6月29日，备受关注的杭州土拍新政终于落下实锤。全市集中挂牌9宗涉宅地块，每宗地块的出让条件中，不仅“限地价”，还首次出现了“限销售均价、限最高单价、限精装价”。例如钱江世纪城地块，限毛坯均价40500元/m2，最高单价44550元/m2，精装修最高价格4500元/m2，其价格低于旁边在售项目保利澄品的47439元/m2。
“6·29土拍新政”，显然将对杭州房地产市场产生深刻影响，其威力在某种意义上说甚至不亚于“限购”政策。
最直接的影响，莫过于改变市场预期。按照正常的速度，开发商会在拿地半年后开盘，再花上一两年左右时间完成清盘。在土地出让的时候就设置商品房限价，意味着提前锁定未来两三年的房价，而且是白纸黑字。
其实“6·29土拍新政”之前，杭州也对新房限价，才会导致“万人摇”。既然都是限价，有人会觉得新政的影响力不会太大，实则不然。此前限的是当前在售楼盘的价格，至于两三年之后的价格，谁知道？反正一千个专家会有一千个不同的答案。正因为如此，不少炒房者对后市还有期待，仍然活跃在市场上。
土拍新政后，判断未来一段时期房价是涨还是跌，几乎没有了任何技术含量。对照地块的限价，与当前在售楼盘的价格一一对比，结论一目了然。根据首批执行“6·29土拍新政”的9宗地块情况来看，其限定的房价，大多与目前周边新房售价持平。
释放的信号其实已十分明显。政府不希望房价大跌，但同时也绝不能容忍房价暴涨，最理想的结果就是稳步慢行，在定价过程中一定会突出“平稳”的色彩。
一旦“两三年不涨”成为市场共识，炒房者就会闻风撤离。即便政府“高抬贵手”，定价稍有松动，但如果房价每年涨幅不到10%的话，以三年周期来计算，扣除税费和资金成本后，获利寥寥，甚至还跑不赢银行理财。如果说很多炒房者之前对后市还抱有期待，那么接下来就应及时认清现实。
事实上，不断攀升的二手房挂牌量表明，杭州楼市的炒房者正逐步撤离。“6·29土拍新政”无疑将大大加速这一进程，有助于挤掉房价泡沫，回归自住需求，从而有利于市场长远健康发展。
此外，开发商的市场预期也将明显改变。目前很多楼盘迟迟不开，很大原因是一些开发商并没有放弃与政府博弈，希望可以批出一个较为理想的价格，甚至幻想可以突破板块价格天花板。“6·29土拍新政”可以说是对这些开发商致命一击，因为未来两年的价格都没有突破板块天花板。既然如此，迟开不如早开，省下一点资金成本也好。
如此一来，预计三季度杭州新盘将会加速入市，购房者的选择机会也将会大增，不再仅仅局限于少数几个红盘。同时，由于市场预期的改变，购房者心里多了一份淡定，恐慌式抢房现象也将理性退潮。接下来新房中签率水涨船高，将会是大概率事件。
受新房购买难度下降影响，二手房的市场需求将会被进一步分流。部分区域偏高的二手房价格体系，将逐步向新房价格体系靠拢。
当然，“6·29土拍新政”更多的是对短期市场进行精准修正，它不会改变杭州房地产市场的长期走势。作为一个资源禀赋优势十分突出的强二线城市，人才持续流入，市场需求巨大，杭州房地产市场将长期处于发展的上行通道。
总之，不要再幻想还可以像过去那样炒房获利，但也没必要对杭州楼市过度悲观。即便是在2022年亚运会之后，杭州楼市也依然会有坚挺的支撑。行稳才能致远，也许今后的杭州楼市就是一头“慢牛”。
本文来源：钱江晚报
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刘英杰_dg011
