粤港澳大湾区的建设，将给房地产带来怎样的机遇？

作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，粤港澳大湾区的建设已被提升到国家发展战略层面。粤港澳大湾区的建设将为房地产行业带来怎样的机遇？房企应该如何助推湾区发展？

在近日举行的高峰论坛上，各领域的资深专业人士围绕“跨境融合进程中的责任、挑战与机遇”踊跃发言。

会议主办方供图

作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，粤港澳大湾区的建设已被提升到国家发展战略层面。粤港澳大湾区的建设将为房地产行业带来怎样的机遇？房企应该如何助推湾区发展？在近日举办的大湾区发展高峰论坛上，各领域的资深专业人士齐聚一堂，围绕“跨境融合进程中的责任、挑战与机遇”这一主题，深入探讨大湾区发展方向及主要驱动力、现代化基础设施建设等议题，为建筑环境领域的专业人士提供最前沿的独特视角，共同推动大湾区的发展。

放眼世界，最著名的湾区经济体有三个：纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。在2017年3月第一次被写入政府工作报告后，粤港澳大湾区与世界三大湾区之间的比较从未间断过。

中国社会科学院(财经院)与联合国人居署共同发布的《全球城市竞争力报告2018-2019》指出，将四大湾区的经济竞争力均值从大到小进行排列，依次为：旧金山湾区、东京湾区、纽约湾区与粤港澳大湾区，得分依次为：0.924、0.896、0.754与0.591。就湾区的整体可持续竞争力水平而言，粤港澳大湾区与世界三大湾区之间虽然存在一定差距，但差距正在呈现出缩小的趋势。

RICS首席市场官Matt Harrison亦指出，旧金山湾区人口不如粤港澳大湾区多，但目前的人均产值比粤港澳大湾区高5.5倍。这样的一个差距是粤港澳大湾区要不断发展和不断补足的内容。Matt Harrison所在的研究团队针对这个议题做过一个全球调研。分析数据后，Matt Harrison和团队认为，如果整个粤港澳大湾区完全释放潜力潜能，将有机会成为世界上第三大经济体。

综合看来，粤港澳大湾区作为最年轻的湾区，具有起点低和与其他成熟湾区差距较大的特点。粤港澳大湾区如何弥补这一差距？

Matt Harrison给出的答案是增加技术研发和培养，吸引更多国际人才加入。同时还要确保有相应的基础设施来不断夯实和加强粤港澳大湾区各个城市之间的联动。“整个城市经济的发展取决于建筑环境和经济环境的孵化，我们要为市民带来优良的居住环境和良好的工作、生活空间。”在他看来，为了达到这些目标，必须打造有效的基础设施，把生活的元素结合在一起，不断提高基础设施的附加值。

案例

房企如何看待这一机遇？

佳兆业：政策的出台将带动地产价值和房屋需求

提到基础设施建设，必然绕不开其中重要的力量——房企。站在房企的角度来看，粤港澳大湾区可带来什么机遇呢？佳兆业集团首席财务官刘富强表示，政策的出台有助于产业迅速转型以及重大基建项目的发展，将带动地产的价值和房屋的需求。同时政府在大力投入各个城市的基建，一小时生活圈也逐步在成为现实，这都将带动周边房地产的发展。

戴德梁行大中华区副总裁暨大中华区策略发展顾问陶汝鸿对上述观点表示认同。他认为粤港澳大湾区最大的机遇在于：城际轨道交通建设和对住宅的拉动作用。随着交通利好的逐渐释放，将拉动珠江以西的发展和住宅房价。

与机遇一并而来的还有挑战，即粤港澳大湾区可提供的建设用地越来越少。刘富强列举了一组数据来说明：粤港澳大湾区的建设用地过去30年增加了接近5倍，土地开发强度已经接近50%；佛山、珠海的开发强度已经超过了30%。这意味着这些区域的土地供应问题将越来越严重。

在刘富强看来，大湾区的主要城市建设用地供需还是不平衡，以深圳为例，由于深圳地少人多，预计到2020年，深圳的用地需求将超出可提供的建设用地量，与东莞的情况类似。由此他得出结论，诸多发展瓶颈决定了今后城市发展的中心将由增量建设转向存在优化，城市更新是对存量土地二次开发的重要渠道。

以佳兆业为例，截至今年上半年，其在粤港澳大湾区拥有两万亿旧改货值，累计成功转化超过120万平方米的旧改项目。按占比面积划分，深圳及广州分别占比33%，其他在中山以及惠州等粤港澳大湾区城市。2018年至今，已成功转化包括深圳东门道、深圳福田口岸、广州小坪村、珠海水岸华都花园等多个旧改项目。

庞大旧改背后是低廉的土储成本。根据佳兆业中期业绩会披露的信息，佳兆业旧改的土储成本仅为2998元/平方米，占合约销售均价约17%。刘富强坦言，“这也是推动我们业绩持续增长的重要原因。”

房企如何应对这些机遇？

雅居乐：单一公司进行多元化深耕

对于房企而言，传统的打法是快速布局和获取土地储备的“高周转”模式。随着粤港澳大湾区城市群加速互联互通，房企单点突破的方式不是长远之计。房企在拿地方面是否有新思路？在具体运营上如何匹配大湾区的需求？如何实现项目之间的互联互通？

作为一家从中山走向世界的上市房企，雅居乐在大湾区的土储和城市布局非常典型。截至今年上半年，雅居乐在全国的土地储备超过了4000万平方米，其中在大湾区土地储备超过1000万平方米，占比超过25%，进驻粤港澳大湾区超过8个城市。

雅居乐集团副总裁兼主席助理岳元表示，雅居乐已经从一个单纯的房地产开发企业转变成为了一个多元化产业布局、快速发展齐头并进的新格局，其中包括有雅生活的服务物业板、环境治理的教育集团以及商业集团和资本集团。

岳元分享了雅居乐的城市布局“秘诀”。她说，多年以来雅居乐在大湾区的大部分项目都遵循一个小时生活圈的布局。项目与城市轨道交通和配套设施都战略契合，随着轨道交通的延伸和核心需求的外溢，湾区的布局可以率先实现联动，与集团的多元化布局形成协同呼应的效果。

粤港澳大湾区每个城市的分工也不同。对此，雅居乐在多元化的产业布局上也契合每个城市的特点。比如，在中山打造产、城、人、文、景、游功能合一的大湾区首个特色小镇；在惠州打造白鹭湖体育旅游小镇产业项目；在肇庆打造大健康产业标杆和示范社区——香港城。具体楼盘上，每一个楼盘和配套设施都可以自成一个小型的生态圈，客户群体可以在这个生态圈里面互联互通，变成一个大家庭。

未来将着重发力哪些板块？岳元称，雅居乐未来会侧重在商业运营、长租公寓、养老医疗、产业园区方面的多元化发展，同时在城市运营服务有关的新领域里面也会深度的聚焦。

科技巨头纷纷于深圳兴建总部大楼，作为房地产发展商怎么看待这个机遇？

粤港澳大湾区新常态下，我们更多的是把以前偏重于住宅的业态按照不同产业的需求铺开，同时把这些业态作为长期持有的投资项目看待。

——戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事总经理陈家辉

领展在内地选择资产的考量因素和标准是什么？

我们更看重的其实就是增长，包括从经济发展以及可以提供给到内地项目的增长率，从过去4年的成绩来看，内地项目平均的增长率都比我们香港的资产好，所以内地是我们非常看重的一个板块。

——领展资产管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生

如何看待城市更新政策的作用？

深圳、东莞的土地开发强度都已经接近50%，广州佛山都已经是30%，这样的条件下保证生态的安全一定要做城市更新。

——广州市不动产研究会会长谢昊