社科院预测今年房价涨7.6%

23日上午,2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强在发布会上指出,预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%,部分重点城市房价的涨幅可能会明显超过这一预期水平。

王业强指出,当前房地产市场面临市场不确定性加大、中小市场的风险有所提升、土地流标数量明显增加和供需双方融资难度加大等问题。

王业强表示,2018年一个明显的现象和问题是土地流标数量明显增加。从全国300个城市土地交易数据来看,2018年土地流拍地区总规划建筑面积达3.8亿平方米,是2017年的2.1倍,相对来说2018年土地市场是非常冷。此外,企业贷款和个人按揭贷款的增幅出现“双下降”趋势,融资的难度相对有所增加,企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下,一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

王业强称,目前房住不炒的基调依旧延续,不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大,使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期,购房观望态度有所增加。随着政策的收紧,中小城市市场的饱和度有所增加,对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

王业强表示,2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市刺激的作用相对比较有限。关于房地产调控政策的基调,王业强称,2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重,对于那些压力比较大的热点型城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,在防范房地产价格泡沫的同时,着眼于供给侧结构性改革,对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定,防范市场价格下跌过快。王业强认为,总体来看,2019年房地产市场将会呈现一个平稳回调的态势。

此外,王业强还对住宅市场、商业地产市场、住房租赁市场等专业市场进行了发展展望:

住宅市场。王业强首先谈了对今年房价涨跌的预测:“我们预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。”王业强进一步指出,商品房开发投资增速预计为13.8%,比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看,由于住宅销售的面积明显大于竣工面积,也就是可销售的面积将会进一步减少,也可能导致对房价上升产生更大压力,因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看,房价的涨幅有可能会明显超过上述预期的水平,应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

对于商业地产市场,王业强称,预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看,预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上,商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张,房地产市场存量资产的改造,城市更新将会出现更多亮点,共享办公继续扩张,长租公寓土地供应将会提速,扩张的速度整体放缓,资产证券化将会十分活跃,2019年有可能成为发展的一个重要时期。

王业强还谈到住房租赁市场。他指出,住房租赁市场秩序混乱,安全质量把关不严,一些经营模式尚不成熟,行业标准欠缺,规模效应不显著,品牌特色不显著、不突出,部分住房租赁企业不能把好安全质量,给行业发展带来很大风险。行业政策落地难,住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题,比如“N+1”模式,房源标准不明确,行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位,易引发行业危机。社会认可度不高,偶然事件易引起舆论质疑,比如万科的“万村计划”等等。

王业强提到,《房地产蓝皮书》对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测。在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长,同时行业将会出台一些新的政策,比如《住房租赁条例》,加强对分散式住房租赁企业的监管,鼓励集体土地入市,公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租,重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变,同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。