）、10块（2017年），皆领先于其他片区。

松山湖片区每平米地价也从2015年的8290.98元/㎡涨到2018年的20473元/㎡，呈近似线性的上升。

面粉贵了，面包也要涨价，房价同样如此。

根据东莞市统计局4月公布的数据，松山湖新房网签均价为30780元/㎡领跑东莞。紧邻松山湖的寮步新房均价为21121元/㎡，大朗新房均价为22462元/㎡，大岭山均价为20816元/㎡，均破2字头，高于东莞19250元/㎡平均水平。

然而在这群松山湖镇街中，有一个“低价”遗珠。根据东莞市统计局公布的数据，东坑4月新房网签均价仅为1字头，成为松山湖最后一块房价洼地。

一条路直达松山湖CBD

东坑是松山湖价格洼地的原因很多。其中很重要的一点，是东坑还不被大众熟知，区域价值仍有待被进一步解读。而东坑和松山湖的联系，不失为解读东坑的一种思路。

在2014年，东莞市政府就曾提出“松山湖高新区和东莞生态园统筹发展，打造成为东莞的科技中心和创新中心”，此后松山湖不再只是高新区，而是与东莞生态园协同共建的科技走廊。

松山湖（生态园）的主引线“生态园大道”从松山湖出发的第一站便是东坑。横穿东坑的东坑大道同样也是连接松山湖和生态园之间的一条主干道。因此东坑是位于松山湖、生态园协同发展的轴线上的。

地理位置上，东坑也在东莞新增长极的核心引擎松山湖CBD的辐射圈内。

国家级科技企业孵化器、国际金融创新园、东莞互联网产业园等园区同样分布在这个区域。其中占地最大、最引人瞩目的便是华为。华为基地分为A，B，C三区，几乎横跨了整个片区。

松山湖北站部分大型企业及产业园

除此之外，华润也将在松山湖CBD打造“华润万象汇广场”，未来将成为松山湖CBD商业的引爆点。

从实际考察情况来看，松山湖CBD的产业集群已经颇具规模，高楼依次分布在道路两侧，已然是“小南山”的感觉。

松山湖CBD是松山湖作为东莞新增长极、广深科创核心平台最重要的驱动引擎。而东坑镇中心距离松山湖CBD只有10分钟左右的车程。从华为基地出发，可直接通过生态园大道快速进入东坑镇中心。

生态园大道双向六车道，部分路段为八车道，交通效率极高

或者可行驶东坑大道，同样是一条路直达东坑镇中心，车程在10分钟以内。

双向八车道，路况较好

除了地面交通，东莞地铁3号线在东坑规划有两个站点，分别为中兴大道站和东坑南站。选址都暂定为初坑杨梅岭加油站附近和长安塘新围东侧、塔长路南段。

地铁3号线建成通车后，中兴大道站前往松山湖北只有一站，前往松山湖其他站点最远不超过4站。目前地铁3号线还在做可行性研究。

地铁3号线可在长安金沙站（距离中兴大道9站）换乘穗莞深城际轨道直达深圳机场（距离长安金沙4站）和广州新塘（距离长安金沙10站）。松山湖北站换乘莞惠城际线前往惠州或东莞水乡片区，2020年底佛莞城际铁路通车后将接驳广州南站。

地铁3号线远景将与深圳11号线南段连接，深圳13号线将延长至松山湖北站。

东坑区域发展定位

东坑的发展定位，可用东坑政府工作报告中的一句话高度概括：提升东坑发展质量，建设精品特色小镇。

就GDP而言，2018年东坑GDP为143亿元，较去年同比增长10.2%，GDP位于东莞第四梯队（100-200亿）。而根据2018东莞统计图鉴，2017年东坑规上工业单位数为156个，在东莞33个镇街中排名21位。工业增加值为857525万元，排名15位。

以上的经济数据，要基于这样的一个基本面：资源瓶颈突出，东坑地少人多，面积仅23.8平方公里。（这个表述同样出自东坑政府工作报告）上述成绩已经相当不易，若强行拔高与东莞其他经济大镇对比并不公平。

在3月16日，东坑集中签约了29个产业项目、10个城市品质提升项目，其中新一代信息通信项目占8个、新能源项目3个、新材料项目2个、高端医药项目2个，半导体、机器人、精密技术项目各1个，农旅项目1个，其他项目10个。

该29个项目包括了海王集团、贵丰药业、莱尔照明、硕擎能源等一批效益型、科技型企业，项目协议投资总额达到290亿元，总用地面积1382亩。这些项目全部投产后，预计年产值可达534亿元，年纳税约41亿元。特别是海王集团，本次计划投资110亿元，在东坑打造海王高端医药制造基地。

而“精品特色小镇”的定位与东坑相当契合。行走在东坑，不时会看到古色古香的传统小镇。

这样安逸的村落在东坑非常多

而在今年3月市城管委启动的“洁净东莞指数评测”中，东坑位列第三。

整洁的街道

东坑虽然面积不大，但生活配套同样齐全，高质量的居住环境是东坑的优势所在。凭借其松山湖发展中轴的区位优势，通勤交通便利、非常适宜居住的环境加上精品特色小镇的定位，东坑未来可面向松山湖高新技术人才，成为其提供高质量生活环境的理想区域。随着东坑价值被进一步挖掘，具有较强购买力的高素质人才会大量进入东坑。

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东坑的配套

根据控规，东坑划分为中心片区、西部片区、东部片区、南部片区。由于较为成熟的房地产项目、商业体都集中在中心片区，且这是松山湖发展受益第一股，所以主要探讨东坑中心片区的配套情况。

按照东坑中心片区的控规，二三类住宅用地（黄色、黄棕色部分）集中在片区中间，工业用地（粉红色）则在片区外围分布。

东坑中心片区控规

在实际考察中东坑也呈现出了“从镇中心向外发展”的态势。东坑的商业主要集中在东兴中路、东兴东路以及东兴中路和东坑大道中的交会区域，与中心行政区紧邻。

底层商铺整齐分列在东兴中路、东兴东路两侧，主要是日用品、电子产品零售为主。考察当天为工作日下午，这条街上仍有不少人流，商业氛围比较浓厚。

东兴中路两旁商业

在中兴中路和东坑大道中的交会处，则有东皇步行街等中小型商业体，配备饮食、购物、影院等场所，商铺进驻率较高。

东皇步行街及周边商业

商业集中在东兴中路、东兴东路的中间段。从中间往两端走，住宅会出现明显增多，从较为嘈杂的商业氛围向居住氛围转变，像金地卓越松湖悦湾等房地产项目及自建房都更多建造在这些区域。

在教育配套方面，小学配套有东坑镇中心小学、多凤小学、东坑镇群英小学、彭屋小学、德才小学等5所。其中东坑镇中心小学曾被评为省一级公办小学，多凤小学被评为市一级公办小学。

东坑小学

中学则有东坑中学，为市一级中学。在东坑十三五规划中，提出“小学优质教育率达100%；中考“两率一分”全面超越市平均水平，力争达到全市优秀学校行列”

（备注：优质教育可通俗理解为素质教育，“两率一分”为优秀率、及格率、平均分）

东坑中学

在医院配套方面主要是东坑医院，为二级医院水平。设有内科、外科、妇产科、儿科、重症医学科、手术室、口腔科、耳鼻咽喉科、眼科、中医康复理疗科、皮肤科、肛肠科等14个临床科室及放射科、功能科、检验科等5个医技科室。共有180个病房350张病床，病床最大容量可增至540张。

东坑医院

与同为松山湖周边，紧邻的街镇寮步、大朗20000元/㎡的均价相比，东坑新房仍处于价格洼地。而随着更有购买力的松山湖人群进入东坑，东坑的住宅需求会更加强烈。

东坑拥有良好的配套和通勤优势，无论是松山湖工作人群或周边区域人群购买自住，还是做长期价值投资都颇具性价比。随着松山湖与生态园共建科技走廊的进程，东坑的价值还可能做进一步的拔升。

为了进一步挖掘东莞房地产及东坑价值，

著名地产评论人朱罗纪将做客东坑金地卓越松湖悦湾！