文/图 陈泽煌
不知不觉到了7月份中旬，但关于2019年上半年东莞楼市热议的话题却源源不断，各家数据研究中心的详尽解读亦在日前纷纷出炉，引发不少业内人士讨论。
其中，万科东莞以上半年成交量第一、成交面积第一、市场占有率第一，勇夺“三冠”，实力之强让业界叹服；且不得不关注的是上半年全市洋房的“销冠”，也为该房企在高埗的第五城项目所得。
上半年万科“一枝独秀”
笔者查阅东莞中原战略研究中心数据发现，2019年上半年东莞楼盘（洋房）网签套数独占鳌头的是位于高埗镇的万科第五城项目——该盘被万科贴上“年度最高性价比盘”标签，开盘时16000元/平方米的推货价使之迅速走红，至今依然是城区购房热选。
数据显示，万科第五城项目上半年共成交1691套，成交面积为16.98万平方米。单从套数成交上看，足足比占据第二位的海逸豪庭项目多出了990套；而成交面积则比二、三位的海逸豪庭及星河时代项目多了6.07万平方米。上半年项目成绩如此亮眼，使得业界颇为惊叹。
不仅单盘表现如此，上半年的东莞楼市，万科可谓“一枝独秀”。万科上半年有万科第五城、万科首铸翡翠东望、万科城市之光等37个在售项目发力，签约量达53.45万平方米，同比上涨43.31%，占了整个市场的17.18%，遥遥领先稳坐榜首。
数据显示，上半年万科以53.45万平方米的网签量夺得东莞楼市榜首，与“亚军”碧桂园拉开了29.69万平方米的差距，几乎与排行榜第二的碧桂园、第三的恒大、第四的保利网签量总和持平。
第五城夺年中“销冠”
“环城路之内，单价最低的、社区最大的、万科最具性价比的首付50万就可买三房两卫。”——早在今年四月份，笔者在各种“靓盘”渠道中频频见到该句宣传标语，并印象深刻。
公开资料显示，作为上半年东莞楼市住宅网签成交套数、成交面积“双第一”的万科第五城项目位于高埗镇东城中路与广场北路交界东南侧，往东经梨川大桥与莞城万江一桥之隔，快速到达城区各地，交通便捷。并且项目距离东城核心商圈仅5公里，生活氛围浓厚；整体建筑面积36万平方米，是东莞万科第五座万人大城，社区规划配套齐全。
这样的区位环境在目前城区价格相对较高，楼盘稀少的现状下，该项目成为不少“城区置业梦”的选择。同时石碣、高埗已经纳入东江滨水区，该楼盘所处区域也属于是城区。
日前，笔者踩盘来到该项目，从南城行政中心出发，走在学院路途经东城中路，沿着大王洲桥直下很快就到了项目现场及安置在同富花园酒店旁的营销中心。销售人员告诉笔者，该盘于本月8日已经加推3号和8号两栋洋房，户型为93-116平方米的三四房，均价为17200元/平方米。“从面世就备受置业者关注好评，高性价比使得项目市场热度依然不减。”该销售人员透露。
笔者了解到，该项目户型主要为93平方米的三房及116平方米的四房，从参观样板房及沙盘全景可以看到，产品采用十字单体4.0设计，基本上户户朝南、光线充足。而该项目上半年热销的1691套洋房中，三房产品大约占据了三分之二。
销售人员介绍说：“93平方米三房可满足年轻人刚需的要求，建面不大但功能齐全，总价不会太大，首付也较为合理。”抛除项目那些已经呈现出来的各种销冠数据不说，无论是从其项目体量来讲，还是产品类型、交通区位上来讲，万科第五城都可以说是为刚需人群准备的优质社区。
种种优势所趋，该项目也理所当然成为上半年东莞楼市性价比最高的楼盘，不愧年中“销冠”。
石碣高埗拥众多“人气盘”
自纳入城区片区以来，石碣和高埗的发展红利也在慢慢实现，并出现了置业热潮。近两年石碣和高埗频出人气热盘，房价也上涨至目前的1.6万元/平方米左右。
这两个镇街范围内也频出如万科第五城、阳光城愉景湾、卓越弥敦道、碧桂园铂公馆等人气热盘。这些都离不开划入城区片区的利好、主城区需求外溢及交通的通达。
事实上，在踩盘之前笔者也了解到，在上半年楼市总结的各项数据中，除了万科第五城外，在高埗镇毗邻的石碣镇，也有一个新盘备受关注——那就是卓越·弥敦道项目，这也是品牌开发商今年推出的一个高性价比的项目。
与万科第五城项目类似，卓越弥敦道也是主打“价格牌”。相较于南城、东城等中心城区房价动辄单价3万元以上，该项目15900元/平方米的价格非常“亲民”。
业内人士表示，中心城区的刚需住宅一直以来都供不应求，购房者外溢至周边区域，而高埗石碣则作为及时雨正好充当了承接购买力外溢的角色。
但是，值得关注的是，石碣镇可供开发的土地资源相当稀缺，商住地供应十分有限。因此，在本月8日编号为2019WG018的石碣商住地二次出让，被首次入莞的美的置业集团以总价12.8亿元拍下，也是一时热议不断。
业内人士分析，这与今年以来中心城区购房者外溢，石碣楼市升温有一定的关系。而高埗镇的楼市发展不充分，目前供应以万科第五城一家为主，整体开发强度较低，不过未来发展潜力较大。
城区依然为置业首选
据了解，东莞城区洋房价格逐年攀升，自2014年突破万元关口后，洋房套均总价亦不断上涨，平均高达222万元/套，购房成本高企。另一方面，目前城区刚需及首改产品为市场最为畅销产品，但在售优质洋房产品寥寥无几，而且货量较少，价格相对较高，加上在大户型产品库存量亦较多，但总价偏高，高品质高价格是城区楼市新常态。
“城区新项目稀缺一直都是老生常谈的问题了，所以在城区置业，无论一手新房还是二手商品房，保值增值的空间依然很大”。东莞市房地产业协会秘书长陈骏良告诉笔者。而东莞中原战略研究中心总经理车德锐表示：“城区作为东莞发展最为成熟、配套及交通最为完善的城中心，势必长期成为人居置业选择。”
因此，在中心城区楼盘少、土地紧缺的前提下，未来石碣镇、高埗镇承担城区客流外溢会愈加明显，整体楼市发展也将促进镇街更新建设，值得关注与期待。
本文来源：羊城晚报地方版
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