一线城市探索“商改租” 广州细则先落地

昨日，广州出台了商业和办公等存量用房改造为租赁住房（下称“商改租”）的细则，进一步在政策上明确施行“商改租”，但是，同时广州也明确“商改租”后用地性质不变、不可销售等条件，这也是广州在四个一线城市中率先出台商改租的实施细则。

“商改租”不可销售

7月16日，广东省广州市规划和自然资源局联手广州市住房和城乡建设局发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（下文简称《意见》）。《意见》提出，广州市内符合相关要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。

《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟分析说：“一二线城市有大量的商业闲置用房，这些产生的原因多样，但从利用角度来看，将这部分房源改造成出租房源，的确有利于缓解租赁房源短缺，同时也减少资源浪费。”

在房东东创始人全雳道看来，这些举措将彻底改变广州租赁格局，“广州市接下来的规划非常明确，存量盘活是重点对象。”

事实上，广州早在2017年印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》就指出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。

值得注意的是，广州此次“商改租”的政策细则中明确不能改变用地性质。《意见》指出：“改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“强调‘整体确权，性质不变’的导向，是为了防范分拆分割等做法，比如说部分物业可能是存在既销售又出租等情况，这样容易形成分散的出租房源，对于租赁的管理会增加难度，所以整体确权的概念是很关键的。”

同时，张大伟指出：“ ‘商改租’是有条件的，必须结构安全、消费安全、权属清晰。所以这并不是全面放开，另外值得关注的是，‘商改租’之后将不可入市，变成了出租房，这对于大部分产权机构来说，是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个难题。”

“这些‘商改租’，没有改变原有的土地产权，只是改变了用途，让目前大量空置的办公楼找到了一个很好的去处。此外，也给城中村未来的改造腾挪了新的空间。”全雳称。

深圳、上海也允许“商改租”

事实上，早在2016年，国务院就曾经在《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。”

随着租购并举的持续推进，2017年，住房和城乡建设部、国家发展改革委等9部门联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也明确，积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。此次，还将大中城市中广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列入首批试点城市。

在国务院政策的推动下，地方政府积极推进“商改租”的进程，广东、贵州、江西等地先后发布文件跟进政策的实施。目前，在一线城市中，深圳、上海、广州在2017年已经出台相关政策明确可以“商改租”。

北京探索“商改租”更为谨慎

值得注意的是，北京在“商改租”方面显得谨慎。2017年3月，北京规定商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。正是这个政策取消了商办项目“住的功能”，从此商办公寓进入盘整低迷期。

而在2017年北京出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中，只明确“通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应”，并未提及“商改租”。

但是，随着商办项目滞销和市场对租赁住房的需求，北京也开始进行“商改租”的尝试。2018年5月,北京市住建委等部门联合发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,其中提出的三个来源中就包括：各区结合区域规划调整需要,将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

同时，在2018年3月北京市规划和国土资源管理委员会发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》上也指出，鼓励三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓的规定。

这两则政策的部分放开也说明，北京正在逐步探索“商改租”的推进方式和推进范围。