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千亿新兵这半年|雅居乐“中考”达标 减仓三四线城市

2019-07-11 09:57:57 来源: 新京报 举报
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2019年赛程已过半,房企表现如何?在2018年首次进入千亿阵营后,雅居乐在今年上半年销售目标完成率超50%,达标年中考,但是过多的三四线城市土地布局也存在潜在风险,雅居乐上半年减仓三四线城市,积极布局一二线城市,优化土地结构。

销售额增速25%,目标完成率超50%

7月4日,雅居乐发布公告称,2019年6月,公司及其附属公司以及其合营公司和联营公司连同由该集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目合计实现预售金额124.1亿元,对应的建筑面积为94.4万平方米,销售均价为每平方米13151元。

今年前6个月,雅居乐共实现预售金额合计为582亿元,同比增长约25.03%;对应的建筑面积为405.9万平方米,同比增长约14.31%;销售均价为每平方米14340元,同比增长约9.41%。

对于雅居乐来说,2019年上半年,销售额同比25%的增速并不容易。雅居乐销售额此前较为倚重的海南区域,调控政策依然从严,整体市场并未明显好转。此外在2018年的高增长下,雅居乐上半年的销售额增速也才有15.25%,全年是14.5%。而2019年,房地产市场大势之下,房企规模增长降速明显。据新京报记者统计,截至7月9日,在已经发布销售快报的37家上市房企中,今年上半年平均销售额同比增速为23.76%,远远低于2018年同期的49.63%,而雅居乐增速排在37家房企中的18位。

在完成率方面,2019年,雅居乐的销售目标是预售金额达到1130亿元,以此来看,全年目标完成了51.5%,达标年中考。不过,这也与雅居乐全年目标较为谨慎有关,1130亿元的销售预期同比增速仅为10%。雅居乐主席兼总裁陈卓林在今年年初的业绩发布会上表示,今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的,定这个指标也是比较保守的。

优化布局结构,减少三四线城市拿地

在拿地方面,与去年同期相比,2019年上半年,雅居乐的拿地规模有所减少。 根据克而瑞统计数据显示,2019年上半年,雅居乐新增建筑面积351.6万平方米,对应的拿地金额是187.5亿元。记者根据公开资料不完全统计,2019年上半年,雅居乐新增项目数量超过20个,地块分布在重庆、合肥、成都、惠州、扬州、郑州、石家庄、沈阳、昆明、台山、襄阳、巩义、昆山等地,并首次进入清远,首次在北京土地公开市场拿地。

而2018年上半年同期,雅居乐新增建筑面积632万平方米,对应的拿地金额是263.1亿元。根据雅居乐2018年半年报,雅居乐上半年增添30个新项目,新增土地的预计总建筑面积约为557万平方米,其中雅居乐应占权益预计总建筑面积约为463万平方米,应付土地金额约为203亿元。

不过,从今年6月份开始,雅居乐加大拿地力度。根据wind显示,6月单月,雅居乐新增项目规划建筑面积104.69万平方米,对应的拿地金额为78.54亿元,是今年以来拿地数量与金额最高的月份。

雅居乐首次在北京公开市场拿地。6月21日,雅居乐以31.8亿元的价格夺得北京经济技术开发区河西区X92R1地块,溢价率约41.33%。

值得关注的,2018年雅居乐新增土地中不少位于三四线城市,比如邯郸、汉中、湖州、晋中、荆州、连云港、茂名、梅州、商丘、威海、许昌、云浮及漳州等。克而瑞统计数据显示,雅居乐截至2018年末3623万平方米的土地储备中,约七成土地储备集中在三四线城市,2018年全年新增土地投资中三四线城市的权益建筑面积占比也近84%。克而瑞认为,当前房地产行业整体尚处于下行调整期,特别是对于三四线城市而言,随着棚改带动的增量购房需求快速抽离,部分三四线城市市场将面临调整压力。

在2019年上半年的土地布局中,可以看出,雅居乐减少了三四线城市拿地数量,布局战略转向重点聚焦一二线城市和核心城市周边的优质三线城市。

对于全年的购地目标, 陈卓林曾表示,2019年还是要稍微保守一点,希望在2020年、2021年的增幅会大一点。

借新债还旧债,一年内到期债务353.33亿

在融资方面,今年2月28日,雅居乐发行了面值5亿美元、2022年到期、年利率6.7%的优先票据。6月14日,雅居乐发布公告称,增发1亿美元永续债,并与6月4日发行的一笔6亿美元、4.5年期限的永续债组成单一系列。

公告显示,上述融资净额全部用于现有负债再融资。

截至2018年12月31日,雅居乐资产负债率为76.14%,与前一年同期相比上升了2.68个百分点;净负债率也从2017年的71.4%升至2018年79.1%。对于负债率的上升,雅居乐首席财务官张森表示,“去年我们就讲过,预计2018年的负债率会上升一点,主要原因是因为多元化布局,这在我们计划之内,现在的负债率79%也在预计之内。预计2019年负债率会跟2018年持平,不会有什么改变。”

此外,截至2018年12月31日,雅居乐总借款额为885.29亿元,其中,一年内到期的银行借款及其他借款、境内公司债券、商业抵押贷款支持证券及资产支持证券共353.33亿元。


刘英杰 本文来源:新京报 责任编辑:刘英杰_dg011
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