东莞长安城市更新释放发展新空间

位于长安科技商务区、总建筑面积达18万平方米的小天才研发中心，是长安镇首个“工改工”项目

近段日子，知荣服饰创新中心项目总经理谢锐祺非常兴奋，在筹备多年后，其参与操盘的东莞市知荣制衣有限公司旧改项目日前终于完成审批手续，即将进入建设阶段。这意味着位于长安镇厦岗社区的老厂房将以全新面貌示人，经过改造提升后，原来的制衣厂区有望成为长安镇西部片区的全新地标。

知荣创新项目是长安镇城市“拓空间”的缩影。在工业发达的长安镇，土地开发建设强度早已超过60%，工业用地紧张与产业升级发展的矛盾日益凸显，有的企业因为土地原因而搬离长安，也有部分企业因土地问题增资扩产面临困境。土地资源短缺已成为制约长安镇产业发展的重要因素，土地问题也成为当地企业家最为关心的头等大事。

在此背景下，一场围绕“土地二次开发”的城市更新攻坚战正在长安上演。截至目前，长安已将13576亩纳入“拓空间”更新范围，越来越多的知荣创新项目将在长安出现，将提升对新兴产业、优质企业和高端人才的集聚能力与承接水平。

●南方日报记者 何明强 通讯员 莫艳芬

产业升级推动城市更新

经过40多年的改革发展，长安从一个贫穷落后的农业乡村发展成为现代化的工业城镇，经济社会规模大，基础扎实。作为工业重镇，长安工业用地比例高，然而镇内工业园区存在管理缺位、产业发展低端、高污染高能耗、土地产出率低、工业区和商住区功能混合等问题。

“在这种情形下，土地利用低效，城市氛围不浓，已严重制约城市的发展。”长安镇有关负责人表示，一段时间内重发展轻监管，造成镇区土地管理不规范，累计了不少历史问题，造成土地利用开发存在一定的难度。

为推动土地利用更加高效，结合产业发展升级的实际，长安镇通过“工改工”的方式，鼓励企业原地升级产业，以产业升级带动城市品质提升，走出了一条产城融合发展的路子。

据介绍，长安镇立足原有的电子电器、五金模具、玩具、制鞋等传统产业布局优势，划定产业保障区，大力推进“工改工”改造模式，鼓励企业原地转型升级产业基地，激活原有产业平台，在不增加或少增加土地要素供给的情况下，实现效益和产值倍增。

例如，长安镇首个“工改工”项目广东小天才科技中心，通过改造促使公司加快从制造业向高新技术产业发展转型，成为长安镇中心区一道靓丽的城市景观。

小天才研发中心原来是5层以下的厂区，经过改造后，该中心现集科研设计、办公及配套服务于一体，总建筑面积达18万平方米，是长安镇首个“工改工”项目。“地块原为国有建设用地，租赁给4家公司。改造后，土地使用性质由商业金融用地调整为教育科研用地。”长安镇城市更新局有关负责人表示，同样一块土地，从工业厂房转变为科研中心，人才结构、经济质量发生巨大改变和提升。

2017年，小天才研发中心第一批1100名研发人员入驻，研发人员不断进驻，成为长安镇吸纳高端人才的平台。

不仅如此，改造后，小天才年产值将再增加约20亿元。长安镇规划所有关负责人表示，园区建成后将成为强劲的经济增长支点，从而带动长安产业转型升级，为下一轮经济发展储备力量。

与小天才研发中心毗邻的OPPO研发总部项目意义更加重大，OPPO长安新研发中心占地面积约124亩，建筑面积约46万平方米，由10栋全玻璃幕墙塔楼组成，其中地标性的办公塔楼总高249米，当前正在紧张建设中。

长安新研发中心由办公塔楼、人才发展中心、研发中心、移动互联网研究中心、测试中心组成。全面建成并投入使用后，将承担起OPPO技术发展的战略角色，主要负责OPPO多智能终端的研发设计以及测试工作，推动OPPO研发战略与目标的有效落实。未来OPPO长安新研发中心建成后，将集聚超过5000名研发人员。

“短短数年间，伴随着原有的低端产业退出腾地，横亘在市中心区的旧厂房变身为高科技企业的研发中心，让城市面貌焕然一新的同时，城市产业结构得到优化。”长安镇有关负责人表示，经过统筹利用好原有的土地，为发展新兴产业、推动城市升级释放发展空间。

全方位“拓空间”

今年5月，东莞市政府2019年“一号文”《关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》中，围绕产业发展、公共生活和生态三大空间的拓展优化，东莞推出40条政策干货及一系列配套措施。其中，镇村工业园的改造提升作为多项创新举措中的一大重点，明确指出鼓励引入专业机构与社会资本，加快推进镇（街）村（社区）工业园改造提升。

当前，长安镇已成立“拓空间”指挥部，并明确提出长安镇必须以建设“湾区智造之都 魅力品质长安”为目标，大力推动城市更新，切实拓展和优化城市发展空间，提升城市品质。

长安镇明确提出推进城市更新拓展发展空间调研课题，围绕贯彻落实省市近年来特别是今年以来出台的一系列拓空间政策，深入调查研究，用好用活市今年以来出台的拓空间政策，推动城市形象和产业质量持续提升。

知荣服饰创新中心项目位于厦岗社区福海路，项目所在地现状为东莞知荣制衣有限公司厂房及部分空地，项目规划用地性质为工业用地，计划投入22亿元实施“工改工”。该项目改造方案已获得批复，计划年内启动首期工程施工。目前，知荣制衣有限公司工业园大部分生产车间已经搬迁，为即将实施改造的知荣创新项目做好准备。

据介绍，东莞知荣制衣有限公司成立至今已有16年，该公司的知荣创新项目处于粤港澳大湾区前沿地带，将采取创新设计概念建造高端产业园，提升长安镇西部片区城市景观。

该项目用地面积为1012484平方米，计划建造5栋高层宿舍楼、7栋高端高层厂房，最高层数为32层，其中两栋高层厂房设计高度为100米，预计工程建设时间需3—5年。

知荣制衣有限公司知荣创新项目总经理谢锐祺表示，知荣服饰创新中心项目总建筑面积达60万平方米，总投资额度达20多亿元，届时，预计每年产值达100亿元，可带动2万人就业。知荣项目以高端厂房为主，建设内容包括宿舍、高端生产性厂房以及配套设施，完成后将成为长安厦岗片区的标志性建筑物。

在积极调研的同时，长安镇将拓展与优化城市发展空间作为实现高质量发展的突出任务，坚持以集约为前提，以效益为导向，以产业为核心，以赋能为保障，全方位拓展与优化城市生产、生活和生态空间，提升对新兴产业、优质企业和高端人才的集聚能力与承接水平，提升城市发展的综合效益与协调水平。

社区成为主力军

与以往镇级平台推进不同，此次长安镇城市更新，各社区热情高涨，成为“拓空间”主力军。

目前，涌头、乌沙、新安、新民、沙头、厦岗、厦边等社区都表达了较强的开展城市更新拓展空间的意愿。经初步统计，长安镇有意实行单一主体挂牌招商模式的更新单元有18宗。

根据调研发现，长安镇13个社区均普遍存在上世纪八九十年代建设的旧厂房，且多数是5层以下的低层建筑。由于当时建设条件有限，有些甚至成了危房，亟须通过城市更新拓空间盘活土地，实现土地二次提升。

据统计，截至目前，长安镇纳入城市更新面积共13576亩，其中旧厂房用地面积11941亩，占87.9%，旧村庄773亩，占5.6%，旧城镇862亩，占6.3%。在城市更新用地面积中，集体建设用地面积达11431亩，约占84%。社区城市更新拓空间潜力巨大，是长安镇进行城市更新拓空间的绝对主力军。

长安镇住建局相关负责人介绍，经统计，目前长安镇有3个更新单元完成前期服务商招引方案的编制、民主决策和报批程序，正着手准备具体招引公示工作。

3个更新单元分别是新民社区茅洲河沿岸产城融合类更新单元，改造面积约1884亩，计划打造创新产业与品质居住相融合，并借助地形打造丰富的公共空间。厦边社区振安西路以北商住类更新单元，位于轨道站点800米范围内，改造面积约210亩，全部属集体建设用地，计划打造集综合商务、TOD科技金融及国际生活融为一体综合城市体。沙头社区西坊工业区商住类更新单元，位于轨道站点800米范围内，改造面积约162亩，全部属集体建设用地，计划建成东莞TOD及国际生活区。

当前，长安镇正以融入粤港澳大湾区建设为契机，对标国际一流城市建设标准，树立追求质量、经营城市的理念，大力推进各项基础设施建设，特别是要加快提升南部片区的建设发展水平，拓宽南北连接通道，推动南北片区协调发展，全面提升长安镇城市品质和吸引力、承载力。