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中报观察|中国奥园:销售有望破千亿,资产负债率攀升

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8月16日,中国奥园交上了中期业绩答卷。今年上半年,中国奥园营业额、归母净利润和销售额均出现高于同类企业的增速,不过,在激进扩张后,带来了高负债的问题。在业内人士看来,中国奥园在后续发展时,应注重自身的借贷规模和现金流状况,防止资金链过于紧张。

下半年可售货值1300多亿,冲击“千亿”目标?

资料显示,中国奥园创立于1996年,于2007年在香港联交所主板正式上市,已成功构建“地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”七大集团,覆盖粤港澳大湾区、华东区域、中西部核心区及环渤海区域四大经济核心区以及加拿大、澳大利亚等国家。

中国奥园在今年上半年保持较高的销售增速。财报显示,今年上半年,中国奥园完成合同销售总额达536.3亿元,同比增长33%,合同销售面积约532万平方米,同比增长35%,平均售价约10080元/平方米。来自华南区域城市贡献合同销售约228.20亿元,约占总合同销售的42%。

今年上半年,中国奥园的销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、珠海横琴湾区一号及东莞奥园观澜誉峰等项目。

新京报记者了解到,中国奥园计划在今年实现合同销售金额约为1141亿元。据此,截至今年上半年,中国奥园已实现销售目标的47%左右。

值得一提的是,在克而瑞上半年房企销售榜单中,中国奥园今年上半年536.3亿元的合约销售、33%的同比增幅,将其销售排名从去年底的38位,提升至今年上半年的26位,而这也是中国奥园上市以来首次挺进销售排行榜前30。此外,克而瑞权益金额排行榜上,中国奥园以452.1亿元升至22名。

在8月19日举行的今年中期业绩发布会上,中国奥园董事会主席兼执行董事郭梓文介绍,“今年下半年,中国奥园可售货量达到1300多亿元,新推出的项目有40多个,加上二次、三次的开盘,总体来看,新货占比较高,对完成全年销售任务比较有信心。”

推进“30x40”策略,积极布局旧改?

新京报记者了解到,中国奥园植根于广东,聚焦粤港澳大湾区,同时布局中国华南、华东、中西部核心区及环渤海区域。

在今年上半年中期业绩发布会上,中国奥园副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬公布最新的土地布局策略:今年,中国奥园将深耕重点区域与一二线城市及强三线城市。同时,实现“30x40”战略,即培养30个城市公司,每家公司完成年销售额40亿元或以上,即最少1200亿元的销售额。

土地储备上,今年上半年,中国奥园共新增34个项目,新增可开发建筑面积约726万平方米,新增可售货值逾800亿元。财报显示,截至今年上半年,中国奥园拥有230个项目,分布逾75个境内外城市,土地储备总建筑面积达4012万平方米,权益比81%,总货值约4255亿元,其中,大湾区占比约27%。

与很多品牌房企竞相拍地所不同的是,中国奥园在拿地方式上不依赖于招拍挂,而主要通过收并购方式拿地。据同策研究院统计显示,中国奥园上市以来,通过收并购取得的项目约占67%,通过招拍挂获得的项目约占33%。

实际上,中国奥园近年来积极推进城市更新项目,实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖,由此带来额外的土储补充。记者了解到,目前,中国奥园在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,规划总建筑面积约1600万平方米,预计货值约2197亿元。

截至今年上半年,中国奥园土地储备每平方米的平均成本约2321元,其中,376万平方米为已竣工物业,1916万平方米处于在建阶段,1720万平方米为持续未来发展土地。

在今年上半年中期业绩会上,中国奥园方面表示,整个大湾区的城市成长潜力非常高,众多房企蜂拥而来,公司已经提前布局旧改,继续保持核心优势,增长大湾区土储,争取获得优质土地。

从土储的城市分布上可看出,尽管中国奥园近年来加大全国化布局力度,不过,其业务布局仍较偏重粤港澳大湾区。在业内人士看来,过多集中在粤港澳大湾区,短期可以获得土地增值等机会,但中长期容易失去对全国各市场新的投资机会。粤港澳大湾区发展过程中,预计各类炒地和炒房现象会增加,这时候各类新的调控会增加,这也是中国奥园需注意的地方。

除此之外,业内人士称,从土地一二级联动开发来说,盈利空间很大,但如果从一些老城改造的角度看,随着规划推进,预计土地整理的成本也会增加,这可能也会使企业面临一些新的压力。

营销、财务等成本增加,资产负债率升至84.79%

盈利指标方面,财报显示,今年上半年,中国奥园营业额为236.7亿元,同比增73%;物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占94.7%、4.9%和0.4%;毛利润约70.5亿元,同比增长80.6%;毛利润率由2018年同期的28.6%上升至29.8%。

此外,今年上半年,中国奥园净利润为28.0亿元,同比增长90%;核心净利润为24.9亿元,同比增长79%,核心净利润率约10.5%。

不过,在净利率方面,中国奥园近年来有所下滑,今年上半年,才回升至11.8%。在业内看来,净利率下滑,或与营销、财务等成本增加有关,而这也和规模扩张等动作有关联。因此,后续控成本、控费用也是企业需关注的内容。

财报显示,今年上半年,中国奥园销售及分销开支总额约为9.44亿元,较2018年同期约6.00亿元上升57.3%,销售及分销开支的上升主要是由于本年预售的物业数目增加带动合同销售额的上升,从而令整体销售、市场推广及宣传活动增加。行政开支总额约为11.53亿元,较2018年同期约6.51亿元上升77.1%,主要是由于营运规模扩大产生更多的员工费用及其他管理费用。

随着规模的快速增长,中国奥园负债指标有所上升。财报显示,截至今年上半年,中国奥园负债总额约为1972亿元,较2018年底的1581.24亿元,增加了390.76亿元。资产负债率方面,近年来亦有所上升,截至今年6月底,资产负债率升至84.79%。

此外,2018年底,中国奥园净负债率为58.9%,较2017年56.49%略有上升。而到了今年上半年,中国奥园的净负债率上升至64.2%。

在业内看来,房地产行业作为资金密集型产业,企业运营时较为依赖融资来的现金流,中国奥园在后续发展时,应注重自身的借贷规模和现金流状况,防止资金链过于紧张。



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