价微降、量止跌 7月北京二手房进入“超稳态”？

今天，我爱我家、贝壳研究院、中原地产、麦田房产等机构的统计数据显示，今年7月，北京二手房网签量、成交价格等各项数据与6月保持平衡，市场整体趋向稳定。今年3月“小阳春”之后的市场下行态势基本结束。业内人士称，北京二手房市场升温的空间并不大，今年市场走势或与去年相似。

7月二手住宅网签12014套

北京全市二手住宅网签量月度走势（套）

数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统

据我爱我家研究院统计，截至7月30日，7月北京二手住宅共网签12014套，环比6月增长2%，同比去年7月下降15.26%。7月网签量止跌，与6月基本持平，但低于去年同期。

存量住宅经纪机构交易量预测值（用1-28日交易量同比例推测全月交易量）方面，7月环比增长6.86%，同比下降20.71%，市场略好于6月，但不如2018年同期。值得注意的是，北京经纪机构的二手住宅交易量，在今年3月达到了近一年的高峰，4-6月持续下滑，但下滑幅度逐步收窄，7月则止住下滑趋势，较6月小幅增长，市场整体趋势为止降趋稳。

另据贝壳研究院的统计显示，截至7月30日，7月北京链家二手房实时成交环比下降4%。从成交房源来看，低总价、中小面积房源占比增加。在政策保持严厉、信贷收紧的情况下，改善需求难以持续释放。表现在成交上，1000万以上总价段房源成交量出现回落，下降0.6个百分点，400万以下房源成交量占42%，为近半年最高；90平方米以下房源成交量占比增加1%。成交房源套均面积80.6平方米，为近半年的最小值。整体来看，市场上低总价、小面积刚需占比提升。

从区域成交情况来看，来自北京中原统计数据显示，朝阳区继续领跑区域成交，占全市总成交24%，其次为海淀区和丰台区。从区域成交变化来看，7月密云区成交量涨幅最大，环比上涨18个百分点；而朝阳、海淀、房山等10个区域成交量环比6月均出现不同程度的下降。

市场先行指标上，我爱我家研究院统计数据显示，7月北京二手住宅市场新增房源量环比6月下滑4.20%，同比下降9.37%；新增客源量环比下滑4.69%，同比下降25.26%，新增房源和客源同步下行，市场也不如去年同期，但新增房客比仍为0.45，市场供需关系平稳。此外，7月机构的带看量环比下滑6.10%，由此可见，市场热度依旧不高。

麦田房产分析认为，在楼市政策环境整体未变的背景下，置换需求这类成交主力仍受入市门槛所制约，买方市场特征逐渐明显，卖方降价达不到买方心理价位依然很难成交。

7月二手住宅成交均价环比下跌0.57%

北京二手住宅的机构交易均价月度走势（元/㎡）

数据来源：我爱我家研究院

在均价方面，来自我爱我家研究院的统计数据显示，7月北京二手住宅的机构交易均价为56835元/平方米，环比6月小幅下跌0.57%，基本一致，同比去年7月则下跌3.90%。

值得注意的是，北京二手住宅均价在今年3月出现一定上涨后，4月至今一直在5.6万/平方米上下波动，且波动幅度基本在3%以内，整体呈现动态稳定趋势，预计未来这种趋势还将延续。

而从业主报价指数来看，北京中原的统计数据显示，自今年2月报价指数冲高后，报价指数持续走低，不过，7月报价指数有所回升，业主观望情绪出现缓和。

我爱我家研究院统计数据显示，经历4-6月的持续下滑后，目前北京二手住宅月网签量已稳定在1.2万套左右，预计接下来几月还会继续保持这一水平，仅有小幅上下波动。2018年，北京二手住宅也是5月网签1.8万余套，6-9月稳定在1.5万套上下，今年的市场走势或与去年相似。

我爱我家研究院认为，只要政策没有出现转折，北京楼市下半年或将继续保持低温，量价水平在现有的基础上小幅波动。不过，在政策有力的、持续的调控下，北京二手房市场目前也基本回到了“自住”轨道上，投资投机需求罕见，房价保持稳定，购房心态较为理性。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，7月多个口径、维度的数据波动都很小，市场进入“超稳态”阶段，这也将是下半年的市场主基调。北京中原市场研究部亦认为，在二手房“认房认贷”政策及新房持续分流的双重压力下，未来北京二手房市场成交量大幅上涨的可能性不大。