中洲控股旗下多项目进展缓慢 上半年净利润下滑超6成

作为一家区域型房企，中洲控股(000042.SZ)过去的发展一直不温不火。成立35年销售规模不过百亿级。

近日，中洲控股发布2019年半年度业绩预告。公告显示，2019年1月1日-6月30日，归属于上市公司股东的净利润2.39亿元，同比下降66.74%；基本每股收益盈利0.3592元/股，上年同期盈利1.0801元/股。

中洲控股也坦言，近年房地产行业集中度加速提高，部分城市的供地政策和资金配置已经向龙头房企倾斜，中小型房企发展空间被进一步挤压，公司的经营策略和财务状况都面临挑战。

“单纯从此类企业来看，这两年地产业务发展其实规模不大，在高周转等方面其实也没有太多的表现，这使得企业的经营业绩等形成较大的影响。”易居研究院研究总监严跃进认为。

　　净利润持续下滑

1984年成立并最早在A股上市的中洲控股至今已发展35年，销售规模才不过百亿级，而且净利润持续下滑。

7月12日，中洲控股发布2019年半年度业绩预告。公告显示，2019年1月1日-6月30日，归属于上市公司股东的净利润2.39亿元，上年同期盈利7.18亿元，同比下降66.74%；基本每股收益盈利0.3592元/股，上年同期盈利1.0801元/股。

中洲控股表示，本期归属于上市公司股东净利润下降的原因是报告期内竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少，导致归属于母公司的净利润同比下降。

事实上，上半年差强人意的业绩是以往的业绩持续回落的延续。

中洲控股发布的2019年一季度报告显示，公司实现营收14.15亿元，同比下滑7.10%；归属于上市公司股东的净利润2.32亿元，同比下滑12.92%。

据了解，中洲控股2018年实现营业收入79.42亿元，同比减少8.23%；归属于上市公司股东的净利润4.47亿元，同比减少27.41%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.78亿元，同比减少32.57%；基本每股收益0.6719元；拟10股派发现金红利1.00元。

过高的销售和管理费用显然掣肘公司未来发展。公司2018年期间费用率为16.2%，较上年升高4.5%，对业绩形成拖累。期间费用合计达12.9亿元，同比上升27.6%。其中销售费用为2.4亿元，同比上升14.2%；管理费用为4.6亿元，同比上升29.1%；财务费用为5.9亿元，同比上升32.6%。营业成本42亿元，同比下降23.8%，高于营业收入8.2%的下降速度，毛利率上升10.8%。经营性现金流由-51.8亿元增加至30亿元，同比上升157.9%。

易居研究院研究总监严跃进认为，这两年地产企业竞争的力度还是很大的，这本身也会侵蚀其既有的地产份额。另外业务结构上看，包括酒店业务、物业管理业务等，其实这两年也是在盈利方面表现都不佳，行业的风险也会传导到此类企业的具体经营风险上来。这都会使得股东净利等数据出现下降。

　　多项目进展缓慢

在业绩下滑背后，中洲控股旗下多项目规划进展缓慢，有项目建设停滞十几年。例如，黄金台项目从1993年签订土地使用权出让合同，迄今已有24年时间，中洲控股2001年收购地块项目公司以来，距今亦有16年。

根据中洲控股在2017年中报披露该地块最新进展，黄金台项目虽已纳入深圳市2014年度土地整备计划，但仍未取得深圳市政府用地批复，并且该地块用地范围及规划有待调整。

另外，黄金台项目部分权益归属也有争议，并牵涉诉讼，该地块项目公司在2017年上半年已经向法院提请诉讼要求确认享有黄金台项目全部开发权益，但案件判决结果未明。

此外，2017年9月6日，中洲控股全资子公司中洲地产以4.74亿元的竞价价格获得深圳中洲宝华置业有限公司(以下简称“宝华置业”)80%股权。

不仅如此，为全权接手宝城26区二期旧改项目，中洲地产还同意代宝华置业偿还全部欠款本金5.77亿元及其利息。

公开资料显示，宝华置业由中信华南集团深圳有限公司和深圳中洲集团有限公司(下称“中洲集团”)于2005年共同成立。2008年7月，深圳市城中村改造工作办公室审议通过《关于宝安区宝城26区改造专项规划的审议意见》，原规划功能主要为商业、办公和酒店。

然而，10年过去了，截至中洲控股接手时，宝城二期项目区域尚未完成拆迁补偿，尚未交纳土地出让金，尚未取得土地使用权和建设用地规划许可证。

业内认为中洲土储超期未开发或许是由于公司资金紧张而导致。

除此之外，2018年，中洲控股的高管相继离职也引发外界关注。2018年8月底至9月份，一个月之内，三位副总裁(林长青、许斌、尹善峰)宣告辞职，监事会主席魏洁生也申请辞职。

中洲控股表示，公司部分高管人员离职属于正常人事变动，房企高管变动随着行业市场形式的变化调整组织架构让管理扁平化、高效化属于正常的企业行为，公司不存在人才紧张的问题。