全国哪些城市购房动能强？报告来了！

（原标题：全国哪些城市购房动能强？报告来了！看了这图，深圳有房族笑了）

报告显示，深圳在城市购房动能和城市刚需购房动能中均排名第一。

贝壳研究院发布的报告显示，深圳在城市购房动能中排名第一。

贝壳研究院发布的报告显示，深圳在城市刚需购房动能中也排名第一。

7月27日，有房地产界“奥斯卡”之称的博鳌房地产论坛在三亚启幕。在当天下午的“楼市增长潜力：新热土与新赛道”主题论坛上，贝壳研究院发布了题为《全流通视角下的城市购房动能研究》报告（下称“报告”），引起热议。报告显示，深圳在城市购房动能和城市刚需购房动能中均排名第一。

深圳当前住房自有率未超过50%

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，进入存量时代和换房成为“新刚需”时代以后,衡量一个城市商品住房消费市场的增长潜力,要重点考虑刚需、改善需求和新房、二手住房类型之间的相互作用关系,要从全流通的视角进行观察。

全流通视角下,衡量一个城市住房消费的发展潜力,有三个重要变量:第一,未来要入市的刚需规模(包括两个部分,即目前城市无房群体的规模、基于城市软硬性吸引力而流入的无房群体规模);第二, 这些刚需入市的难度;第三,刚需的入市在乘数的带动下对整个市场规模的扩大效应。在此基础上,构成了城市购房动能指数。

从报告披露的城市购房动能综合榜单看,一线及重点二线城市基本进入TOP20。 一线三城稳居TOP3,其中深圳由于当前较低的住房自有率,以及对人口开放的姿态,人口增长持续性强,未来购房需求潜力大而排在榜首。与北京、上海等60%以上的住房自有率相比,深圳当前住房自有率未超过50%,城市中一多半的常住人口租房居住,这部分存量人口及未来引入的增量人口将成为支撑深圳住房市场的重要力量。

北京、上海虽然同样“缺房”,其无房群体入市的难度大,较大地转化难度削弱了购房动能。二线城市中,杭州、南京、武汉及苏州紧随一线城市之后,其中杭州由于其持续优化的产业结构吸纳外来人口,购房动能大。此外,“网红城市”西安及成都也跻身榜单前15名。

深圳刚需规模居于各大城市首位

许小乐认为，一线及强二线城市购房动能排名靠前,其中深圳因为巨大的潜在刚需规模居于首位,北京、上海则因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三;杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较强的经济吸引力排名也较前。从分指数来看,综合换房比例和难度,编制城市换房动能指数,武汉由于较高的换房比例和相对宽松的换房环境,其改善动能指数排名第一,西安、重庆等换房政策较为宽松的城市排名也相对靠前。

许小乐还指出，环京都市圈呈现典型的两极分化、环沪环深城市圈内部不同城市购房动能呈现梯队分布且整体都不弱,北京城市圈具有明显的“分化型特征”,上海和广深城市圈则是明显的“融合型特征”。

根据动能指数,报告建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市,从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力,也要考虑购房可支付性,中短期来看,二线城市是未来不错的选择。