招商蛇口何时迎来估值的修复与回归？
包括招商地产在内，担任招商蛇口（001979.SZ）董事长近14年，孙承铭到了退休的年纪。
8月18日晚间，招商蛇口公告称，由于年龄原因，孙承铭近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务。接棒孙承铭成为招商蛇口第二届董事会董事长的，是56岁的许永军。同时，许永军还是招商蛇口的总经理。
2015年12月，重组在即的招商地产宣布任命许永军为总经理，招商地产被吸收合并重组为招商蛇口后，许永军依然担任新上市公司总经理的关键之位。这已是招商蛇口“许永军时代”的第四年，然而因丰富物流工作经验而被看重的许永军，仍未能带领招商蛇口实现地产开发、园区运营、邮轮产业“三驾马车”的经营平衡。许永军与他领导下的招商蛇口，依然前路漫漫。
许永军成第二任董事长
招商蛇口在公告中表示，由于年龄原因，孙承铭近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈送达董事会时生效。
孙承铭出生于1959年，今年正好60岁。2002年6月28日，孙承铭正式出任招商地产董事长；2011年2月，孙承铭从招商地产董事长职位上调往招商局集团工作，2014年4月又调回招商地产。
2015年，招商地产与蛇口工业区重组，被吸收合并为招商蛇口，于年底重新上市，股票代码从“000024”变为极具时代意义的“001979”，孙承铭依然是新公司的董事长。
招商蛇口表示，孙承铭担任公司董事长逾14年，带领公司通过实施无先例重大重组，完成了招商局集团城市和园区综合开发运营服务板块的整体上市，公司业绩持续稳健增长，受到市场的高度认可。
此外，“为确保董事会正常运作，经公司控股股东推荐，本次董事会选举许永军先生为公司第二届董事会董事长。”
许永军亮相于招商局地产板块是在2015年12月17日，彼时，重组在即的招商地产宣布任命许永军为招商地产总经理。在此前4个月，原招商地产总经理贺建亚被免职，原因未明。
时年52岁的许永军来自招商局物流集团，并非招商地产的班子成员。他毕业于西北轻工业学院（现为陕西科技大学）应用化学专业，获硕士学位，在招商局物流集团已长达15年，历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。
招商蛇口重组上市后，主营业务一变为三，除原有的社区开发与运营业务即地产开发外，新增加了园区开发运营、邮轮产业建设与运营。许永军的物流经验，与招商局蛇口大力发展重点培育的邮轮产业有契合点。
招商蛇口自我定位为“城市及园区综合开发运营商”，三驾马车平衡发展，进行业务转型。
许永军也有过相似表述。早在2017年，许永军就提出，未来三年内，把地产开发收入占总收入比重从85%降到60%，园区比重从15%提升到30%~40%左右，邮轮产业收入也将持续增长。
2015年报中，招商蛇口营业收入为492.22亿元，其中地产开发收入占比85.18%、社区运营收入占比14.15%、邮轮产业占比0.67%；
2018年报中，招商蛇口总营收为882.78亿元，其中地产开发收入占比89.14%、社区运营收入占比10.22%、邮轮产业占比0.65%。
三年过去，招商蛇口地产开发依然贡献绝大多数的收入，占比不降反升，园区、邮轮本身增长依然有限。距离招商蛇口的三年之约，仍有两年，公司转型未成犹在路上。
公司估值有待修复
资本市场一度对招商蛇口寄予厚望。2015年9月24日，重组中的招商地产以28.48元复牌，最后一个交易日12月7日，招商地产以40.5元完成终极报收，股价涨幅42.2%。
节节上扬的K线背后，是招商蛇口重组转型带来的想象空间，以及其超优质的土地资源对资本市场的致命吸引力。
可惜，重组上市后，招商蛇口长期处于破发状态。2019年8月16日，招商蛇口报收19.43元，微跌0.56%，而公司发行价为23.6元。
至今，“市场化+非市场化”强大拿地能力依然是招商蛇口不可多得的优势。
招商蛇口是开发建设深圳前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥3.9平方公里，其中2.42平方公里直接归属招商蛇口。
去年12月24日晚，招商蛇口公布与相关方签署《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》及《合资合作协议》两份文件显示，前海土地启动加速。
重组上市以来，仅仅是2018年，招商蛇口便以非市场化方式，拿下东风地产股权、农发集团项目，获取大量土地资源。
大量拿地，使集团销售规模加速。2017年，招商蛇口终于突破千亿规模。今年，集团的合约销售目标提升至2000亿元。
2019年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积515.23万平方米，同比增加43.77%，累计实现签约销售金额1011.92亿元，同比增加34.75%。此增速在调整的市场中尚属不错。
来自央企的背景，也使招商蛇口得以展现出极大融资优势。2018年中，多家房企数百亿公司债被喊停，只有招商蛇口公司债顺利发行。2018年全年，公司综合资金成本仅为4.85%，处于行业绝对低位。
然而至今，招商蛇口含金量极高的土地及低息融资优势，尚未体现在其公司估值中。三年禁售期已过，当初参与上市配套融资的多家机构及持股人迟迟无法收获浮盈。
公告显示，孙承铭持有招商蛇口A股股票23000股，后续将严格遵守相应法律、法规和制度进行股份变现管理；许永军持有124800股，与持有公司5%以上股份的股东、实际控制人、公司其他董事、监事和高级管理人员不存在关联关系，不存在不得担任高级管理人员的情形。
随着孙承铭的交棒，许永军全面接管招商蛇口。未来，如何最大程度展现招商蛇口独特优势、完成转型任务，带动招商蛇口迎来估值的修复与回归，将是许永军的重要命题。
本文来源：第一财经
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