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专家解读|上涨18%,供应量创新低,东莞房地产走向何方?

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原创:芦苇 深莞房产圈 今天

回顾过去半年,才发现东莞经历了这么多疯狂的时刻:落地产业项目一个接着一个、开发商几十秒锁定一块地、一拍地就是地王......

东莞房地产市场同样如此,根据东莞中原战略研究中心的数据,上半年东莞普通住宅均价累计涨幅为9%,3-6月二手房价价格上涨18%!

01
成交创近7年新低,价格上涨明显

上半年东莞房地产市场最明显的特征之一是成交量明显萎缩。根据东莞中原战略研究中心的监测数据,上半年新房成交21077套,同比上涨4%,环比下降14%。二手房成交为13833套,二手房成交同比下降12%,环比下降9%

东莞中原战略研究中心车德锐认为,成交量萎缩的原因是供应和价格:上半年新房供应量少,仅199万平。二手房业主的预期受土地市场火热、一手供应不足和价格上涨综合影响,二手业主惜售,导致一二手市场流通房源少。供应量严重不足,加上受土拍市场火热影响,以及部分项目因为区域内项目有低价项目冲击,暂缓推盘等等因素影响,使得供应更加紧张;

供不应求推动房价企稳上涨,上半年东莞普通住宅均价累计涨幅为9%,网签均价同比涨幅为16%,环比实际涨幅约为13%。3-6月二手房均价上涨18%,上涨势头强劲。

城市基本面、资金面、政策面利好同样是房价上涨的原因。优房超·瑞城搜认为,新房的价格上涨一方面是因海外融资+信贷环境放宽,房企紧张的现金流有所缓解,而湾区规划的利好进一步支撑着项目房价的坚挺。

另一方面取消房价上的限签,去年累计的以及今年成交的高价项目的产品成交占比加大也是导致东莞新房均价结构性上涨的因素之一。

而二手房价格上的上涨主要是因为3月实施的个税改革二选一方案,节省购房成本,重新唤醒二手房市场的短暂热度,6月热度减退,二手房价趋稳。

资深地产评论人朱罗纪则认为,除了资金面宽松和市场转暖,产品提升同样是原因。上半年入市的有华润、融创等品牌开发商,其更强的策划定位和产品设计能力为市场提供了项目定位更高、品牌溢价更好,产品更为优质的项目。

02
成交结构调整,区域量价分化严重

上半年房价涨幅最大的是莞城,同比涨幅达25%。南城、东城、高埗、常平等镇街的涨幅同样在13%-19%,涨幅较大。塘厦、石龙、茶山、长安则滞涨持稳。

黄江、樟木头、东坑、石排和桥头房价有所回调,原因是购房回归本土自住。

除了房价涨跌幅出现分化,局部区域的价差也继续拉大。松山湖、莞城、长安、凤岗等已经迫近或到达3万/平,然而全市1.8万/平以下的镇街仍有17个,数量过半。

03
基本盘够硬,房企“抢破头”

比市场反应更快的是开发商。截止至发稿前,今年东莞公开土地市场共出让16块土地,其中10块突破最高限价。在5月份,土地市场更是出现了一波匪夷所思的操作——有5地块被单一房企疯狂连续举牌直接锁定。

为了制止开发商提前锁地,政府甚至制定了“价高者不一定得”的终次报价规则,但这依然阻止不了开发商在东莞公开市场的激进举动。在上周出让的6块地中,有4地块突破最高限价进入竞配建环节,1地块进入终次报价环节,平均每块地的竞拍轮次不低于60轮。

东莞中原战略研究中心车德锐认为,在粤港澳大湾区规划纲要正式出台、深圳产业向莞转移、轨道交通不断升级等因素影响下,东莞发展前景被看好,更多大房企入莞抢地。但东莞土地供应持续紧张,“僧多粥少”情况下地王频现。

资深地产评论人朱罗纪认为,上半年土地市场的火热反映出房企对东莞城市基本面、深圳和东莞共建“中国硅谷”前景的乐观。即便下半年房企资金面缩紧,东莞土地市场的热度也不会发生改变。

优房超·瑞城搜则表示,从预推地块来看,下半年供地主要集中在松山湖、滨海和东部产业园相对热门的区域,稳地价目标下,地块将持续保持相对高的竞拍门槛,优质地块或面临竞争白炽化。

04
下半年东莞房地产市场预判

东莞中原战略研究中心车德锐:

展望下半年,东莞楼市将延续调整,继续分化。一手住宅(不含商业公寓)下半年供应260万平,为2011年(含)以来同期新低,供应量严重不足。受一手供应不足和价格上涨等多重影响,二手惜售依旧。下半年房价依然会保有上涨趋势,但上涨动能不足。

下半年调控政策或逐步适度放松,供应依然不足,预期主导市场,房价继续稳中有升,市场仍处于买方市场,预计一二手住宅成交持续低位放量。

优房超·瑞城搜:

宏观环境来说,稳房价、稳地价是东莞乃至全国楼市的调控目标,房企资金渠道依然处在强监管下。

从供应方来看,下半年融资和信贷环境收紧成为大概率事件,资金回流和业绩压力下,加大推货量、以价换量的队伍将会逐渐加大;从需求方来看,限购、限贷等楼市调控依然是外来需求入莞置业的门槛,东莞楼市依然需要依然本地需求,虽有上半年二手房换房需求激发加持,但中美贸易战影响消费预期,购房周期加长。

总体而言,政府调控+供过于求,东莞楼市下半年房价将持续保持维稳状态,但仍会继续明显,尤其是万众瞩目的滨海片区仍有价格上涨的空间,而那些提前透支了购买力的区域不排除会降价抢客。

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