房地产市场销售为何触底回升

近日，国家统计局发布1-10月份房地产数据。值得关注的变化是，今年前10个月，商品房销售面积同比增长0.1%，今年首次实现正增长，单月同比连续4个月正增长。这或许意味着，今年全国商品房销售面积和销售金额有望超越2018年，出乎业内对今年楼市销售将下滑的普遍预判。另外，10月份的数据也显示，房地产全链条表现出改善迹象。除了中游的销售外，上游的拿地和开工、下游的竣工，也都趋于向好走势。

今年以来，楼市调控延续从严基调。根据中原地产研究中心统计，前10个月相关方面共发布482次调控政策。而且，今年楼市调控开始向长效机制转变：一是融资端控制资金流向房地产，房地产融资全渠道收紧，监管层同时还启动信贷(包括信托)规模和比例“双控”。另外，LPR新机制的推出，彰显了监管层要建立资金流回实体这一长效机制的决心。

二是高层提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后，各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停，覆盖热点区域的调控政策(比如限购、限售等)基本保持稳定。今年以来，市场预期较悲观，开发商普遍降价促销，而调控加码“融资端”以后，开发商资金来源增速呈下降态势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么，在当前的市场预期、政策环境、资金环境下，缘何房地产还能明显改善呢？

笔者认为，首先，去年基数低是今年10月全链条改善的重要原因。比如，去年10月新开工面积只有1.6亿平方米，较去年下半年其余月份(都在2亿平方米以上)的差距较大；去年10月1.38亿平方米的销售面积，也是年内低点，低于下半年1.57亿平方米的月均规模。其次，调控趋严、预期转弱、资金面紧缩等原因，倒逼开发商“降价跑量”，促成短期地产链条快速循环，导致上中下游数据转好。比如，今年8月份开始，开发商大规模促销，销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降。笔者在调研中还发现，开发商普遍祭出全员营销、转中介营销等手段。

房地产政策氛围改变以后，开发商“快周转”的诉求更强烈，这对于促进销售有很大的改善。另外，基于行业内外大环境的判断，当下开发商普遍认为，全国新房销售的空间趋于触顶(在17亿平方米左右)。由此，当外源融资渠道紧缩后，内源融资(开发贷+销售回款)备受重视。于是，在需求尚稳定的情况下，开发商纷纷“抢跑”销售节点，提高存货周转率，工程节点考核趋严，新开工向“饱和备货”靠拢，以抢夺宝贵的增量空间。所以，新开工、销售就表现出良好走势，补库存也让土地市场开始触底反弹。

此外，从融资成本、政策倾向看，行业发展越来越有利于大房企，大房企拿地相对稳定。土地出让配建要求、竣工交付要求、客户产品诉求、维权意识等方面，政策监管越来越严格，市场要求也越来越苛刻，融资对于抵押物的品质要求也越来越高，这些都有利于大房企运营。因此，行业集中度明显提升，龙头开发商销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。

今年各地(包括三四线城市)在售库存普遍不高。特别是近期地方政府普遍面临财政收支压力，土地市场上挂出很多优质、低价地块，四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要，加上2020年融资计划铺排，也需要提前落实一定规模的土地储备。于是，近期大中型开发商开始增加拿地，从而助推土地市场趋于好转，这就为行业全链条快速循环创造了条件。

竣工改善是目前房地产市场另一个大的看点。截至目前，竣工面积连续22个月负增长，今年1-10月份降速为-5.5%，较上半年两位数以上的降幅(最高达20%以上的降幅)明显收窄。一方面，根据施工证规定的竣工期限(两年左右)，2016-2018年连续两位数增长的快速开工后，从今年下半年开始，竣工将明显增加。另一方面，目前无论是政策监管加强，还是业主维权意识增强，延期竣工现象明显减少，未来新房交付将大面积增长。

今年，调控政策和商品房市场走势与去年类似。年底和年初稳定增长的举措，都触发了“小阳春”行情；年中强化调控，导致下半年政策收紧，市场表现为“前高后低”；年底强调“一城一策”，加上开发商促销力度加大，11-12月开启“翘尾”行情。因此，展望年底两个月，商品房市场有望维持去年末的“年末翘尾”。但是，由于高基数，年末单月销售增速会下降。展望2020年，在经济下行压力背景下，调控政策将更强调“稳地价、稳房价、稳预期”，“一城一策”会更加灵活实施，融资环境也将张弛有度，房地产市场会更加分化，但总体平稳。