易居：未来十年房地产业将进入“资产时代”

上海易居房地产研究院与华东师范大学东方房地产研究院联合举办的“房地产业演进规律与生存之道”课题研讨会日前举行，该课题旨在探讨房地产业演进客观规律，判断产业发展阶段及发展方向，为房地产业和相关行业组织提供参考。

易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳表示，在房地产业演进发展的历史长河中，任何一家企业都要顺应产业演进的发展规律，“如果课题能引起企业的思考并在战略选择时作为参考，我们的工作就有了一定的价值。”

易居房地产研究院流通研究所所长崔裴表示，美国房地产业从以提供物质产品为主的类制造业，进化升级为真正的服务业，其行业结构的主体部分是房地产出租业，房地产业的经营模式已由传统的以资本增值收益为主升级为以长期现金流收益为主；美国房地产业的进化、升级促进了美国房地产市场的结构优化及相关子市场关联互动机制的形成，如住房租买选择机制、房地产投资替代机制，这些机制增强了房地产市场的自我调节能力。

课题研究认为，相对于中国宏观经济、社会的发展水平，中国房地产业的演进发展是滞后的，中国房地产业已从资源时代（拿到土地是关键）进入到产品时代（打造优质物业产品是关键），未来十年必将进入资产时代（打造持续增长的现金流是关键）。资产时代需要全方位的外部环境建设，包括制度建设、市场结构建设、产业链建设、人才培养体系建设等。

要在资产时代立于不败之地，房地产企业需要培育适应“资产时代”的核心竞争能力：如租赁物业运营力，包括精细化物业开发更新、设施管理、租约设计与达成、租客甄别与维护等；项目投资分析与评估能力，包括项目细分市场分析、项目最高最佳用途分析、项目投资价值评估等；资产金融化能力，包括物业资产的金融市场选择与金融产品对接等。

从增量转入存量的市场切换点

什么时候是房地产开发企业从增量市场转入存量市场的最佳切换点？华东师大东方房地产研究院副院长胡金星指出，借鉴国外发展经验，美国有些物业本身成本低，资产池发挥了较大作用。因此，对于存量房市场，企业资产结构很重要。此外，由开发向服务转型，现金流发展要求房企做到产品和服务的创新。

绿地集团首席战略官李想认为，中国有不同的国情，例如国人倾向于置业而不是租房，房地产增值效益更容易激发投资属性。但是，中国未来年轻一代的消费习惯和理念可能发展变化。从增量时代到存量时代的发展，未来房企的投资、开发、运营、服务会分离。

REITs在中国有待发展

中梁地产战略研究院院长郑焕指出，REITs对商业地产发展颇为重要，但目前存在障碍，所有权、税收、没有长期的现金流来源等问题未解决，在这种情况下中国的开发商难以做成此项业务。易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁补充说，REITs发展还存在另一个问题，即中国商业地产的租金坪效目前较低，不足以支撑REITs的发展，这是一个很重要的市场因素。

关于金融和房地产的制约，李想提到目前中国商办物业的收益率尚达不到常规的资金成本，REITs先分红后交税，收益率有所影响。

市场及制度方面亟须完善

张永岳指出，行业发展和企业运营遇到问题，可以视为宏观层面上的判断和企业经营层面上的选择。如2017年，国家出台了多项促进住房租赁市场发展的政策措施，众多开发商响应号召。但是面临租赁项目盈利水平低的情况，部分开发商收缩此业务规模或直接砍掉此业务。因此，对于企业的长远发展而言，必须在市场转折阶段对未来的方向有明确的判断和自身的战略选择。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，发展租赁不赚钱的因素很多，但最大的问题是市场问题。目前中国住宅租金收益率太低，商办类物业又过剩。进入存量房时代，还需较长时间去消化市场风险。

中国物业管理协会名誉副会长庞元提出，目前租赁最大问题是租金收入不足以支付税收和贷款，出租人的每笔租金收入都要交税，而房产的持有人却不需要交税等。这是市场发展过程中有待解决的问题。