“西平第一大村”坡头旧村启动城市更新

坡头旧村房屋老旧，巷道狭窄。 南都记者 黄慧萍 摄

继水涧头村、亨美社区之后，号称“西平第一大村”的坡头旧村也将进行城市更新。7月9日，东莞市农村(社区)集体资产管理网发布了《南城街道西平社区坡头旧村城市更新项目前期服务商公开招引公告》。8月7日，坡头旧村村长张耀昌告诉记者，目前已确定坡头旧村城市更新项目的前期服务商为广东世纪城集团(以下简称“世纪城”)，合同年限是2+1，项目更新方向为商住功能。

记者梳理公开资料发现，近两个月(5月31日-7月29日)以来，东莞市农村(社区)集体资产管理网公布了十余个城市更新项目，其中10个城市更新项目已确定前期服务商。而中标房企名单，既有碧桂园、时代、金地等房企大鳄，也有中天、汇景等本土房企的身影。不难看出，各大房企都在紧抓城市更新这个新机遇，转型升级进入下一个发展阶段。

旧村藏身市中心区 八成村民同意改造

8月7日，记者走访坡头旧村发现，除了紧挨着马路边的房屋比较“得体”之外，村子里的房屋还有不少是瓦房。墙体斑驳不说，青苔都已经“爬”满了墙面。整体而言，坡头旧村的房屋杂乱无序，差异也是非常大。此外，村里部分道路非常狭窄，只能容纳一个人通行。在村里的一些空地上，还堆放着各种生活垃圾，以及被随意丢弃的沙发、共享单车。要不是被周边的高楼大厦包围着，人们难以置信这是在东莞的中心城区。

“十年前和十年后相比，村里的环境基本没变。”坡头旧村村长张耀昌说，虽然坡头旧村位于中心城区，甚至靠近市中心，周围都是高楼大厦，但坡头旧村却是连地面硬底化都还没有完全实现的“泥头村”。居住环境、生活配套完全不能与“湾区都市”的定位相匹配，村民生活品质低下。记者了解到，除了环境建设缺乏品质之外，坡头旧村也没有对土地充分进行集约式利用，导致集体经济收益低下。

记者了解到，目前坡头旧村还有三分之二的村民居住在这里，与东莞其他城中村相比较，靠收取租金获取经济收益的村民更是少之又少。“很多村民就只有自己住的那栋房子，何谈租出去呢？”张耀昌说。因此，通过城市更新实现西平坡头旧村环境升级和品质提升，以实现项目改造取得实质性进展和完善片区配套功能设施，已经变得非常迫切。根据目前统计的数据来看，坡头旧村700多名村民中，同意改造的村民占七至八成。张耀昌表示，剩下的一小部分村民并不是不愿意改造，只是目前还没有看到改造方案，赔偿方案和规划都还没定下来，导致村民产生了不确定、不信任的想法。

“其实坡头旧村的村民都希望能够进行城市更新，大家都渴望村里环境得到改善。但随着拆迁脚步临近，村民现在反而害怕拆迁，害怕方案不够好。”张耀昌说，要得到村民的信任，当务之急就是要交出一份让村民满意的方案。“现在我们也是抓紧进行房屋测量工作，汇总材料给前期服务商做方案。然而，要让村民吃下这颗‘定心丸’，还需要做大量的工作。”但在张耀昌心中，早就以广州猎德村为样本，绘制了一幅“莞版猎德村”的蓝图。

实际上，在多年以前，坡头旧村就有考虑过改造的事情。随着近几年政策不断明朗，今年又是东莞城市更新的“爆发年”，坡头旧村也迎来改造的最佳时机。张耀昌表示，就目前情况来看，旧改的最大难点在于转变村民的观念。“我觉得最关键的是要让村民理解城市更新是怎么一回事，不要让村民误解为只是单纯把地卖出去。一旦村民误解了，那改造工作便很难开展下去。”按照张耀昌的说法，坡头旧村的城市更新项目会以水涧头村城市更新为参照样本。因为水涧头村城市更新走得比较前，具有一定的参考价值。

预计五年初见成效 目标成为东莞标杆

广东世纪城集团商住公司副总经理蒋纯华告诉记者，坡头旧村城市更新的方向为商住功能，初步规划建住宅、写字楼等。但具体建不建商场，要根据市场定位来决定。这个定位首先要符合市场环境，其次是相关利益群体的诉求。虽然当前方案还没有出来，但可以肯定的是，坡头旧村的城市更新过程必将漫长且艰难。

城市更新有多难？蒋纯华坦言“会超过所有人的想象”。他表示，一是时间非常长，坡头旧村村民有七八百，涉及多方利益。怎么补偿？如何安置？环境如何？这些村民最为关心的问题，现在都没有办法回答，无法真正获得村民的信任。另外，在政府审批方面，涉及到容积率、开发强度审批等，前期服务商都需要做大量的工作，这样才能有一个比较合理的方案。

记者了解到，前期服务商主要负责单元划定、权属调查、意愿征询、拆迁补偿协商、确定政府和集体的综合收益、实施单一主体挂牌招商这六方面的工作。蒋纯华告诉记者，世纪城刚刚确定为坡头旧村城市更新项目前期服务商，下一步要做的就是权属调查，而这些基础工作也要花个半年左右的时间。

提及坡头旧村未来的面貌，蒋纯华直言“必将发生翻天覆地的变化”。一方面是村里的环境天差地别；另一方面村里的服务配套设施、村集体收入等，都会发生巨大的改变。举个例子，现在坡头旧村200平方米的房子出租，租金大概在2000元。但坡头旧村进行城市更新后，这里的写字楼租金将会翻几番。且按照初步规划，未来片区的医疗、教育等公共服务配套也都将得到进一步提升。

“现在说到深圳城市更新，大家都会提到大冲旧改。以后说到东莞城市更新，大家也会说起水涧头村搬迁、坡头旧村改造。”说到对坡头旧村城市更新的定位，蒋纯华称，坡头旧村位于东莞城市核心区，区位决定了坡头旧村城市更新项目完成后，必将成为东莞的标杆。那么，什么时候能初见成效呢？蒋纯华表示，预计五年初见成效，八到十年时间全面完成坡头旧村“三旧”改造。改造完成后，坡头旧村建筑面积预计达到八十万平方米，甚至是过百万平方米。

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位于东莞厚街赤岭社区的中豪广场片区城市更新改造项目日前正式启动。赤岭社区与广东中天集团签署服务协议，今后将高标准构建粤港澳合作的产城融合生态圈。

拆除重建赤岭中豪广场片区

中豪广场片区项目位于赤岭社区，该社区与南城石鼓、蛤地相连，地理位置优越，广深高速、东莞大道、港口大道横贯其中，拟更新单元范围约12.9公顷(约193亩)，主要为旧厂房、旧商业。根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，赤岭中豪广场片区将以拆除重建的方式进行改造升级。

此前，经厚街镇委、镇政府班子会审议同意，赤岭社区通过公开公告招引，并经过居民代表表决，确定了广东中天集团作为中豪广场片区城市更新项目的前期服务商，主要为改造项目设定发展方向、权属调查和意愿征询、拆迁补偿方案的协商和制定、编制完善招标方案等工作。

纳入广深港澳创新走廊石鼓片区

赤岭中豪片区将如何改造？7月25日，东莞市拓展优化城市发展空间总指挥部研究审议了《东莞市拓展优化城市发展空间试点工作方案》，东莞拟选取27个“拓空间”改造试点，其中赤岭社区纳入广深港澳科技创新走廊石鼓片区。

该片区位于广深高速石鼓出入口区域，涉及南城水濂、石鼓、白马、周溪及厚街赤岭五个社区，总面积约19500亩，是科创走廊的省级节点、中心城区的创新门户。该项目属于连片改造项目，将高标准构建粤港澳合作的产城融合生态圈。

“拓空间”是今年市政府重点工作，优化拓展产业发展、公共生活和山水生态三大空间，赤岭社区也将乘着“拓空间”的大好政策，迎来新一轮大发展。

新闻背景

东莞城市更新步伐加快

南都记者从公开资料获悉，近两个月(5月31日-7月29日)以来，东莞市农村(社区)集体资产管理网公布了十余个城市更新项目，涉及塘厦、横沥、厚街、万江、南城、东坑、茶山、中堂8个镇街(园区)，其中10个城市更新项目前期服务商已正式公示。记者了解到，这16个城市更新项目所在地块现状多为旧村庄与小部分旧厂房，拟更新用途为综合商业、居住、文化和教育设施等。

记者了解到，从目前情况来看，多数项目正处于对更新单元划定、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关事宜的商讨阶段。其中，茶山镇上元村商住类更新单元改造项目在8月2日举行了签约仪式，标志着茶山镇城市更新首个试点项目正式启动，也推动东莞城市更新进入新阶段。

记者从《东莞市茶山镇上元村商住类更新单元前期服务商公开招商文件》获悉，茶山镇上元村商住类更新单元总用地面积约20.78公顷(312亩)，是茶山镇第一个通过单一主体挂牌招商模式进行改造的更新单元。中标的前期服务商东莞市汇景嘉昇置业有限公司，同样也是东莞本土房企。

但实际上，茶山上元村在去年就已经抓住机遇并着手做准备。据悉，上元村的“三旧”改造工作主要针对以茶兴路为界，西边的旧村民居。密密麻麻的民居，虽记录着昔日上元旧村的热闹，但上元旧村的残垣断壁却非常令人头疼。而在今年年初，上元村就已经和汇景签订了框架协议，并探讨拆迁赔偿工作。上元村党工委书记袁锡祥希望，能将上元村打造成为全镇“三旧”改造示范项目。

各大房企抢抓新机遇

记者通过梳理近两个月东莞公布的城市更新项目前期服务商名单发现，其中既有碧桂园、时代、金地等房企大鳄，也出现了中天、汇景等本土房企的身影。相较于近期东莞土拍市场清一色的央企、国企大军，城市更新俨然已经成为了各大房企，尤其是本土房企的“新战场”。

“对于本土的民营企业来讲，城市更新这种获取土地资源的途径，相对会更容易一些。”刚刚拿下坡头旧村城市更新项目前期服务商的世纪城地产商住公司副总经理蒋纯华坦言，城市更新难，但拍地同样也很难。在近两年东莞土拍市场上，已经鲜少看到有本土房企拿地。而从今年上半年土拍市场的情况来看，也多是中海、保利、首创置业等具有央企、国企背景的品牌房企拿地。

因此，我们可以看到，东莞本土房企为谋求发展，纷纷抓住城市更新这个新机遇“曲线”拿地。与此同时，万科、碧桂园、卓越、保利、星河湾等品牌房企，同样也在借着城市更新，转型升级进入下一个发展阶段。

据介绍，当下东莞迎来粤港澳大湾区、广深港澳科技创新走廊建设的双重机遇，产业升级、城市提质都需要更广阔的发展空间。目前东莞土地开发强度已逼近五成，解决土地瓶颈的痛点需要城市更新为城市现代化目标作出更大贡献。为此，东莞提出力争三年实现城市更新3万亩的目标，其中，每年拆旧建新约5000亩，产业类改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩。

值得一提的是，《长安镇锦厦陶瓷市场村企合作项目“1+N”总体实施方案》(下称“1+N”方案)近日通过市政府常务会议审议并获得批复，这是东莞市城市更新审批改革后首宗获批的“1+N”方案，标志着改串联为并联、一次性打包审批的“升级版”城市更新审批政策正式落地。而这也意味着，东莞城市更新审批全面提速，城市更新步伐也在不断加快。相信在不久的将来，一大批新的城市更新项目将在东莞落地开花，东莞的城市面貌也将焕然一新。

采写/数据整理：南都记者 黄慧萍

黄馨莹 莫晓东 通讯员 陈紫卿