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上周的《黄江房地产考察：深莞地铁首通，但选房是个大难题！》有这样的一条留言：
限购，限售，阻挡了多少深圳人。
限购的确在很大程度上影响了深圳客扫货东莞，但黄江的新房销售情况却是这样的：
位于黄江的融创公园首府目前客群中80%是深圳客，10%香港客，剩下10%才是本地客。
和昌众筑中央园著的洋房有70-80%是被深圳客消化的。
世上无难事，只怕有心人。黄江首通深圳地铁，产业转型等已经被相当一部分深圳客看在眼里。
黄江目前在售新房项目并不多，货量充足的项目只有3-4个。其中中泰峰境是近期黄江乃至临深片区最火的项目之一。在6月22日开放样板房当天，现场摩肩接踵，签约处客户也是一波接一波。
（样板房开放当天，寸步难行）
经现场工作人员介绍，此次推货均价为16500元/平，最高不超过17000元/平，价位对于黄江乃至整个东莞来说都不算高。
《黄江房地产考察：深莞地铁首通，但选房是个大难题！》中，我们提炼了黄江选房两个选地段的标准：
1.项目步行5-15分钟可达东莞1号线在黄江的站点。原因是东莞1号线是连通深圳地铁的首条轨道，越靠近地铁站，价值飙升的机会越大。
2.最好是选黄江规划的新城市中心，其次是配套较完善的旧城市中心。
东莞1号线是连通深圳地铁的首条轨道。从中泰峰境出发，驾车前往距离最近的东莞1号线站点黄江北站大约需要15分钟左右，这个距离对于上班通勤来说过远。而且路途经过旧城市中心，上下班容易塞车。
（非上下班时间，旧城市中心的几个路口车流量同样较大）
除了东莞1号线的三个站点外，根据《东莞轨道交通网络规划》，黄江还规划了黄江政府站、康湖路等5个站点，其中康湖路站、黄江政府站与中泰峰境相距最近。
按照现有道路，中泰峰境到两个站点的距离如下图所示，且两个站点所在的1号线支线预计开通时间为2027年后。
总体而言，中泰峰境在轨道出行方面不占优势。
目前黄江新城市中心区域没有新房，二手房源也少，因此主要还是关注配套比较完善的旧城市中心。中泰峰境同样位于旧城市中心。
作为黄江的首个旧改项目，中泰峰境总占地面积达18万㎡，建筑面积达46万㎡，总户数达到了3476户，项目体量较大。
体量大，社区内配套可以做到尽善尽美。
1000多㎡游泳池、1.5千米环形橡胶跑道以及社区WIFI全覆盖。在环形橡胶跑道上，在该跑道周边会设立直饮水口，直饮水都将通过小区的过滤系统进行四重过滤；跑道每6米设立一盏路灯，为夜跑人士提供便利。
（配套齐全，种类多）
雄踞黄江板湖片区一角也使得中泰峰境的居住氛围更加纯粹，没有嘈杂的商业打扰。项目北边有黄江镇田美社区公园、黄江居委会及广场、东莞图书馆黄江分站等市建设施。
项目的东面，一小河之隔的地方是大片制造业工厂的聚集地。项目南面是大片未开发空地，根据控规未来将于此建设小学。同样规划建成中学的还有项目西面，目前主要是以小手工制作坊，自建房及小集市为主的板湖老社区及工业区。
（项目后面的板湖社区和集市）
多长时间能完成改造不好说，目前市政公开的信息中，没有找到关于板湖片区旧改的信息。
而控规与现状相差较远，例如在控规中目前黄江人流量最大、在众多宣传中被提及的天虹商场应该是住宅用地。目前散乱分布的板湖旧市集在规划中是要做成片的小学用地。
加上板湖片区控规的核定时间是2011年，因此这个控规的指引性如何不得而知。但如果小学、中学不如控规指示在项目的周边拔地而起，中泰峰境的周边配套则显得有些捉襟见肘。
学校：
黄江中心小学（驾车10分钟，步行35分钟）；
东莞伊顿外国语学校（驾车15分钟）；
华师大附属东莞学校（驾车26分钟）；
商业：
沃尔玛（驾车7分钟，步行25分钟）；
天虹商场（在沃尔玛对面）；
嘉荣spa（驾车13分钟，步行35分钟）；
旧城中心临街商业（驾车15分钟左右）；
医院：
东莞市黄江医院（驾车20分钟左右）；
如果是计算直线距离，中泰峰境与上述配套的距离都不算远。但由于项目的西面和南面都是旧工业区或自建房， 其中道路狭窄，道路两旁较为混乱，从中穿过极不方便。
（板湖旧区）
如果是驾车出行，按照目前道路只能向北绕道聚富路，经环城路前往各个配套设施，这是驾车出行至各个商业、学校等都不太方便的主要原因。
与中泰峰境同在北部旧城市中心的公办小学有两所，分别是黄江中心小学和黄江第二小学。按照2019年黄江学区划分，中泰峰境被划分在黄江中心小学的招生区域内。
黄江中心小学是市一级学校，与中泰峰境的距离是驾车10分钟，步行35分钟。私立学校方面，驾车前往东莞伊顿外国语学校、华师大附属东莞学校分别为15分钟和26分钟。距离都不算远，但也非步行就能够解决问题。
（黄江中心小学，图片来源：黄江中心小学官网）
当然，如果如愿照规划在周边建起学校，这个问题就不存在了。
在商业配套方面从项目出发驾车7分钟、步行25分钟到沃尔玛，沃尔玛对面是天虹商场，这是黄江商业最繁华的地方。
（黄江沃尔玛）
与旧城中心区的临街商业、嘉荣SPA的距离大概在15分钟车程，加上中泰峰境自带的底层商业，项目的商业配套是足够的。且中泰峰境离周边商业配套近，但又不至过近而太嘈杂，这是项目的优势。
从项目驾车前往已经迁至新城中心区域的黄江医院需要20分钟，对于医疗这项紧急需求来说距离较远。但这是目前所有在售项目都存在的问题，医院的位置使然。
黄江医院是公立国家二级甲等综合性医院，应付小病小痛绰绰有余。
中泰峰境最新一期将于今年9月推出，面积段分别为87㎡、96㎡，97㎡，106㎡和123㎡。其中21栋、22栋为两梯五户，20栋、23栋、24栋、25栋、26栋、27栋为两梯六户。
87㎡的三房两厅一卫：
优点：
1.动静分明，户型方正。
2.全明采光，主卧及次卧均设计了飘窗。
3.L型厨房与餐厅相连，创造较大烹饪空间的同时，家务动线较短且自成一条。
缺点：
1.阳台朝向北边，光照时间短。东莞的北风较南风更冷而干燥的特点，因此在阳台晾晒衣服可能不干。
2.厨房与次卧相邻，厨房窗户只有一个且与卧室窗户同向，厨房产生的噪音和油烟对次卧可能存在影响。
（右侧可上下拖动）
96㎡的三房两厅两卫：
优点：
1.阳台和主卧、次卧的飘窗朝南，使得温暖而又湿润的南风吹来。朝右边的户型则可以让早上第一缕阳光洒向阳台、主卧，带来舒服的居住环境。
2.阳台的观景角度达到270度，且均可俯瞰园林，带来极致的观景体验。
3.动静分明，户型方正，全明采光。
（右侧可上下拖动）
97㎡的三房两厅两卫户型：
优点：
1.阳台长度达到6米，实现270度观景视角。
2.户型方正，且公共走道长度适中，整体使用率很高。
3.有两个卧室配备大飘窗，1个卧室与阳台相连，有助于阳光进入室内。
缺点：
1.阳台朝北，日照时间短。
（右侧可上下拖动）
106㎡的3房2厅2卫：
优点：
1.8.8米宽大阳台与4.8米宽大飘窗形成南北通透，充足空间欣赏室外美景，且阳台朝南有助于阳光与温暖的南风吹入室内。
2.L型厨房与餐厅相邻，提供足够烹饪空间。
3.户型方正，除客厅与次卧间存在半承重墙外，其他区域均可进行大规模改造。
4.两个卧室配有飘窗，一卧室与阳台相连，全明采光。
缺点：
1.通过长达10米的公共走道来串联起各个房间，浪费空间。
2.各卧室的动线在公共走道上高度重叠。
（右侧可上下拖动）
123㎡的四房两厅两卫
优点：
1.9米宽大阳台与3.9米宽大景观飘窗形成南北通透，观景空间大，且阳台朝南，有助于阳光与温暖的南风吹入室内。
2.L型厨房与餐厅相邻，烹饪空间充足。
3.户型方正，除客厅与次卧间存在半承重墙外，其他区域均可进行大规模改造。
4.两个卧室配有飘窗，一卧室与阳台相连，实现全明采光。
缺点：
1.10米公共走道来串联各房间，浪费空间。
2.公卫处于两卧室之间，三个卧室的动线与客厅-公卫动线在公共走道上高度重叠，需考虑内部交通阻塞的问题。
（右侧可上下拖动）
在2011-2015年，黄江新房均价缓慢上涨。而到2015-2016年，受宏观环境影响，黄江房价完成了近乎翻倍的跃升，此后基本保持平稳，有一定下滑趋势。
而中泰峰境此次推货均价为16500元/平，最高不超过17000元/平，要低于2019年5月黄江新房网签均价17353元/平，相比于和昌共筑中央园著的21000元/平，融创公园首府24000元/平的均价要低上不少。
但根据工作人员介绍，与和昌众筑中央园著、融创公园首府等深圳客比例达70%-80%相比，中泰峰境一二期已售的深圳客占比只有10-20%，大多数还是本地客户。这可能与开发商的营销策略有关，但也能反映市场对中泰峰境的自住属性更为认可。
要点总结
1.中泰峰境此次推货均价为16500元/平，最高不超过17000元/平。
2.在轨道通勤上不是很方便。
3.体量大，小区配套全，居住环境舒适。
4.受限于道路建设，前往学校、医院等不是很方便。商业配套是优势。
5.价位低于同区域楼盘，以本地客为主。
本文来源：网易房产东莞
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