李一戈专栏丨按自己的节奏走

近期两个城市的楼市微调动作，可以联系起来看。

河南当地媒体7月19日报道，开封市住建局发布了“取消新房限售”的文件。但随之在7月20日，开封市政府官网挂出一则通知，市住建局撤销其所作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定。这被舆论称为开封取消限售“一日游”。

7月24日晚间苏州市宣布，7月25日起升级调控：限购政策部分，外地户籍由原社保或个税2年内满1年调整为3年内连续满2年；限售政策部分，由原园区和新区部分地区限售调整为苏州6区均限售，新房限售3年，二手房限售5年。

表面看来，这是两个方向不同的调整：开封是楼市有点冷，所以准备取消限售；苏州是楼市（包括土地市场）有点热，所以在5月份已然加码的基础上再升级。但实际上，它们的目标都是一致的，就是要保持市场的稳定。开封取消限售或许有其合理之处，但容易被误读，从而影响市场情绪，导致楼市不必要的波动，因此被收回；而苏州在5月调控加码之后仍有趋热之势，因此还得再收紧。

当然，有微调动作（想法）的城市，不止这两个城市。比如，西安在6月20日也收紧了调控，外地户籍须有5年以上纳税或社保纪录；而南京某区的调控6月初则有所放松。但它们与开封、苏州有着相似的初衷。你可能会发现其中还是有微妙的差别，比如有的放松被叫停，有的却放行。这里头没有量化标准。如果非要辨别，那就得看调整后对市场波动系数（包括市场情绪的传导）的影响，而它涉及到的评估和预判，就不要过于较真了。

如你所知，此轮房地产调控的原则是“房住不炒”，指导方针是城市政府负主体责任。但与此同时，中央政府主管部门对各热点城市的市场运行情况时刻保持监测，异常情况会进行预警式提示或约谈。不排除上级政府部门也会进行提醒。

虽然每次有城市对调控政策进行微调后，总会有舆论来猜测分析，下一个城市会是谁，但这种猜测的准确性并不高。相信你还记得，去年底山东某市取消限售后，有专家就说，2019年将迎来一波“微调潮”，甚至还列举了哪些城市会加入。但事实并非如此。

无须否认，政策变化对房地产市场会产生较大影响。主流房企的拓展部门，在拿地前都会对可能的政策变化进行研判，但更重要的，还是以我为主，按自己的节奏走。而“节奏”有大有小，大的节奏是指企业的战略规划，小的节奏是指年度计划。

我选择几个关键词来举例分析。

比如规模。不用说，规模仍然很重要，不到达一定的规模，你连拿地的资格都没有，因为有些城市设定的土地出让门槛。不少房企都制定了三年或五年计划，1000亿、2000亿或3000亿。这就是战略规划，是企业奋斗的目标。

大的节奏要分解为小的节奏，比如年度销售额。总部在给城市公司下达任务前，会有预判。但计划赶不上变化，目标市场政策或其他要素发生了变化，计划就应该有所调整。譬如，苏州调控升级倘若带来一段时间的观望情绪，城市公司的年度任务进行微调是适宜的。

虽然房企在制定战略规划和年度计划时，都应该考虑政策和市场变化等因素，但我个人仍然想提醒一些风险偏好较高的企业，鉴于黑天鹅事件频出，任何时候都应守住财务底线。我国房地产业仍有较长的发展期，一旦出现机会窗口应当果断出击，但硬币的另一面是，慢即是快。安全最重要。

规模更多是第二三梯队房企的追求。多数头部房企已不再将规模放在首要位置，它们考虑的是另一个关键词，多元化。换言之，叫做创新业务。主营业务之外的新增长点，选择哪个方向、哪个领域，这是战略规划，是大的节奏。

小的节奏，是投入与盈利的预期。新业务允许试错，预期错位就迅速调整。难就难在，多元化需要持续投入，投入与盈利的平衡点在哪里。万科郁亮说，3年都没做成的业务不要再做。这是否适用于其他房企？也许有的企业尝试2年就放弃了。

回到开头。一些城市调控政策的微调，整体上说是要服从房地产市场稳定发展的大局。上半年全国房地产市场是平淡的，目前来看这种平淡可能贯穿全年。我之前写过，要在平淡平凡之中活出炫彩。个人如此，企业亦是如此。

如果今年全国房地产销售是微幅增长甚至零增长，你的企业跑赢了行业，就可以称之为精彩；如果在守成、安全的氛围里，你的产品有创新，或者你的新业务闯出了清晰路径，也可以称为精彩。过往10多年，房地产业习惯了快节奏，而如何在慢节奏的长跑里胜出，是另一门学问。