热点地区二手房市场降温

5月以来，北京等热点城市二手房成交量网签数据滑坡。2019年5月，北京地区二手房住宅签约13764套，环比下降4.7%，同比下降24%。二手房成交均价62641元/平方米，环比上涨1.9%，同比持平。春节过后，楼市出现过一波小阳春，二手房价格普遍上涨，导致观望情绪浓厚；以限竞房为代表的新建住宅供应井喷，分流了部分二手房购买需求。值得注意的是，今年以来，土地市场持续升温，多地出现大额土地转让。

二手房网签量下滑

中原地产研究中心统计数据显示，2019年前4月，多地房地产调控出现一定程度松绑，信贷政策有所宽松，二手房交易出现“量价齐升”局面。进入5月，北京等热点城市二手房市场降温。5月，北京地区二手房住宅签约13764套，环比下降4.7%，同比下降24%，二手房网签数据滑坡明显。

贝壳研究院数据显示，5月北京二手房市场成交量环比下降。5月，北京链家二手房成交环比下滑约8%。在成交下降的背景下，教育资源一枝独秀的西城地区成交量环比增长近4%，且总价千万以上改善小区成交活跃。5月，北京二手房成交均价62641元/平方米，环比上涨1.9%，同比持平。

对于北京地区二手房成交量下降的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，政策预期出现变化。4月以来，多地楼市调控再次收紧，北京地区国管公积金政策从严调控，导致购房者观望情绪浓厚。同时，楼市小阳春过后，二手房价格普遍上涨较多，市场再次出现博弈。此外，以限竞房为代表的新建住宅供应井喷，分流了部分二手房购买需求。

据了解，5月北京新房成交占比环比提升3%。5月末北京新房库存达8.6万套，去年同期为5.4万套，主流新房为限竞房，“刚需化”特征明显。

同时，多个一二线热点城市二手房市场降温。深圳规土委数据显示，截至5月27日，全市二手房网签量为6595套，相比4月份有所下降。根据深圳贝壳研究院监测数据，继4月份降温后，5月二手房成交量预计再降近两成。上海市5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。

土地市场热度不减

今年以来，土地市场持续升温，多地出现大额土地转让。中原地产数据显示，2019年前5月，全国50大城市合计卖地1.59万亿元，同比增长12.3%。其中，9个城市土地出让金额超过500亿元，30个城市土地出让金额超过200亿元。杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆等地区土地出让金额居前。

从土地拍卖方式看，多数地块以限价房形式成交。6月3日，广东江门拍出两宗地。其中一块位于枢纽新城今洲路南侧、规划梅江路东侧，为城镇住宅用地。地块起拍总价为4.51亿元，占地面积为2.85万平方米，计容面积为8.56万平方米，最终被美的以5.9亿元竞得，溢价率约为33%。另一宗地位于滨江新区万锦路和凤翔路交叉口西南侧，为城镇住宅、商务金融、旅馆用地。起拍总价为4.12亿元，占地面积约3.39万平方米，计容面积约10.18万平方米。地块最终被保利以4.6亿元竞得，溢价率为11.7%。两块地均采用“限价+竞配建+车位”的方式拍卖。

值得注意的是，不少房企拿地积极，导致土地成交溢价率较高。以中国金茂为例，6月3日，汕头市金平西区一宗纯宅地，最终由广州顺茂房地产开发有限公司(金茂)以总价26.56亿竞得。该宗地块位于汕头金平西区金凤半岛偏南部，占地面积13.73万平方米，建筑面积为44.39万平方米。成交楼面价约6237元/平方米，综合楼面价约5983元/平方米，溢价率达82%。

截至目前，2019年以来，37家房企拿地规模超过百亿元。资金面相对宽松，房企购置土地热情升温。其中，碧桂园、融创中国拿地金额超过600亿元，万科、新城控股拿地金额超过400亿元，拿地规模居前。从拿地位置看，龙头房企转向一二线热点城市拿地动作明显。

张大伟指出，土地市场热度持续复苏，以苏州、武汉、杭州为代表的二线城市土地市场升温明显。2019年以来，多地放松了土地市场限制，对土地限价、土地保证金、土地配套保障房等规定进行了放松。但土地市场如果过热，不排除政策调控的可能性。

监管趋严

中原地产数据显示，2019年5月，全国针对房地产的调控措施达41次；2019年前5个月，累计调控次数达205次。最近2个月，多地政策再次出现收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等地。

以苏州为例，5月27日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门，召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会上透露，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会加码。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示，此次座谈会的目的是控制苏州的房价涨幅。截至4月份，苏州二手住宅挂牌均价累计上涨5.88%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。且土地市场热度高。进入2019年，多宗高单价、高溢价率土地成交，“百亿级”土拍频现，多个板块的“地王”纪录被刷新。5月18日，住房和城乡建设部对最近3个月价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示，其中就包括苏州。

值得注意的是，近期不少房企融资报告中特别提及融资用途不用于购置土地。以恒大地产集团为例，恒大地产集团110亿元公司债券发行申请获深交所通过。募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。本次发行公司债券募集资金将按照募集说明书约定用途使用，不用于购置土地。业内人士指出，2019年以来，多数房企拿地激进，房企债券和ABS融资用途受到关注。未来不排除对用于拿地的大额融资从严监管。