深圳六宗“双限双竞”地块拍卖，日吸金127.5亿元

深圳土拍市场迎来6宗住宅用地集中拍卖，再次刷新了今年6月五块宅地连拍的记录。不过与此前一次不同，此次拍卖在“双限双竞”模式下，宅地拍卖回归理性。

11月22日，深圳土地拍卖市场一口气推出6宗住宅用地，且均采用“双限双竞”（即：限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积）模式，经过现场竞拍，六宗地块一幅因无人举牌而流拍，两块底价成交，剩余三幅地块则以低溢价成交，五宗宅地一天共吸金127.51亿元。

具体来看，22日出让的地块分别为坪山马峦街道G11340-8034、坪山碧岭街道G11325-8023、坪山坑梓街道G14313-8018、龙华民治A816-0068、光明新湖A650-0376（这5块地均含商品房面积），以及大鹏坝光地块G15401-1508（人才住房）。

最终，南国置业股份有限公司以26.4亿元竞得光明新湖A650-0376地块，可售楼面价27358元/平方米；五矿盛世广业（北京）有限公司以25.6亿元竞得坪山马峦街道G11340-8034地块，可售楼面价21680元/平方米；中海企业发展集团有限公司以50.2亿元竞得龙华民治A816-0068地块，可售楼面价41450元/平方米；深圳坪山招商房地产有限公司、深圳市润投咨询有限公司联合竞得坪山碧岭街道G11325-8023地块，可售楼面价16820元/平方米；大鹏坝光地块G15401-1508为可售人才住房，由深圳人才安居集团竞得，可售楼面价9333元/平方米；坪山坑梓街道G14313-8018地块因无人竞拍而流拍。

六宗地块均采用“双限双竞”模式

依据深圳市土地房产交易中心此次发布的公告内容，此次出让的6宗地块项目建成后，必须严格按限定的销售均价进行销售。

除去流拍的坪山坑梓街道G14313-8018地块，剩余五宗地块分别要求：坪山的G11340-8034宗地普通商品住房入市限价最高，最高均价为38750元/平方米；另一位于坪山的G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700元/平方米；位于龙华A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400元/平方米；位于光明的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250元/平方米。

据悉，深圳自2016年12月首次采用“双限双竞”模式拍地。所谓“双限双竞”是指，限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

今年6月，深圳集中推出5宗“单限双竞”（限成交地价、竞成交地价和人才住房面积）地块，吸引了30多家开发商，举牌超过300轮，竞拍激烈，龙华楼面价再创新高。

可见的是，此次六宗地块，采用“双限双竞”，宅地拍卖回归理性。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，此次土拍虽然土地数量增加，但参与的企业与6.24土拍相比大大减少，最热的龙华用地仅有九家开发商参与，而6.24最多的有19家，多数都在12家以上，可见此次土拍热度大减。一方面是此次土拍地块质量不及上次，仅龙华和光明两块地位置较佳；同时，本次土拍都限出售价格，光明限价4.7万，龙华地块紧靠金茂府限价7.1万，开发商获利空间大大压缩。

开发商拿地理性，地块最高溢价率未超三成

从拍卖结果看，此次土地拍卖均未达到土地拍卖最高限价。“限销售房价”或促使房地产开发商理性拿地的最大原因之一。

从地块拍卖的溢价率来看，深圳中原监测数据显示，最热的龙华地块也距最高限价近9亿，两块地底价成交，一块流拍，其他三块溢价率也不高，最高的光明地块溢价率也不足三成，无竞拍人才房面积。

其中，此次出让的位于大鹏新区的G15401-1508宗地与其余5宗地限价的条件有所不同，由于项目建设为可售人才住房，故而对销售均价和最高销售单价都进行了严格限定，人才住房销售均价不高于20520元/平方米，最高销售单价不高于23598元/平方米。最终该地块由深圳人才安居安居集团一家竞拍。

郑叔伦指出，此次拍卖中部分地块周边项目的均价已超过地块的最高销售均价，开发商参与度降低，竞拍也更为理性。坪山区坑梓街道G14313-8018地块位置相对偏远，初始人才房面积占比最高，高达25%，除要求最高均价为30450/平外，还设置了单套住宅户型建筑面积应低于90平的建设要求，惨遭流拍。大鹏新区G15401-1508地块均为可售人才房，仅人才安居集团一家参与竞拍，开发商对保障性住房的竞拍热度明显低于商品房，之前深圳出让的只租不售地块也均为人才安居集团竞得。另外四宗地均未达到此次竞拍的最高限制地价，龙华地块、光明地块相对热门，溢价率分别为23.1%、27.5%，均未达到限制的溢价率45%。

业内人士认为，从拍卖结果看，与“6.24土拍”全都拍到最高限价，竞人才房面积不同的是，此次拍卖都没有到最高限价，宅地拍卖回归理性。在目前全国市场整体不佳的背景下，下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳，从10月以来全国市场看，房企拿地热情显著下滑，流拍率增加，虽然深圳市场目前表现较好，但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。