网易首页 > 网易房产 > 正文

金九银十在即,地产再降温,房企资金链全面收紧

0
分享至

未来房企土地投资的步调会放缓,销售资金回笼值得关注,谨慎对待今年房企资金链风险,尤其是高杠杆快周转的民营房企。

截至8月30日,2019年全国已有327家房地产开发公司宣布破产。

8月29日,据其他媒体报道,多家银行已收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发额度。同时,地产类信托融资亦在收紧,除严格符合“424”的项目外,其余地产信托项目的备案申请基本被叫停。

与此同时,发改委还限制了海外债,海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,银监会规范供应链融资,人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,认为房地产占用信贷资源依然较多。

房企融资环境处于收紧状态。

2019年1~7月房地产开发到位资金9.98万亿元,同比增长7.0%,增速较1~6月降低0.2个百分点;7月当月房地产开发到位资金1.48万亿元,同比增长5.8%。融资收紧的情况下,房地产开发到位资金的增长主要靠销售回款拉动,此外房企寻求海外融资,兑付到期债务。

虽然当下货币环境相对宽松,但地产融资收紧控制状态可能会持续。下半年地产固收产品集中到期的资金规模较大,与此同时,地产信托业下半年到期规模达2997.15亿元。考虑日渐收紧的融资政策,地产公司特别是中低信用评级主体的偿债压力较大,房企资金链将成为关注的重点。

土地投资下滑叠加融资收紧,地产投资增速如期回落

除了前瞻数据土地投资下滑给地产投资增长形成压制外,融资收紧和销售预期的改变也对土地投资增速形成压制。2019年1~7月房地产开发投资完成额72843亿元,同比增长10.6%,较1~6月下降0.3个百分点,增速连续3个月回落,如图1所示。

房地产投资增速连续三个月回落,如我们前期报告预测,考虑到2019年以来全国土地投资疲软的情况,预计拿地负增长会在今年三季度传导到新开工投资走势上。

此外,开发商融资和销售回款的走弱也对地产投资的资金来源形成一定压制,今年5月以来,多部门发文规范房地产融资,房地产开发企业的多个融资渠道收紧。预期方面,地产严监管和销售趋冷逐渐改变市场预期,开发商的投资预期进一步降低。

前期开工传导到施工,施工支撑房地产投资增速保持在10%左右的增速,但后期房地产投资增长动力不足。1~7月房屋新开工面积12.57亿平方米,同比增长9.5%,增速较1~6月降低0.6个百分点;1~7月房屋施工面积79.42亿平方米,同比增长9.0%,增速较1~6月提高0.2个百分点;1~7月房屋竣工面积3.73亿平方米,同比下滑11.3%,降幅较1~6月缩小1.4个百分点,如图2所示。

单月走势看,7月房屋新开工面积2.02亿平方米,同比增长6.6%,增速较6月降低2.3个百分点;6月房屋施工面积2.19亿平方米,同比增长15.7%,增速较6月提高6.2个百分点;7月房屋竣工面积0.49亿平方米,同比下滑0.6%,降幅较6月缩小13.4个百分点,如图3所示。

因为23号文和之后的窗口指导,前端融资尤其是信托融资大幅收紧,这限制了土地投资的融资渠道,7月土地投资的价量皆走弱。1~7月土地购置面积9761万平方米,同比下滑29.4%,降幅较1~6月扩大1.9个百分点;1~7月土地成交价款4795亿元,同比下滑27.6%,降幅较1~6月持平。

单月方面,7月土地购置面积9761万平方米,同比下滑36.8%,降幅较6月扩大22.6个百分点;7月土地成交价款984亿元,同比下滑27.3%,降幅较6月扩大15.8个百分点。“稳地价、稳房价、稳预期”的监管逻辑下,前端融资的收紧,土地价格回落,一二三线城市的土地溢价率在7月皆回落,如6所示。

商品房累计销售面积负增长,密切关注下半年楼市变化

受整体的地产周期影响,今年销售情况不如去年,密集楼市调控和一城一策,房地产销售市场明显降温。1~7月全国商品房销售面积8.88亿平方米,累计同比下滑1.3%,降幅较1~6月收窄0.5个百分点;7月当月全国商品房销售12997万平方米,同比1.2%,增速由负转正。商品房销售额8.32万亿元,同比增长6.2%,增幅较1~6月提高0.6个百分点;6月当月商品房销售额1.25万亿元,同比增长9.8%。

预计未来楼市调控不会放松,延续“高频微调+一城一策”的调控,今年房地产销售市场不如去年,市场规模收缩的背景下,房企存量博弈,分化将越发明显。此外,一般房企会在下半年加量推盘,密切关注下半年楼市销售情况。

分城市看,7月全国房地产调控尤为密集,一城一策监管显成效,一二线城市的楼市热度明显降温。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1~7月,全国房地产调控政策达到307次。

7月苏州调控再加码,洛阳“限价令”等,在密集的调控下,前期高增长的热点区域增速逐渐回落。根据30大中城市商品房销售面积数据,7月一线城市商品房销售294万平方米,同比增加8.12%,增速较6月下降10.5个百分点;二线城市商品房销售816万平方米,同比增长3.05%,增速较6月提高0.43个百分点;三线城市商品房销售508万平方米,同比下降2%,增速较6月降低17个百分点,如图9所示。

销售降温的同时,房价也有降温趋势,一二线城市严控房价,此外部分城市上调房贷利率,如图10所示。在房地产融资严监管背景下,全国多地房贷利率在连续回调后于近期纷纷反弹,如成都首套按揭利率至少上浮15%,二套至少上浮20%;杭州多家银行收紧房贷额度和利率,房贷利率上浮5%~10%。

房企融资多渠道收紧,建议关注房企资金链

7月政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。5月开始银行信贷、信托、境外发债、供应链等地产融资渠道收紧。特别是从7月至今,银保监会窗口指导要求控制地产信托业务规模,发改委规定房企的海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,银监会规范供应链融资,人民银行召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会认为房地产占用信贷资源依然较多,房企融资环境处于收紧状态。

2019年1~7月房地产开发到位资金9.98万亿元,同比增长7.0%,增速较1~6月降低0.2个百分点;7月当月房地产开发到位资金1.48万亿元,同比增长5.8%,如图11所示。销售回款增长为房地产开发到位资金增长提供动力,此外在地产融资逐渐收紧大环境下,房企寻求境外融资来偿付到期债务。

分项目看,7月银行贷款增速放缓,信托融资收紧后房企自筹资金迅速走弱。国内贷款和自筹资金以及利用外资情况有所改善,如图12、13所示,1~7月国内贷款1.54万亿元,同比增长9.5%,增速较1~6月提高个1.1个百分点;利用外资61亿元,同比增长83.6%,增速较1~6月提高了31.8个百分点;自筹资金(主要为债券和非标融资)为3.10万亿元,同比增长2.8%,增速较1~6月下降1.9个百分点;定金及预收款3.40万亿元,同比增长9.6%,增速较1~6月微增0.6个百分点;个人按揭贷款1.52万亿元,同比增长11.3%,增速较1~6月微增0.2个百分点。

2018年以来,国内货币政策在实际操作中偏宽松,目前调整所产生的效应还正在进一步形成和落地过程中,存贷款利率水平也在波动中下行。虽然当下货币环境相对宽松,但地产融资收紧控制状态可能会持续。各渠道融资收紧的背景下,未来房企土地投资的步调会放缓,销售资金回笼值得关注,谨慎对待今年房企资金链风险,尤其是高杠杆快周转的民营房企。

下半年地产固收产品集中到期的资金规模较大,7~12月预计将有超过4000亿元的地产债券、ABS到期。与此同时,地产信托业将在下半年迎来2997.15亿元到期。考虑日渐收紧的融资政策,地产公司特别是中低信用评级主体的偿债压力较大,建议关注房企资金链。

2019东莞湾区购房节

相关推荐
热点推荐
江同志的秘密花园

江同志的秘密花园

我是娱有理
2024-03-28 07:21:55
女主播直接报价格,10000玩一天,最低要一次性支付20天的费用

女主播直接报价格,10000玩一天,最低要一次性支付20天的费用

新游戏大妹子
2024-03-27 11:03:47
曝31岁泰山国脚被判3年!遭中国足球除名,出来后只能去海外踢球

曝31岁泰山国脚被判3年!遭中国足球除名,出来后只能去海外踢球

我爱英超
2024-03-28 22:38:35
央视记者被阻挠:一个新阶段

央视记者被阻挠:一个新阶段

城市的地得
2024-03-14 00:22:23
马斯克为特斯拉急寻新卖点

马斯克为特斯拉急寻新卖点

界面新闻
2024-03-28 10:57:37
律师立功!曝李铁最开始被查是9位数 翻供后变7764万 留住一条命

律师立功!曝李铁最开始被查是9位数 翻供后变7764万 留住一条命

体坛扒客
2024-03-28 22:37:58
郑同学高调官宣与胡教授恋爱:两人是真爱,对其称呼太肉麻

郑同学高调官宣与胡教授恋爱:两人是真爱,对其称呼太肉麻

180°视角
2024-03-28 15:03:39
气哭了,双色球2024034期开出奇葩号中了11199371注,已无力吐槽

气哭了,双色球2024034期开出奇葩号中了11199371注,已无力吐槽

新球社
2024-03-29 00:02:55
台军向金门集结,解放军强势出击,传朱立伦离台,蔡英文被盯上?

台军向金门集结,解放军强势出击,传朱立伦离台,蔡英文被盯上?

说天说地说实事
2024-03-28 19:52:35
内蒙古赤峰女子举报遭生父性侵:生父被批捕,检方称已有证据在审查

内蒙古赤峰女子举报遭生父性侵:生父被批捕,检方称已有证据在审查

封面新闻
2024-03-28 15:36:15
山雨欲来!北、上、深率先出手

山雨欲来!北、上、深率先出手

刘晓博说楼市
2024-03-28 10:08:56
震惊!网友爆料:虽迟但到,国内殡仪馆终于对理想mega下手了…

震惊!网友爆料:虽迟但到,国内殡仪馆终于对理想mega下手了…

火山诗话
2024-03-28 08:23:20
中方打法变了!不再警告直接出手,24小时内,消息迅速传遍全球

中方打法变了!不再警告直接出手,24小时内,消息迅速传遍全球

星辰故事屋
2024-03-27 23:07:15
无法理解:为何有人宁愿花50多万买丰田霸道,不30多万买坦克500

无法理解:为何有人宁愿花50多万买丰田霸道,不30多万买坦克500

杂谈哥闲谈
2024-03-27 23:28:55
重磅!4000人围观,招商银行刷屏!

重磅!4000人围观,招商银行刷屏!

中国基金报
2024-03-28 18:39:52
当年说出“不是你撞的,干嘛去扶”的法官,18年后,他过得怎样?

当年说出“不是你撞的,干嘛去扶”的法官,18年后,他过得怎样?

大佬日志
2024-03-26 08:00:10
杭州公务员降薪?网友:上城区某四级主任科员综合年薪高达25万…

杭州公务员降薪?网友:上城区某四级主任科员综合年薪高达25万…

火山诗话
2024-03-28 21:16:16
山东淄博一区图书馆岗位招聘1人3323人报考,录取率低于古代中举

山东淄博一区图书馆岗位招聘1人3323人报考,录取率低于古代中举

小萝卜丝
2024-03-28 16:28:51
太突然!她于今早离世!

太突然!她于今早离世!

掌上春城
2024-03-28 22:25:25
震惊!网传俄罗斯导弹误击敖德萨一栋楼:竟躲藏600多名北约人员

震惊!网传俄罗斯导弹误击敖德萨一栋楼:竟躲藏600多名北约人员

杂谈哥闲谈
2024-03-28 18:03:43
2024-03-29 04:48:49

头条要闻

小米汽车7分钟大定破2万 网友:这价格真可以杀穿同行

头条要闻

小米汽车7分钟大定破2万 网友:这价格真可以杀穿同行

财经要闻

中国版QE要来?国内外机构观点罕见一致

体育要闻

邮报:加入争夺战,曼联也想要奥尔莫

娱乐要闻

莱昂纳多与25岁新女友互相投喂超恩爱

科技要闻

李斌李想何小鹏喊你买小米汽车

汽车要闻

混动增程双模式 长安UNI-Z售11.79万起

态度原创

健康
旅游
家居
数码
时尚

早防早筛,远离肝硬化

旅游要闻

在广西不洗澡,是不是犯了天条啊?

家居要闻

邂逅浪漫,注入柔性的法式基因

数码要闻

联想:AMD MI300加速卡卖爆了!

2024的流行色,一定离不开安可拉红

无障碍浏览 进入关怀版