近期，随着经济增长速度有所下行，处于上海核心地段的陆家嘴的办公楼空置率成了热议焦点，甚至有人喊出“撤离上海之心”。
对于此种情况，作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs，越秀房地产投资信托基金（简称：越秀房产基金00405.HK）主席林德良近日接受21世纪经济报道采访时，表达了自己在国内主要城市的物业起落与进退逻辑。
越秀房产基金2005年在香港联交所上市，进入恒生指数成分股。现在的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心、上海越秀大厦等，资产总值超350亿元，位列亚洲十大上市房产基金之一。
关注16座城市
4年前，越秀房产基金首次“出羊入沪”，在广州以外的区域进行资产收购，这才有了上海越秀大厦（原上海宏嘉大厦）。
数据显示，上海越秀大厦2018年收入达1.43亿，估值达31.49亿，较收购时分别增长10.7%和11.3%，出租率持续稳定在95%以上。财报数据显示，截至2018年期未，项目月租金单价近9.5元/平方米，较2015年增长超15%；项目物业估值31.49亿元，较收购价26.27亿元溢价20%。
至于如何应对“撤离陆家嘴”一说，林德良表示，正通过调整租约、提升服务来抵消未来2-3年写字楼空置率上升带来的影响。
林德良对21世纪经济报道记者坦言，确实浦东部分办公楼空置率“抬头”，上海写字楼市场出现了压力，“4年前写字楼环境与现在不同，当时出租率经常是100%，但去年第四季度开始，整个经济压力偏大，我相信整个上海的写字楼市场都会有些压力，越秀大厦附近的空置率第一次出现达到10%的情况。”
不过越秀大厦的出租率还算平稳。林德良透露，六月底出租率95%，今年有46%的租约到期，今年的策略是早续租，最好5个月前进行续租，3个月前一定签合同，而并非以往的到期续租。另外，租约拉长，以前租约以2年为主，现在以3年为主，这样做可以对抗未来2-3年内空置率上升的风险。
在判断要不要进入一座内地城市的商业地产时，林德良表示主要考察每个城市的GDP体量和第三产业占比。
比如越秀会关注GDP总额过万亿的16座内地城市，包括北上广深，天津、重庆、武汉、成都、苏州、青岛、南京、杭州、无锡、长沙等，因为到了一定量级才能支撑写字楼和商场的发展。而上半年北京第三产业对经济增长的贡献已经超过八成，北京的写字楼、商场出租怎么也不会太差。
广州和上海此项占比超过七成，其他城市大约在50%-60%之间。有一个意外是，深圳并不在三甲之中。因为深圳产业结构中主要是制造业，这也是深圳部分写字楼空置率超过20%的原因。
林德良透露，最近越秀房产基金也在深圳前海、后海考察项目，“前海属于起步期，后海属于第二增长阶段，租金还在攀升。不像一些在项目开发早期进入，高风险高回报的私募，我们需要稳定分派的成熟基金采用的策略选择不是这样。”
至于单个项目的评估，林德良表示，越秀房产信托的要求是项目回报率在4%以上。
长期债锁定利率
“今年上半年融资成本仅为3.7%，下半年预计融资成本还会进一步降低。”
不同于开发企业，作为经营租赁市场的企业，林德良称，越秀房产基金现金流较好，银行愿意借钱，再加上穆迪和标普的投资级评级，越秀房产基金的发债成本较低。今年上半年，5年期发债利率仅为3.6%，上半年实际平均付息成本率3.7%，境内现金流状况良好。
这个利率的背景是，今年上半年1个月期限的香港银行同业拆借利率触及10年来的高位，原因之一是74家企业通过了IPO，募资同比增长超过30%，抽走了部分资金。二是上半年是到期债务高峰，因此市场上流动性有限。
“同业拆借利率上半年的确比较高，将近3%，但我们的融资成本也才不到4%，说明我们的提前管理是有效的，我们做了固定利率长期债提前锁定利率，另外债期也加长了，从以往的3年延长到5年。这也是我们当前的融资策略。”林德良表示。
随着美国近期的降息，香港的银行间同业拆借利率或有希望跟着回降。企业融资成本有望随之降低。
至于内地REITs进展缓慢，林德良认为原因一是盈利水平较低，不足以覆盖融资成本（假使盈利水平在4%左右，但五年期利率至少4.9%）；二是因为重组税、营运税和分派税在香港豁免，但是在内地市场还没有类似政策。
本文来源：21世纪经济报道
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罗振杰_dg012
