金茂模式”发力运营地图持续扩张
近年来，销售规模复合增长率达50%以上的中国金茂，正以独特的“金茂模式”走在稳健发展的路上。8月28日，中国金茂交上了2019年中期业绩考卷。
据中期业绩显示，截至6月30日，中国金茂所有者应占溢利为36.97亿元，同比增长12%；若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为32.81亿元，同比增长4%。得益于高毛利的一级业务，期内，金茂整体毛利率为37%，处于行业较高水平。
在销售规模方面，时至半年业绩报告发布日，中国金茂合同签约金额与回款均已突破1000亿元，为公司带来了充盈的现金流。中国金茂投资者关系总监郑秋平表示，“今年的目标是1500亿元，问题不大，2020年目标是2000亿元。”若按下半年可售货值1660亿元计算，去化率达到43%即可达标。
“中国金茂早些年就在城市运营方面发力，如今早已具备强复制能力。晋级‘千亿阵营’之后，在产品力、城市运营和混改的三大内生动力推动下，突破地产周期实现高质量增长的‘金茂模式’已经成熟。”有业内人士称，未来的中国金茂，有望成为兼顾规模和利润快速发展的地产行业优等生。
负债率降低下实现规模快速攀升
在中期业绩报告中，中国金茂以四个重要数据呈现“两升两降”的形态——高增长的签约销售额和销售面积，进一步下降的平均借贷成本和净负债率。
借助杭州、北京等单个城市签约额突破百亿元，去年刚刚晋级“千亿阵营”的中国金茂今年用8个月时间即完成了签约额和回款的双千亿元“战绩”，较早地进入了“千亿阶段”。此外，中国金茂物业及土地已销售未做收金额约1766亿元，提前锁定了未来1年至2年的业绩。
但不同于其他企业，扩张加速的背后，中国金茂的负债率并未上升。2019年上半年，中国金茂的净负债率由2018年底的71%下降至67%，位于行业安全稳健范围内。同时，良好的信用记录，较高的机构评级，让中国金茂持续保持着同行TOP20房企中极低的资金成本。
资料显示，2019年上半年，中国金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中国金茂当期平均借贷成本较2018年年底下降了0.15个百分点，达到4.96%。这一融资成本水平可比肩万科、华润等头部房企。
城市运营地图助力“金茂模式”成熟
“两升两降”的业绩指标背后，是中国金茂独有的土地投拓优势。上半年，中国金茂共计获取项目24个，新增加优质土储643万平方米，其中，城市运营项目达5个，土储贡献率达到45%。
值得关注的是，受惠于城市运营转换的土地储备，金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平方米降至5300元/平方米。此外，在金茂的计划中，2020年-2022年，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。
有研报分析指出，通过城市运营模式获取土地储备，一方面能够提升金茂的整体权益比例；另一方面，较低的成本则能够有效带动利润率提升。
“我们今年买地买得比较好。”中国金茂首席执行官李从瑞透露，在城市运营项目布局方面，都是公司通过对这些城市的人口流动和结构、未来规划、发展潜力等全方位做研判后，符合标准的城市被纳入考虑范围，“金茂内部叫做城市运营地图。”
如今，中国金茂已有16个城市运营项目在手，其城市运营模式已然进入成熟复制阶段。根据中报公布数据，报告期内中国金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。据此粗略估算，中国金茂的土地成本仅占售价的22%，未来产品将有更多空间投入研发建设成本，在进行更优质产品打造的基础上拓宽利润。
混改加快金茂市场化步伐
有业内人士称，不同于其它企业，中国金茂能不受市场周期影响，得到稳健持续发展的根本原因是：“金茂模式”不是往外踩节奏，而是向内要动力。产品力、城市运营模式、以及通过混改实现的更有活力的股权结构，是中国金茂2019持续稳健进阶的三大内生动力。
2019年7月份，中国平安87亿港元入股金茂。交易完成后，中化集团股比由49.7%降至35.1%，仍是金茂第一大股东；平安持股15.2%紧随其后；新华保险持股维持9.18%。
在业绩会上，李从瑞表示，对于中国金茂来说，平安扮演的角色是财务投资者，不参与具体的经营管理。另有管理层也表示，金茂正在逐步安排跟平安各个板块对接，未来，金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力，拓展更大的合作空间。
实际上，混改给中国金茂带来的变化是，实现了进一步的“市场化”，获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方。对于金茂的“市场化”，中国金茂管理层表示，中国金茂将在保持央企属性的前提下，无限接近市场化运营。
对此，有行业观察人士表示，随着中国平安这样一个与中国金茂具备强协同效应的长期投资者进入，金茂未来的持续稳健增长空间将充满想象。
本文来源：证券日报网
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罗振杰_dg012
