弘阳地产：“双轮”尺寸差距大 “弯道超车”需小心

2019年，弘阳地产将销售目标定在了600亿元，上半年结束，弘阳恰好完成了目标的一半——2019年中期，弘阳的合同销售额同比增长42.7%至302.5亿元。

在大幅推进销售的同时，弘阳亦在加速提升自身的土储，屡屡现身于各地土拍市场。上半年，弘阳新增土储约407万平方米，是近年来鲜有的大手笔投入。究其原因，在于弘阳要在2020年冲击千亿，而这或许是弘阳最后的“弯道超车”机会。

“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了，我觉得过3-5年，大局就基本定了，等基本进入存量和资产管理的时代，再去超车就很困难。” 今年5月份，弘阳集团执行总裁张良曾公开阐述了“弯道超车”的必要性。

不过，负重前行终究是痛苦的，在整体规模还未撑大的情况下，加速扩张的弘阳能平稳跻身千亿俱乐部吗？

商业收入占5.2% “双轮”尺寸差距大

2019年中期，弘阳实现营收39.1亿元，同比微增1.1%。其中，物业结算收入拖了增速的后腿，仅同比微增0.2%至37.0亿元；商业经营收入同比增长22.6%至1.9亿元，酒店收入约1790万元。

尽管弘阳在上市前就已提出了“商业+地产双轮驱动”战略，并认为“双轮驱动”有效地为弘阳增厚了业务“安全边际”，但从其仅占收入规模5.2%的商业版块来看，弘阳“双轮”的其中一半离“成气候”还相距甚远。

同时，弘阳的销售成本增幅超过了其营收增幅，实现毛利11.3亿元，同比微降3.1%；实现毛利率29.0%，同比微降0.01个百分点。

尽管弘阳的三费开支均有不同程度的增长，但由于联合营公司利润升高有所冲抵，其净利润略增15.2%至7.4亿元，归母净利润同比上升14.1%至7.4亿元，但母公司股东基本每股盈利却由去年同期的0.66元下滑至0.22元。

灵活现金未覆盖一年到期负债 净负债率反弹回76%

截至期末，弘阳约有一年内到期负债134.8亿元，较期初增长约26亿元。尽管弘阳称集团在手资金充裕，约有169.5亿元，但其中80亿元为受限制现金及已质押存款，可供其灵活使用的现金约为89.4亿元，不足以覆盖一年内到期负债。

同时，继2018年实现净负债率由87.7%降至68.3%之后，公司净负债率在上半年再次回升，反弹至76.0%。对此，公司首席财务官申广平解释，规模快速提升的同时，会适度提升负债率在合理范围内，未来这个指标会控制在80%以内。弘阳债务结构因新增优先票据而稍有优化，长短债比由期初的1.0微增至1.1，改善空间较大，仍处于较为微妙的节点。

土地权益比较低 持有待开发面积较少

截至今年6月底，弘阳拥有134个项目，土储面积约为1569万平方米，较期初增加19.9%。不过，弘阳的土地权益比例较低，期初时权益土地面积仅占总土储的55.3%。上半年，弘阳地产拿下的36幅地块中，仅有5幅地块是100%权益，其余31幅地块均采取了合作开发的模式。

于今年2月启用上海总部，实行南京、上海双总部模式的弘阳，继续推进“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的区域布局策略，上半年首次进入西安、长沙、温州、襄阳、江门、盐城和阜阳等7座城市，54%的项目投资持续投入在大江苏地区。

同时，弘阳加快周转，其开发中物业面积达1033万平方米，项目123个，持有待开发面积仅为467万平方米，项目43个。而这势必对弘阳未来获取土储、资金周转的速度提出了更高的要求。