“今年上半年，房地产销售金额相较2018年同期增速放缓，但整体规模仍在上涨。”在8月20日发布的中期业绩报告期间，美的置业控股有限公司（HK.03990，以下简称“美的置业”）高管表示，公司全年千亿目标不变。
面对市场形势的变化，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐告诉经济观察网，美的置业动态调整了公司的一些战略。
比如，在城市布局方面，去年美的置业聚焦在二线及强三线城市上。3月份的年度业绩会上，郝恒乐表示，二线和强三线是美的置业强力要做的城市，这是房地产市场的主战场。
但从去年下半年到今年上半年，美的置业新增项目都在原来城市布局的基础上进一步升级，基本上以一线二线和强三线城市为最主要区域。
中报数据显示，今年上半年，美的置业新增地块46块，这些土地储备的总建筑面积达966万平方米。对应的新增货值为1254亿元，其中一线、新一线城市以及二线城市的货值占比将近70%。
上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市都是上半年美的置业新进入的城市。郝恒乐说，策略性、机会型进入（新）一线城市之后，接下来肯定会在这些城市做大规模。
按照他的判断，下半年土地市场的溢价不会像4-5月份那么高，但热点城市的土地绝对价格并不会出现太大的降幅，毕竟相对供应量
比较短缺，多数房企的战略方向也以这些城市为主。
美的置业还会选择在合适时机拿地，对于高价值区域和城市坚定不移地进入。不过郝恒乐透露，还要对下半年的土地市场进行观察，大概的拿地预算主要根据公司的经营性动作、现金流回款和资金状况进行动态把握。
但对于拿地的基本策略，美的置业依然坚持一线城市机会型拿地，二线及省会城市重点拓展，三线城市精选布局，基本上不会再进入新的四线城市。
布局的城市量级提升，给美的置业带来的一个影响是平均土地成本有所上升。截至今年上半年，美的置业拥有210个项目，同时通过合营企业及联营公司参与39个项目，土地储备的总建面约5251万平方米，平均地价约2677元/平方米，相比去年底2337元/平方米的平均土地成本上涨了14.55%。
“城市布局升级之后，资金总盘子的需求是大了一些，但我认为这对公司是有战略意义的。”郝恒乐称。
他所提到的战略意义，从美的置业上半年的销售额贡献比例可以一窥究竟。前6个月，美的置业连同其合营企业及联营公司共实现合约销售额472亿元，较2018年同期上涨约17%。这部分销售额中，（新）一线城市贡献了24%，二线城市贡献了44%，综合计算，二线及以上城市在销售业绩的贡献占比高达68%。
如果对比3月份郝恒乐给出的1000亿销售目标，上半年美的置业在销售规模的完成度达47%左右。“全年的目标没有改变，我们依
然坚定往前推货，下半年会加快去化。”美的置业高级副总裁徐传甫说，现在整个公司正采取各种措施，从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动，保证千亿目标实现。
在下半年的销售策略中，“一盘一策，抢收市场”、“持续打造自销渠道”等也被美的置业分列出来。
值得关注的是，从年初开始，美的置业就着手调整整体的融资品种，初步清理掉一些成本较高的信托融资。截至6月30日，在541.85亿元的总借款中，低成本的银行借款占比67%，公司债券占比14%，这两种融资方式的合共占比由期初的62%提升至81%；反之，成本较高的信托融资占比则从期初的24%下降至8%；另有8%的保险融资与3%的资产抵押证券。
截至6月30日，美的置业的净负债率较期初下降1.8个百分点至95.6%。
不过，自五月以来，监管部门连续祭出多份针对银行、信托机构及其他金融机构的发文，并对房企、信托公司、银行多个主体开启约谈、专项检查和窗口指导等不同动作。
面对趋向严厉的融资大环境，美的置业执行董事兼首席财务官林戈向经济观察网表示，美的置业非常关注融资政策。现在公司的融资渠道中，银行贷款占比最大；另外美的置业也在申报新债，借新还旧方面还存在一些存量。截至上半年，美的置业已批复未动用的境内公司债券发行额度为31.44亿元。“加大与险资的合作也是我们的融资渠道之一；此外，我们还在申报ABS。”他说。
“但下半年美的置业还是以加大整体回款为主，因为只有市场上拿到的钱才最真实。”林戈强调，目前在现金流管理方面，美的置业对现金流的预警期限已经延长至一年半，“这是为了保证我们的资金安全性。”
本文来源：经济观察网
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罗振杰_dg012
