“商改住”不得分拆确权、分拆转让

7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《意见》),明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,可以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。《意见》有效期至2021年12月31日。

以加快培育和发展住房租赁市场为目标

据了解,广州市人民政府办公厅于2017年印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。

此次《意见》出台,是为贯彻落实国家、省、市加快培育和发展住房租赁市场的相关文件要求,以支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展为原则,加快培育和发展住房租赁市场,优化广州各类用房功能结构,切实提高租赁住房的有效供给,培育住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。因此,《意见》进一步明确了广州市“商改住”的工作机制和办理流程。

“商改住”项目只能办理一个权属证

《意见》明确,“商改住”改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变,改建后租赁住房的运营、管理应遵照广州市对新增租赁住房有关管理工作的规定,由市住建部门依托平台建立项目库统一监管。改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的,须限期改正,并依法承担相应法律责任。

《意见》提出“商改住”以各区政府为实施主体的原则,各区可结合本区实际情况,制定细化分解工作和有关程序操作细则。《意见》要求组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性,引导企业按要求实施。同时,各区应建立相应联席会议制度,集中审议改造租赁住房的重要事项、重大问题和重大、复杂、影响面广的项目。难以解决的可提交市住房租赁管理联席会议办公室,组织联席会议成员单位召开协调会议确定处理意见。

以改建面积6%标准配置公服设施用房

对于“商改住”工作,《意见》提出七大工作要求。首先,申请项目应为已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的合法建筑,房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的,还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。此外,申请“商改住”房屋须符合安全条件,项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求,日常消防管理应符合广州市相关要求。

申请改建房屋还需具备良好的卫生、通风和采光等居住条件,符合环保、卫生部门的专业要求；应当具备良好物业管理能力,符合物业管理的相关规定；其他设计、建设和管理要求、最小居住面积应符合国家相关规范及广州市住房租赁标准。值得注意的是,《意见》还提出申请项目应按照改造建筑面积6%集中设置配套的公共服务设施用房,位置宜在首层。公共服务设施用房具体配置功能由房屋所在区政府统筹。

“商改住”分申请、审核、验收三个流程

《意见》明确了“商改住”的工作流程。由房屋权利人、承租人或受其委托的实施单位备齐资料向区指定的租赁住房管理部门提出申请。需提交材料有申请函；房屋权属证明文件,委托实施的还需提交授权委托书；权利人身份证明,委托实施的还需提交委托代理人身份证明；项目改造方案,包括建筑设计方案图、项目运营方案、租赁管理方案；房屋结构安全证明等。

申请提交后,由区住房管理部门牵头,原则上至少每月召开一次会议,根据项目需要组织区建设、规划和自然资源、消防、环保、卫生、供水、供电、燃气等相关部门依职责进行审核,审核合格的经区政府同意出具同意纳入改造租赁住房的认定意见后实施。各区住房管理部门出具的认定意见应与申报材料一并抄报市住房租赁管理联席会议制度办公室备案。

审核认定通过后,实施单位应当按照经审定的改造方案实施。实施后由区住房管理部门牵头,组织相关部门核实改造确按审定方案实施后,出具核实意见并抄送市住房租赁管理联席会议制度办公室。市住建部门将房屋租赁情况、改建信息统一纳入“阳光租房”平台,建立项目库统筹监管。

采写:南都记者　李鑫