“高周转”模式下，房产质量问题日益突出

（原标题：“高周转”模式下 房产质量问题日益突出）

“全装修时代，层出不穷的房产质量纠纷，确实让业主揪心，也让企业头疼。在这场没有赢家的博弈中，其实最好的办法，就是从政府监管、行业自律、第三方监督三个角度同时发力，把一味推崇高周转的房企重新拉回到健康发展的轨道，从而维护房地产行业的高质量发展。”湘盟验房负责人罗治良向南方日报记者坦言，近日，南方产业智库与该机构共同发起的“一起去验房”活动，受到社会各界高度关注，这反映出老百姓对居住幸福的期望和追求多么迫切。

今年是房地产行业兴起“高周转”模式以来的又一个交楼高峰年。从四五月开始，罗治良带领的近十位验房师，就马不停蹄地奔波在广深莞佛等珠三角的核心城市，为数以千计的业主重复着同一件工作：验房。让他和同事颇感忧虑的是，几乎每接一单业务，都会现场检验出各种各样的质量问题和质量瑕疵，少则几十个，多则数百个。唯一让他们有些安慰的是，专业验房师的介入，大幅度减少了业主和开发商的矛盾冲突，转向通过沟通和对话来解决问题。

南方日报记者 冯善书

验房大数据提示四类问题占比最高

几年前，罗治良在建筑师出身的岳父支持下，正式组建专业团队进入了验房这个新兴的行业。由于每一次验房，都意味着要直接面对各种各样的矛盾纠纷。遇到不讲理的业主、物管人员和开发商，一些鸡毛蒜皮的事，也有可能酿成好大的冲突。

因而，验房师从一开始，就常常被一些开发商和物业公司看成是搅事者的角色。验房师出现在收楼现场，不像是在帮助业主找出问题，更像是有意在给卖房者制造麻烦。而省外有些地方，偶尔还传出验房师被小区保安打骂的事件，进一步拨动着验房师的敏感神经。

除了歧视和偏见外，验房师最主要的压力来源于这个行业本身事多。湘盟验房近期向南方产业智库提供了一份涉及100户业主的新房验房报告。这些新房遍布万科、雅居乐、融创、金茂、时代、富立鸿、广州地铁集团等多个开发商交付的近10个楼盘，发现的质量和瑕疵问题主要包括门窗、地板、墙面、厨柜、水电、五金配件等十大类，总共约40个问题点。

“由于抽取的样本范围较窄，数量有限，尽管抽样不能代表这些楼盘存在的质量争议一定比其他楼盘多，但足以让我们知道，在全装修时代，质量百分百没问题的新房真的很少见。”罗治良说。而南方产业智库此前在南方+房产频道做的一项调查也印证了这一说法，在1200多名受访者中，79.55%表示曾经经历过房产质量纠纷的困扰。

在此次纳入湘盟验房统计的100个样本里边，验房师发现门窗配件损伤类问题最多，平均占比达20.88%；其次是墙砖和地砖施工质量问题，平均占比达22.5%；再次是厨卫施工安装，平均占比达19.11%；又次是墙面施工质量问题，平均占比达17.81%；另有水电、木工、阳台等其他问题占比19.7%。

验房服务一般分为毛坯房验房和精装房验房，其中毛坯房验房标准包含数十个检验项目，项目精装房验房标准包含超20个项目。类似上述这些问题，如果没有专业验房师的介入，单靠没有建筑施工经验的业主来检查，不仅工作量大，而且发现的困难也可想而知。更为主要的是，业主和开发商是利益对立的双方，谁来对出现的问题进行定性和定量均难以让对方信服。只有专业第三方的意见，能让双方当事人在没有争议的情况下来沟通和解决问题。

近两年因为装修质量问题闹得不可开交的广州万科某楼盘，早期就是因为没有验房师的介入，发现问题后全靠业主和开发商“打嘴仗”来寻求解决之道。给业主、物管和开发商造成的精神压力和综合损失无疑是巨大的。

全装修时代新房质量矛盾亟须化解

南方产业智库对上述100个样本的分析结果显示，出现频次较高的质量问题和质量瑕疵的情况大多数其实是与装修有关。

譬如，在雅居乐的部分楼盘中，通过对20户新房的验房调查发现，门窗、五金配件表面刮伤、破损有关的问题，以及与墙砖、地砖处理有关的问题多达188个点位，占比约53.6%，而其他问题，如墙面掉灰、不平整、色差，墙面水平度、垂直度、平整度、裂缝等，木地板平整度，接缝处理等，均与装修有关。再譬如，万科尚城暴露出来的一体卫浴渗水的问题，同样跟装修有关。其中有些问题或许是行业普遍推崇的“高周转”发展模式造成的，有些问题则是因为部分开发商试用一些新技术或新材料时遇到的客观现象。

而随着全装修时代的到来，开发商和业主面临的质量纠纷可能会更加突出。南方日报记者了解到，早在2002年，建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》明确提出了全装修概念，要求房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。

有专家指出，全装修住宅是住宅产业化成熟的一个标志。西方发达国家从上世纪70年代起，就开始全面发展全装修住宅；在我国的香港、澳门地区，新房也几乎都是全装修的。近年来，北上广深等一线城市，也在大力推行新房交付全部实行全装修标准的地方规则。

广东省建筑科学研究院有关专家告诉南方日报记者，推行全装修的最初目的是节能降耗、发展绿色建筑和改善人居。据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨垃圾污染环境。此外，如果由开发商统一组织装修，比户主自己装修至少要节省20%的费用，还可以减少许多安全隐患。

为此，我国建筑业“十三五”规划要求，到2020年，城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。

不过，在房企近年纷纷加速推进全装修住宅产品开发建设的同时，南方日报记者调查发现，有些开发商并未妥善处理好追求效率和把控质量的矛盾问题，有些住宅产品，在质量没有验收合格或者明显存在问题的情况下，急于推向市场，甚至以欺骗或强迫的手段让业主收楼，以达成尽快回笼资金的目的。

某网站2019年度受理的一万多件房地产行业相关投诉中，超过三成与质量纠纷有关。这些新房一旦涉及质量纠纷，不仅消耗大量的人力物力和财力来加以调处，同时不得不进行二次改造，从而造成巨大的资源浪费。

广东加大对住宅质量问题的防治力度

全装修住宅本来是行业为了呼应老百姓对居住幸福的追求，而推出的更有舒适度和生活品质的住房产品。“如果因为质量纠纷而影响业主的使用或有损开发商的品牌信誉，实在有点事与愿违。”罗治良说，把一套符合质量要求的房子交付给业主，其实是最符合各方利益的一种做法。

事实上，广东一直高度重视和加强对住宅工程常见质量问题的治理。今年6月，广东省住房和城乡建设厅便专门向房地产和建筑行业组织编制了《广东省住宅工程质量常见问题防治操作指南（试行）》。这份操作指南，针对全省住宅工程质量投诉处理过程中反映突出的渗漏、空鼓、开裂、脱落、管道渗漏、通风空调、钢筋工程、混凝土工程、主体结构和抹灰、使用安全、排水地漏、电源插座、防雷接地等24项质量常见问题部位或项目，详细阐述了设计和施工防治措施，并配有图例，以方便技术人员在设计和施工过程中掌握和应用。

“这份指南，为我们验房师的日常业务工作提供了明确详实的依据和全方位的指导。”罗治良说，一般情况下，由验房师出具的验房报告，业主和开发商都比较认同。正因为有专业力量的介入，很多潜在的矛盾冲突得以及时化解在萌芽状态。

当前，全装修和定制精装已成行业大势所趋，以碧桂园、恒大、万科、融创、中海和保利等龙头企业为代表的房企已经纷纷入局，以开发出更加绿色建筑的住宅来满足人们对居住幸福的需求。

南方日报记者从省住房和城乡建设厅也了解到，该厅已要求各级主管部门、监督机构、行业协会以及建设、设计、审图机构、施工、监理等单位，要进一步完善住宅工程质量管理制度和责任体系，强化建设单位的首要责任以及勘察、设计、施工单位的主体责任，以操作指南为指导，加大住宅工程质量常见问题防治工作力度。

行业的健康和高质量发展，离不开严格标准体系的构建。而围绕这一目标，以北上广深为代表的一些城市早已捷足先登，通过出台地方政策和完善地方法规的方式来倒逼房企从“高周转”的模式上回归正轨。