一线城市房价“风向标”迎14个月首降

●二手住宅销售均价同比下降0.2%，但新房均价同比上涨4.2%●深圳呈“价格倒挂”，新房在四城中同比涨幅最低，二手房涨幅却最高

9月17日，国家统计局发布了我国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计数据显示，8月份房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.3%，其中北京下降0.4%，上海和广州均持平，深圳上涨0.2%。

值得注意的是，虽然一线城市新建商品住宅同比涨幅延续了上月超四个点的热度，但全国已有20个城市，连续三个月房价下跌。伴随时间进入楼市传统旺季，今年“金九银十”成色几何成为业内关注焦点。

四个一线城市新房同比涨幅，深圳最低

“7月30日，中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月份，房地产市场总体延续平稳态势”，9月17日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时这样表示。由国家统计局调查、测算的《2019年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》等四张图表当日公布，用数据进一步印证了上述论断。

国家统计局的数据显示，8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%。

同比来看，一线城市新房上涨平均为4.2%。其中，广州和深圳新房分别处于最高和最低“两极”，同比上涨9.4%和0.6%，北京和上海则为上涨4.8%和2.2%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，对于人口持续净流入的一线城市来说，新房价格同比上涨4.2%的数据处于正常范围，“尽管人口短时期内没有明显增加，但原本积累的需求就很大，这四个一线城市的基本面、市场回潮的房地产周期、政策调控等方面共同构成了这样的状态”。

深圳二手房涨幅高，呈“价格倒挂”

在代表一线城市房价风向标的二手房住宅销售方面，国家统计局数据显示，二手住宅销售价格环比持平，其中北京环比下降0.4%，上海和广州均持平，深圳环比上涨0.2%。

值得注意的是，同比来看，这四个一线城市二手住宅销售价格平均下降0.2%，这是继去年6月以来，该指数在14个月期间的首次转降，其中北京下降了0.9%，广州下降0.2%，不过深圳和上海均为增长，涨幅分别为0.3%和1.7%。

虽然二手房深圳房价的同比涨幅为四个一线城市最高，但新房的同比涨幅却为四个一线城市里最低。“估计还是因为深圳新房限价太严”，有业内人士这样向南都记者表示。

美联物业深圳东莞惠州董事总经理江少杰对这一观点也表示认同。他认为，新房同比涨幅最少的原因是由于深圳执行了严格的限价政策，不少新盘开盘价格均低于市场价，“由于深圳官方已经取消公布新房、二手房的月均价等数据，依据市场上近期开盘项目均价与周边二手房市场价格水平来判断，深圳楼市暂时出现了新房和二手房价格倒挂的现象”。同时，江少杰也表示，有些二手房业主在过去几个月的市场淡季中已经开始逐步扩大自己的议价空间，“目前这一价格倒挂现象的差距已经缩小”。

20城二手房价格指数，已连跌三月

在公布全国70个大中城市住宅销售价格指数的前一天，国家统计局刚刚公布了更能体现楼市销售量的“今年前八个月全国房地产开发投资和销售情况”的公告。

国家统计局的数据显示，1—8月份，全国商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7个百分点，住宅销售面积增长为0.6%。在商品房销售额方面，前八个月全国房地产总销售额达95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点，住宅销售额增长为9.9%。虽然住宅销售额和销售面积“双双抬头”，但另一方面，在前文所述的住宅销售价格指数中，已有20个城市的二手房价格指数连跌三月。

业内分析

全国住宅销售量上涨，　是三四线城市有政策托底

20个城市的二手房价格指数连跌三月，这是否意味着楼市进入“拐点”？江少杰表示，房地产有量价变化周期，从国家统计局公布的数据来看，整体仍然比较平稳。

“销售量上涨是因为三四线城市有政策托底，”李宇嘉向南都记者表示，一城一策的政策调控下，每个城市的房地产周期都呈现着其独特的规律，并非铁板一块，全国房地产销售总量的上涨，更多的是由三、四线城市楼市作出的“贡献”。

在价格方面，李宇嘉表示，二手房价格下跌是由于大量新盘入市的影响和二手房本身交易周期长的“先天短板”所共同促成的，“东方不亮西方亮，二手房价格的下跌正是国家通过控制新房价格来影响市场价格、引导下调的政策调控结果”。

未来预期

金九银十的“成色”几何？　红火或难再现

“金九银十，每天就和打仗一样”，中秋三天假结束，瘦了五斤、黑了一圈的老魏在朋友圈感叹。作为一名房地产职业中介经纪人，老魏跟其他很多同行一样，都对房地产销售的传统旺季“金九银十”抱有很大的期待。但另一方面，持续影响市场的严格的调控政策、房企融资通道的不断收紧、地方整顿房地产市场乱象等共同因素叠加下，金九银十的成绩单甚至将直接影响着2019年第四季度的房地产市场走向。

“最近几年‘银十’都没怎么出现了，现在叫‘银八金九’更贴切一些”，江少杰说，从数据来看，深圳8月楼市有所回升，预计9月将延续这一势头，“这也将影响接下来第四季度的房地产市场的气氛”。

对于“金九银十”红火不再，李宇嘉也表示了相同的看法，“现在的房地产市场周期不会再重复过往上下起落较大的模式，未来所有的周期都将呈现‘平稳’的特点”。李宇嘉说，以深圳等一线城市为例，在“金九银十”期间，房地产开发企业的密集推盘将与此前积压的购买需求共同作用，造成市场的“回升”，“这一回升由刚需支持，也将是一个缓慢、平稳的过程”，李宇嘉强调。