虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。
美元升值打破了此前房企融资的战略部署，随着美元兑人民币破7，为了降低融资成本，不少房企不得不考虑提前还债，以减轻自己的压力。
多家房企提前还债减负
8月12日，中骏集团控股有限公司发布公告称，完成赎回2020年到期的3.5亿美元10%优先票据及除牌。
佳兆业集团控股有限公司8月11日宣布，就其尚未到期3亿美元票面利率12%的2019年12月到期优先票据，该公司已收到参与收购票据本金总额1.613亿美元的指示，占整体未到期2019年票据本金总额的53.77%。
佳兆业表示，本次交易有助于佳兆业减少债务，改善债务结构并降低未来利息支出，同时也显示出公司积极管理债务的坚定决心。据悉，继今年6月佳兆业集团回购2.5亿美元票面利率7.25%，于2020年6月到期的优先票据后，此次为佳兆业集团今年第二次回购美元债。
8月5日，旭辉控股（集团）有限公司发布公告称，公司已提前赎回并注销2.5亿美元将于2020年到期的7.75%优先票据，支付的赎回价总额为2.58亿美元。公告披露，于完成赎回后，该等票据将被注销及自联交所除名。公司已向联交所申请撤回该等票据的上市。据悉此为旭辉继今年6月主动赎回1.5亿美元优先票据以来，再次提前偿还美元债券。
截至目前，今年旭辉已经主动赎回共4亿美元优先票据。公司CFO杨欣表示，这是旭辉顺应国家针对房地产企业的“去杠杆、控负债”要求，加强自身财务稳健性的举措，也是旭辉主动作为，延长债务久期、控制融资成本、优化负债结构的安排。
而在7月也有两起偿债，7月17日富力地产赎回于2019年到期的1.5亿美元优先票据；7月龙光地产拟提前赎回尚未偿还的2.6亿美元优先票据。
据中原地产研究中心统计数据显示，在最近几个月美元汇率的波动下，多家房地产企业赎回了之前的美元融资，合计已经超过10亿美元。而且从趋势看，预计还有多家房企将会提前赎回。
中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为：房企赎回美元的原因主要是因为汇率变化较大，既要考虑利率成本，又要考虑汇率成本，海外融资成本陡增。
此前，由于部分房企境内融资难度较大，且7月份以前，境外债融资环境相对宽松，美元债融资成本出现下降，导致2019年地产美元债发行放量，2019年1-7月地产美元债总计发行588亿美元，发行金额几乎与去年全年持平。未来一年，地产美元债到期金额总计222亿美元。由于存在汇率波动的因素，将导致房企的融资成本出现上升。
华泰证券张继强表示：汇率的波动性加大，让对美元债依赖度高的房企，面临利率及汇率的双重围困。近期，房地产企业融资愈发吃紧，并迎来还债高峰期，房企的刚性融资需求增加。一方面，人民币汇率波动性增加将导致境内投资者对汇率风险补偿的要求增加，或将带来房企再融资成本的上升；另一方面，如果房企用人民币偿还美元债，将导致存量美元债实际融资成本的上升。
在2018年克而瑞销售排名前五十名的房企中，美元债占有息债务较多的分别是建业、龙光、旭辉、时代、奥园，从长期来看，汇率波动对上述企业可能产生一定的冲击。
美元债成本测算
美元债的成本有多高？
泰禾集团的例子可窥豹一斑，7月11日晚间，泰禾集团公告称。2019年7月10日，Tahoe Group Global （Co.,）Limited在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息15%，每半年支付一次，发行期限为3年。并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2022228113。经核查，本次美元债券发行人不是失信责任主体。截至本公告日，在上述已经公司股东大会审批的美元债券发行额度内，Tahoe Group Global（Co.,）Limited已累计完成11.55亿美元的美元债券发行（含本次发行的4亿美元）。
“今年总体来讲，房企的偿债压力较大，销售速度减缓，去库存周期变长，房企的资金链变得尤为重要。从降低负债等数据看，提前赎回债务，这有助于此类企业后续更好把控企业金融风险。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为。
中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。
还债高峰到来之际，与此对应的是，此前高歌猛进的房地产进入了平稳期。
8月15日，国家统计局发布了《1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，房地产开发投资等重要指标均呈现环比下降或增速回落的趋势。国家统计局新闻发言人刘爱华表示，结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看，从近几个月对房价的观测来看，尤其是6月份，一二三线城市新建商品住宅的价格和二手住宅的价格同比涨幅都略有回落。
可见，一边是融资成本高企，另一端则又是在“严禁房住不炒”的政策严控下，房地产市场投资热情回落，资金回笼趋缓。
严跃进认为在这种情况下，资金链成为房企首要考虑的问题，今年下半年以价换量或成为房地产企业不得不采取的措施之一。
而且，房企也开始积极自救，8月15日阳光城公告，拟与山东信托、融博泰合作，以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，以上述基础资产发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。
本文来源：21世纪经济报道
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罗振杰_dg012
