房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否抓住这根稻草？

自5月收紧融资的政策频现之后，房企融资的声音越来越小。除信托、境外美元债大幅下降，ABS(资产支持证券化）的审核速度减慢，规模也在收缩。但仍没有阻止房企赶赴ABS这场融资“盛宴”。融资规模减少、终止审核，以及即将到来的兑付风险，是否将成为房企直面的痛点？

ABS审核降速

8月30日，深交所披露的信息显示，碧桂园发行的“华西-碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过，拟发行金额为18.31亿元。

在同一天，上交所披露信息还显示，拟发行金额为20亿元的天风-碧强应收账款资产支持专项计划“已被受理”。该债券是碧桂园发行的ABS。此前，8月20日已受理的天风-碧强应收账款资产支持专项计划拟发行金额显示为30亿元，如今降至20亿元后重新受理。

在8月的最后一个工作日，有不少房企申请的ABS有了更新的结果。据WIND的信息显示，中金公司－奥园集团购房尾款资产支持专项计划的10亿元正处于审核中。东亚前海-福晟集团5亿应收账款第二期资产支持专项计划则处于反馈意见回复审查状态。

与此同时，8月，还有更多的房地产ABS在路上等待获批，佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS“已接收反馈意见”；华南城7.5亿元资产支持专项计划则为“已回复意见”；荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目状态更新为“已反馈”；中骏集团拟发行80亿元ABS和首创置业15.5亿元应收账款ABS状态更新为“已受理”。此外，佳源地产、合生创展、南国置业等中小房企也在积极排队审核中。

今年上半年房地产ABS高歌猛进，5月，银保监会下发“23号令”，要求严查房地产融资乱象之后，受房地产融资政策整体收紧影响，ABS的审核开始放慢。

据国盛证券相关分析称，5月、6月份通过发审会的房地产ABS项目均低于10个，而在3月、4月，通过发审会的项目均超过20个。

而到了8月，这一数据还在走低。包括房地产行业在内，新发行的企业ABS的数量也出现大幅减少。

据WIND的信息显示，8月新发行的企业ABS仅为55只，从全年来看，仅高于今年2月。7月发行了70只，6月发行了95只。

三笔房地产ABS被终止审查

值得关注的是，8月仍不少房地产的ABS遭终止审查，据WIND的信息显示，三笔房地产ABS被终止审查，包括7.6亿元的申港-三盛置业应收款资产支持专项计划、9.01亿元的五矿证券-蓟州新城安置房信托受益权资产支持专项计划，以及6亿元的民族-五矿-郑蒲港建投安置房资产支持专项计划。

对此，业内人士分析认为，遭终止审查ABS大多本身基础资产质量不高导致现金流状况不佳，或者自身经营情况欠佳导致基础资产风险偏大。

在8月，甚至有消息称，多家房企公司债和ABS融资被暂停，虽然最后被证明不实，但市场的慌恐可见一斑。

与正在等待审核的房企ABS相比，8月发行的房企ABS也不多。据WIND的信息显示，已发行的房企ABS包括中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划，总额为72.91亿元,原始权益人是中国金茂的子公司；此外，还包括3.93亿元的平安证券-尚融保理-首开股份供应链金融【5】号资产支持专项计划,以及2.04亿元的招商创融-招商蛇口供应链1期资产支持专项计划。

因为受益于政策支持，房地产ABS成为融资的重要补充途径之一。2015年至2018年，房企ABS在发行单数与发行规模上逐年上升。

2019年4月25日，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》再次鼓励租赁住房资产证券化。但要求证券化的租赁物业已建成并权属清晰，有稳定现金流等。

从数据上不难看来，房企是发行ABS的主力。中信证券研究部信息显示，截至2019年6月25日，今年房企ABS已累计发行159只，占企业ABS总发行量的41.64%，房企ABS发行金额今年已累计发行1286.38亿元，占企业ABS总发行金额的31.73%。

房地产ABS按基础资产分为：物业费、购房尾款、房地产企业供应链金融、商业物业收益权、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs（房地产信托投资基金）。

其中，供应链ABS也是2019年房地产ABS发行量最大的品种。国盛证券信息显示，2019年1月-6月房地产供应链ABS发行额达834亿元，占比进一步提高至55.7%。

发行ABS大户面临到期压力？

在很多证券分析机构眼中，万科和碧桂园一直是房地产ABS领域公认的大户。据WIND的信息显示，现在存续的购房尾款（购房尾款资产是指房地产企业预期将收到的、购房者申请的银行按揭款。）ABS来看，项目数量15笔,发行金额174.29亿元，其中万科有三笔，近50亿元，碧桂园有两笔，近30亿元。两家房企占去了近一半的存续规模。

此外，在很多房企发行的ABS中都不难发现大比例的供应链ABS。据国盛证券信息显示，万科和碧桂园供应链ABS在2016年至2019年上半年累计发行额分别为838亿元和544亿元，占房地产供应链ABS比重分别为31%和20%。恒大、世茂、龙湖供应链ABS发行规模均超过100亿元；绿城、远洋、金地、华夏幸福、龙光、雅居乐、阳光城、金科地产发行规模在30亿元-75亿元；金茂、时代和旭辉发行规模超过20亿元。

据悉，在供应链ABS中，原始权益人不是房企，而是保理公司。基础资产作为债务，对房企报表影响最为复杂。加上供应链ABS大部分为私募品种，统计难度相对较大。

值得关注的是，房地产ABS融资期限短、成本相对较高，存量大的企业或将面临还款压力。但与信用债相比，可以盘活资产，能够延长房企的应付账款期限，起到了债券融资的效果。因此，ABS受到民营企业或者中小房企的青睐。

“最近3个月，房地产企业的资金情况不断恶化。”中原地产首席分析师张大伟这样表示，2019年是房地产政策最密集年份，尤其是从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。今年1月-7月，房地产开发企业到位资金99800亿元，虽然同比增长7.0%，但增速比1月-6月份回落0.2%。

在这样的融资收紧的背景之下，中信证券分析人士认为，预计未来仍有更多房企和其他资本进驻ABS。不过，为了防止现金流断裂和违约风险，发行ABS较多的房企，需关注供应链ABS到期压力、基础资产质量、现金流情况以及再融资能力等。