8月13日，内地赴30港上市房企——越秀地产发布了2019年半年报。数据显示，该公司今年上半年实现合同销售额369亿元（人民币，下同），完成全年合同销售目标的54.3%。核心净利润增速超60%。而且截至上半年末，越秀地产已售但未入账销售金额超过775.5亿元，平均融资成本更是降至4.76%。有分析认为，凭借坐拥大湾区C位，加速增长的销售规模，高质量的土地储备，畅通的投融资体系以及强势的股东优势将为越秀地产未来业绩稳步增长提供强大支撑。
业绩上新台阶核心净利增六成
无论是销售业绩、还是财务指标，越秀地产上半年的表现均好于市场预期。其中，核心净利润同比增幅高达63%。而且截至6月30日，越秀地产已售未入账销售金额超过775亿元，为未来业绩稳定增长提供强有力的支撑。
在销售业绩方面，越秀地产大幅跑赢行业平均水平。上半年越秀地产实现合同销售金额约为369.0亿元，同比上升31.9%，完成全年合同销售目标的54.3%。而根据国家统计局数据，今年1-6月份，全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。
越秀地产表示，越秀地产一方面要把握市场节奏，精准快速推盘，拓宽销售渠道。另一方面，以客户为中心，提升产品力。这也意味着，如果按照上半年销售情况、可售资源等，越秀地产全年销售目标将会顺利完成。据悉，越秀地产今年全年合同销售目标为680亿元，同比增长18%。
在财务指标方面，越秀地产更是实现大幅增长。其中，上半年实现营业收入217.9亿元，同比增长114.4%；毛利为65.5亿元，同比增长幅度达到1.50倍。实现股东应占利润约为18.7亿元，同比上升42.4%；核心净利润约为18.3亿元，同比上升63.2%。
值得注意的是，越秀地产不仅财务数据靓丽，而且依然有庞大的销售金额未入账。根据半年报，截至今年6月30日，越秀地产已售未入账金额775亿元，创三年新高，比年初上升21.4%。有专家指出，由于房地产特殊的结算模式，类似越秀地产这样大量已售未入账额将为开发商未来业绩增长提供强有力的保障。
优化债务结构降低融资成本
融资环境稳中趋紧已经成为行业的共识，但过去半年，越秀地产持续优化债务结构，降低美元负债，增加人民币借贷比例，将平均借贷成本降至4.76%。且成本偏低的人民币银行融资和债券融资占比超70%，使自己具备更强的抗风险能力。
“信贷政策因应经济下行会保持松紧适度，但因应金融去杠杆和防范金融风险，下半年房地产企业融资环境将稳中趋紧，政府的监管力度加强。”越秀地产表示。
据了解，在行业资金趋紧的背景下，越秀地产强化资金管理，提升抗风险能力。一方面加快销售资金回笼。另一方面，通过境内经营主体广州城建开发有限公司成功发行25亿元公司债券，发行利率3年期3.85%，3+2年期3.93%。截至6月30日，持有现金约315.8亿元，较年初上升16.3%。资本负债率为43.5%，净借贷比为63.6%。且平均借贷成本较2018年上半年下降6个基点至4.76%。
在融资多元化、资金成本优化、借款结构改善等方面，越秀地产有了新突破，使其具备更强的抗风险能力。在截至上半年末的650.3亿元借贷中，人民币银行借款占比高达49%，相比2018年底提升了四个百分点；人民币债券融资占比为22%，相比2018年底提升了两个百分点。而美元银行借贷、美元债券借贷占比大幅下降。
引入广州地铁 “轨交+物业”落地
越秀地产表示，今年上半年，公司“轨交+物业”模式成功落地，收购品秀星图项目86%权益和向广州地铁配售30.81亿股股票事项获得高票通过。同时，在区域布局上，加快抢占湾区C的步伐，总土地储备中的49%来自于大湾区。因此，独特的业务模式和高质量的土地成本将为越秀地产带来更为稳健的发展。
今年一季度，越秀地产发布公告称，拟以每股2港元向广州地铁发行30.81亿股股份，涉及金额61.62亿港元，引入广州地铁成为其战略股东，持股比例19.9%，仅次于第一大股东。4月份，该方案获得股东大会通过。
越秀集团董事长张招兴表示，广州地铁成为越秀地产的战略股东，标志着双方的合作更进一步，也将使“轨交+物业”的开发模式继续推进，从而提升越秀地产的竞争力。而今年上半年越秀地产收购品秀星图86%的股权，使得首个“轨交+物业”项目成功落地。
根据广州地铁集团的规划，未来五年，广州地铁将努力实现线网里程在2023年翻番，从目前的约400公里达到800公里，期间将新增33个站点。而通过与广州地铁的战略合作，越秀地产将有机会从中选择合适的轨交项目。
因此，越秀地产林昭远在13日的业绩发布会上也表示，引入广州地铁作为战略股东，有利于越秀地产深耕大湾区发展，加快拓展轨道沿线城市住宅和商业物业。
首进四大城市核心大湾区
值得注意的是，越秀地产今年上半年首次挺进郑州、成都、深圳和长沙四个城市。未来将按照“以产定投”，“以销定投”的原则继续积极主动关注增储机会，获取优质土地资源。预计2019年土地款支出为179亿元（不含从母公司股权收购的项目），但会根据市场的变化情况弹性把握。
2019年6月24日，通过32轮的举牌，越秀地产一举拿下深圳宝安区铁岗地块。这也是越秀地产首度进入深圳市场。除了深圳，越秀地产今年以来还首次挺入了成都、郑州和长沙。这四大城市各有特色，深圳作为大湾区四个中心城市之一，拥有7家世界500强企业，是布局湾区的必争之地。成都是西部地区重要的中心城市，经济增长动力较强，市场容量大。郑州是中部地区重要综合交通枢纽，市场容量大，地产库存低。长沙居民购买力相对较强，经济能级和人口吸附能力大。此外，越秀地产今年上半年还在广州、杭州和青岛等三城“补仓”土储。
这也成为越秀地产在全国拓展土储的一个缩影：强化战略导向，城市深耕和城市扩张并举，重点布局大湾区、华东、华中、北方四大核心区域，辐射发展西南等区域。其中，大湾区是越秀地产诞生和成长的地方，是越秀地产的“大本营”，也是其持续发展最重要的区域，目前已进入广州、深圳、香港、佛山和中山等大湾区主要城市。截至今年6月30日，在越秀地产2152万平方米总土地储备中，大湾区占比达到49%。
本文来源：21世纪经济报道
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