以价换量”广州写字楼空置率创新低

第三季度广州甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点至3.7%，创历史新低，同期平均租金环比下跌0.4%至每平方米每月179.2元；前三季度的市场广州地区录得12宗成交，总金额达79亿元……广州迎来最好的季节，广州的写字楼市场前三季度成绩单也纷纷出炉。日前，房地产服务商陆续发布第三季度商业地产报告，也总结了前三季度市场情况。

写字楼市场

租金和空置率同时下降

日前，第一太平戴维斯发布了第三季度广州房地产市场报告指数，报告指出，2019年第三季度，广州甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼总存量仍维持在514.5万平方米。

第三季度，全市甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点至3.7%，创历史新低，同期平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月179.2元。

珠江新城空置率环比下降0.8个百分点至4.2%；平均租金环比下跌1.4%至人民币每平方米每月203.2元，租金跌幅为全市各子市场中最明显。

琶洲空置率环比下降0.6个百分点至3.0%；平均租金环比上涨1.4%至人民币每平方米每月152.5元。

报告显示，大部分企业对于搬迁或扩张仍持保守态度，但受到政策利好推动，来自金融科技业的租赁活动较为瞩目。其中，在第三季度来自传统金融保险行业及健康医疗行业的租赁需求活跃。

零售物业

首层平均租金环比上涨至760元/平方米

在零售方面，位于国际金融城子市场的美林天地（一期）开业，为广州零售物业市场带来8.16万平方米新增供应，至此全市零售物业市场总存量增加至约530万平方米。

截至第三季季末，全市零售物业市场空置率环比下降0.4个百分点至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比下降0.6和0.2个百分点，至6.8%和11.9%。

全市零售物业首层平均租金环比上涨0.7%，至人民币每平方米每月760.0元。其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长0.8%和0.7%，至人民币每平方米每月1，663.7元和人民币每平方米每月437.3元。

报告预计第四季度还将有八个新购物中心开业，届时将为零售市场带来88.3万平方米零售供应，新增供应将位于番禺、黄埔等非核心区域。

大宗交易

广州地区录得12宗成交 总金额79亿元

随着11月份的到来，不少房地产服务和咨询顾问公司陆续发布前三季度的市场总结，戴德梁行发布了《2019年第三季度大中华区资本市场快讯》，对国内商业地产投资情况及包括一线城市北上广深、香港、台湾在内的多个主要市场进行了剖析。

数据显示，三季度国内商业地产投资（单宗投资额超过1亿元）总额高达500亿元，环比增长28%。内资买家继续领跑，以总交易额占比近九成，成为交易主力。除收购大型不良资产外，在政策鼓励下，内资买家频频购入自用物业。

写字楼物业依然是投资者的首选，占本季投资额的逾五成，主要归功于北京市场的几笔大型收购交易，除北京外，不少一二线城市的写字楼投资额均有所下降。在这些城市中，租户需求疲软，联合办公及内资金融服务企业的扩张放缓，经济下行促使租户纷纷采取节约成本的策略，因此写字楼市场整体空置率上升，使得项目投资回报有一定的风险。尽管如此，中美贸易达成的初步协议有望增强市场的信心。

在广州地区，前三季度大宗交易投资市场录得12宗成交，总金额约为人民币79亿元。写字楼物业以近七成交易占比领跑，以稳定收益继续成为买家的“心头好”。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享，内资企业依旧是广州大宗交易的主力军，同时，外资买家活跃度上升，前三季度外资成交金额占比12.3%，去年同期这个数字仅为0.8%。

焦点

老旧物业“迎来春天”

今年城市更新火力全开，受益于此，核心商圈中具有升级改造潜质的老旧物业“迎来春天”。荔湾区、越秀区中山路一带的商业裙楼及混合用途的物业成交活跃，前三季度录得三宗成交。其中，本季度同创集团与新加坡吉宝置业购入的荔湾区西门口广场，是外资买家吉宝进军大湾区房地产市场的首站。

据了解，自2013年起，吉宝先后积极在上海、北京拿下多个零售及写字楼物业，现将目光移至经济活力旺盛的粤港澳大湾区核心城市，预计是看好当地物业投资市场良好的发展态势。袁雪玲分析，中山路串联了荔湾区西门口、越秀区北京路和东山口三大传统商圈，区位优势明显、辐射范围广，预计将成为买家寻求增值型物业投资机会的下一个主战场。

琶洲商务区战绩傲人

琶洲商务区作为粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区、广深科技创新走廊的重要节点，近年来火速成为地产圈“红人”及“流量”，是又一个投资者关注的重点区域。

经过近三年的高速发展，琶洲商务区已斩获不少“傲人战绩”：甲级写字楼空置率在不到一年的时间内从约20%的高位降低至5.5%；平均租金同比增长5.6%，涨幅领跑全市。不仅如此，数据显示，从2016年至今的甲级写字楼市场成交租赁面积看来，琶洲成为近6成TMT租户的首选。未来随着更多总部大楼、优质项目的落地，以及政府优惠政策的加持，琶洲写字楼的租金及资产价值将保持稳定增长，该片区对投资者的吸引力将持续上升。