房地产蓝皮书：最近三年住房价格上涨严重挤占消费

中国网财经5月23日讯 由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午9:30在中冶大厦9层第二会议室(北京（楼盘）朝阳区曙光西里28号)举行。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任、研究员尹中立(中国网 宗超摄)

以下为文字实录：

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任、研究员尹中立：非常高兴参加兄弟单位的成果发布会，关于房地产市场，前面的几位专家做了很好的点评，今天的主题报告也是非常厚重，所以大部分观点我也是比较赞同。现在阐述一点或者补充一点自己的一些看法，我的视角是从宏观经济的投资和消费的角度来看看当前的房地产市场处在一种什么样的状态或者未来有什么样的政策空间。

第一，从最近三年来看，房地产市场投资稳中有升，出现了最近20年来持续上升周期最长的一个周期，房地产投资价格持续上升4、5年时间，这在历史上比较少见。但是我们也看到房地产投资的回升并没有能够有效的刺激和带动相关产业投资的回升。我们看看去年整个固定资产投资只有5%点多，剔除价格上涨的因素，去年固定资产投资大概是零增长，也就是房地产投资不断地回升并没有有效的带动宏观经济意义上的投资的回升，为什么会出现这样的情况？把它作一个分解就可以看出来，因为在GDP统计当中，土地价格因素的上涨并没有包括在GDP增长当中，是剔除的，也就是在过去几年当中，房地产投资的增长有很大的水分，表现在主要是由于土地价格的上涨导致的投资金额的上涨，但是在GDP统计当中，在实体经济运行当中，只有建筑、安装，也就是实打实的钢铁、水泥增加了多少，才成为拉动其他行业有效投资的一个因素，单纯因为土地价格因素的上涨，表现的结果是房地产投资是增长了，但是对实体经济的拉动实际上是在下滑的，剔除土地价格的因素，房地产有效的投资实际上是在下降的。现在有所回升，但是依然处在历史平均值之下，而且还差的很远，所以就有一个问题。在历史上其他时期，为什么投资的增长是有效的，但是在过去几年，房地产投资当中为什么价格因素占主导因素？这是一个问题。

第二，我们探讨一下房地产与消费之间的关系。最近看了很多报告，关于房地产与消费之间的关系，应该说是针锋相对，有两种意见。第一种意见是当下的房地产消费挤占了其他的消费，第二种意见认为房地产价格上涨所带来的财富效益远远大于他的挤出效益，言下之意，现在房价上涨对消费实际上是一个刺激作用，而并没有去抑制，这两种观点是针锋相对的，潜台词也是不一样的。如果说住房价格上涨挤占了其他消费，言下之意，房价上涨对整个经济不仅没有拉动作用，而且是一种负作用。

如果说房价上涨所带来的财富效应大于挤出效益，言下之意，我们现在对房地产价格的上涨并不需要采取措施，对GDP正面的贡献依然占主要地位，结论是不一样的。从去年的统计指标来看，去年居民的消费尤其是2017年以来，居民消费和居民收入之间存在一个缺口，因为按照一个正常逻辑，居民的消费增长和居民收入增长一定是高度吻合的，这在统计上是没有什么争议的。但是2017年之后，我们把这个曲线放在一起看，出现了裂口，居民收入增长速度也是在放缓，但是放缓的速度远远没有居民消费下降速度那么快，二者之间出现了较大的裂口。如何解释这个问题？我认为结合房地产挤出效益和财富效益，两条曲线出现裂口的时间是2017年，要考察一下2017年之后什么因素导致了中国居民总体的消费和收入之间出现裂口，我认为裂口的原因就在于我们实施了一个政策，就是2015年底尤其是2016年开始大规模实施的棚户区改造货币化安置这个政策所带来的结果。因为在未来房地产去库存，过去几年当中我们把棚改货币化作为一个有效拉动住房消费、有效带动房地产去库存的政策工具和手段，带来的宏观效应到目前为止还在继续起作用，但是这个作用在学界和政府决策层，引起的关注程度还不够大。但我们也看到，今年刚刚公布的棚户区改造的计划，由以前的五六百万套/年下降到今年的285万套/年，下降的幅度超过50%，我估计是宏观决策部门考虑到这样因素的影响。

它主要表现在三四线城市房价和土地价格上涨的速度过快，因为这样一个政策的实施导致三四线城市房价持续上涨的时间历史上少见，上涨的幅度更是绝无仅有，因为每年新增的棚户区改造的计划在2017和2018年都是600万套，在接近50%实行货币化安置，就意味着因此每年会对三四线城市新增300多万套新增的住房需求，每年卖的所有房子是1500万套左右，因为棚户区改造货币化安置这一项政策就导致了新增了300多万套住房需求，占整个住房需求的五分之一以上，那么它边际的刺激作用是巨大的，而且主要表现在三四线城市的房价和土地价格的上涨，因为三四线城市的居民尤其是受到棚户区改造计划所覆盖的居民，他们都是中低收入阶层，边际消费倾向是非常高的人群，但是因为棚户区改造货币化安置这样一个政策导致他们加杠杆进入到买房的行业，因此这些边际消费倾向高的人群负债买房之后，他们的消费一落千丈，所以在宏观上就会表现出来。

它主要表现在三四线城市房价和土地价格上涨的速度过快，因为这样一个政策的实施导致三四线城市房价持续上涨的时间历史上少见，上涨的幅度更是绝无仅有，因为每年新增的棚户区改造的计划在2017和2018年都是600万套，在接近50%实行货币化安置，就意味着因此每年会对三四线城市新增300多万套新增的住房需求，每年卖的所有房子是1500万套左右，因为棚户区改造货币化安置这一项政策就导致了新增了300多万套住房需求，占整个住房需求的五分之一以上，那么它边际的刺激作用是巨大的，而且主要表现在三四线城市的房价和土地价格的上涨，因为三四线城市的居民尤其是受到棚户区改造计划所覆盖的居民，他们都是中低收入阶层，边际消费倾向是非常高的人群，但是因为棚户区改造货币化安置这样一个政策导致他们加杠杆进入到买房的行业，因此这些边际消费倾向高的人群负债买房之后，他们的消费一落千丈，所以在宏观上就会表现出来。

我们在2017年之前，尽管也有过住房价格快速上涨的时期，但是住房价格快速上涨并没有挤占消费，但是2017年以来，最近两三年时间，住房价格上涨严重的挤占了消费，就是因为和棚户区改造货币化安置这个政策有关系，因为它让穷人加杠杆，进入到住房市场，这就是这个政策所带来的后遗症，所以我看有关决策部门把今年的棚改的计划由以前的600万套下降到285万套，是不是考虑到这样一个因素我不太清楚，我估计他可能没想到那么远，主要是想着现在三四线城市房价上涨过快，要通过这样一个阀门调节一下上涨过快的趋势，还没有想到消费的问题。因为时间关系主要补充一下，因为从宏观经济的角度来看，投资和消费，和房地产是密切相关的一个因素，但是我们以前的研究可能关注到从宏观经济的投资消费的视角去关注房地产市场可能还不够多，我觉得当下是要密切关注这样一个宏观的视野。