商品房配建限价房的烦恼：小区“隔离墙”该不该拆除

一边是每平方米一两万元的政策性住房，一边是每平方米几万甚至十余万元的商品房，两类住房的业主虽然住在同一个小区，却被一道铁栅栏隔成了两个世界。

这道“隔离墙”的存在，让双方业主产生不小的矛盾。在北京，部分小区甚至爆发了冲突，指责、谩骂也时有发生，用铁栅栏、绿植围起来的“隔离墙”也被拆了又建，建了又拆。

政策性住房的业主认为，小区内的“隔离墙”是违建，让他们几无公共活动空间，应该拆除。商品房的业主也叫屈，在多出了数百万乃至千万元购房款的情况下，他们应该享受更多的资源。在房价相差数倍的情况下，如何平衡双方利益，成为当前需要解决的问题。

难共享的绿地面积

资料显示，北京万年基业长阳置业有限公司2013年拍得房山区长阳镇18-02-13地块，楼面价约为2.3万元/平方米，成为当年房山区的地王。按照要求，项目名称为清苑嘉园的该地块除了建设商品住宅外，还需要配建部分限价房。

由于对销售价格、套型面积、购房者的户籍与收入等方面有限制，限价房成为面向社会“夹心层”的一种政策性住房。2014年，共计3栋、625套的限价房的清苑嘉园开售，均价在1万元/平方米左右。

清苑嘉园定位为豪宅项目的商品住宅部分，最终的销售案名为广阳郡九号，2016年开盘时的销售均价超过4万元/平方米，成为房山区首个售价突破4万元/平方米的楼盘。

2017年，清苑嘉园小区的限价房交付使用，住户刘峰（化名）和许多着急入住的邻居们就搬了进来。刘峰对中新经纬表示，3栋限价房只占小区很小的面积，但住户却很多，除了道路和一小块停车场，小区内部基本没有活动空间，他们一直希望商品房部分交房后，老人和孩子能有可以休闲的地方。

清苑嘉园商品房与限价房之间的“隔离墙”。 受访者供图

由于商品房部分建设较慢，清苑嘉园商品房与限价房之间一直由铁皮和绿植组成的围挡隔开。2018年年底商品房交房后，开发商仍未拆除围挡，限价房的业主开始向开发商反映，但一直没有得到回应。

今年6月3日，房山区住建委对限价房业主的投诉进行了回复。房山区住建委称，通过联系清苑嘉园小区物业和开发建设单位负责人，得知该项目商品房目前还未全部完工，等完工后会将围挡进行拆除，不会发生保障房与商品房隔离的问题。

然而，刘峰称，房山区住建委回复不久，开发商不仅没有拆除铁皮围挡，反而加盖了2米多高的铁栅栏。

清苑嘉园限价房区域只有一条内部道路 。中新经纬 薛宇飞 摄

中新经纬近日在清苑嘉园走访发现，限价房区域只有一条内部道路，路两旁停满了私家车，绿化几无设计感。商品房区域已经完工，内部绿化丰富，由于住户还较少，环境十分静谧。限价房区域与商品房区域虽属同一个小区，但绿化面积悬殊，俨然两个天地。

该小区虽由一个物业公司负责管理，但限价房的住户只能从一个侧门出入。商品房区域的一位保安对中新经纬表示，限价房的业主不能随意进出商品房区域。

根据北京市住建委2015年6月出台的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，新建商品住房配建项目，商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的，建设单位应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。清苑嘉园限价房业主提供的购房合同显示，该项目设立一个物业管理区域。

限价房业主们从规划部门获得的清苑嘉园项目规划图中，并没有这道“隔离墙”。北京市规划和自然资源委员会房山分局7月23日的回应中也称，“信中所述的围墙、铁网、绿植未经审批，我局未对其核发过《建设工程规划许可证》”。

刘峰称，如果围挡一直存在，限价房区域的容积率明显高于合同约定，各类配套设施也达不到规划要求，他们感到利益受损。

难拆除的“违建”

拆除这类未经审批而修建的围挡，看似合法法规，但难度不小。

6月底，在房山区长阳镇政府物业科等政府部门的主持下，召开了由清苑嘉园项目开发商、业主代表出席的座谈会，但没有给出解决方案。

中新经纬7月30日致电长阳镇政府物业科，一名工作人员称，“隔离墙”的问题超出了他们职权范围，需要咨询住建和规划部门。业主们反映，他们这几个月已经将问题反映到多个部门，但都没有收到明确答复。

遇到同样情况的还有位于北京市丰台区的首开·华润城，该项目也将商品房与限价房分割，限价房业主的公共活动区域仅限一条内部道路。在相关部门的介入下，小区内的儿童乐园向限价房业主进行了开放，但“隔离墙”依旧存在。

业主林辰（化名）提供的、曾悬挂在首开·华润城售楼部的一份项目地块总体说明中明确，“小区整体管理，按政府规定，与西侧限价商品房相通”“本楼与西侧限价商品房不做隔离”。

北京市政府服务热线管理中心官方微博“北京12345”在7月24日回复首开·华润城的一位业主称，针对违建问题，目前属地已告知城管部门下达谈话通知书，按照流程进行拆除。不过，截至中新经纬发稿，“隔离墙”仍未拆除。

丰台区西府玉苑限价房项目自交房起，就与商品房之间有一道1米左右高的砖砌“隔离墙”。近日，限价房业主称，开发商在没有告知他们的情况下，准备在“隔离墙”附近修建水泥浇筑的钢筋实体墙，在施工过程中遭到业主们的反对，之后一直处于停工状态。

西府玉苑水泥浇筑的“隔离墙”。 中新经纬 薛宇飞 摄

中新经纬在该小区看到，水泥浇筑的实体墙已经露出地面，2米左右高的钢筋仍裸露在地表。若这道“隔离墙”建成，西府玉苑限价房区域只留有一圈环形道路，无任何活动空间。

丰台区规划委一名工作人员在回复西府玉苑限价房业主投诉时表示，小区内的“隔离墙”涉嫌违建，属于未经规划审批建设构造物，但由于项目已经交付，应由城管部门负责认定与处理。

“隔离墙”问题迟迟未能解决，也与商品房业主施加的压力有关。林辰称，商品房业主一直坚持保留，甚至在相关部门介入后，还在“隔离墙”的后面加装了伸缩门。

首开·华润城的一位商品房业主告诉中新经纬，他以约7万元/平方米的价格买的房子，比同小区约1.7万元/平方米的限价房高出很多，理应享受更多的公共资源。物业费上，商品房每月为5.98元/平方米，限价房只有2.76元/平方米，商品房自然要有更好的服务。这位业主还称，限价房对外出租的情况较多，如果拆除“隔离墙”，不免会对小区的私密性和安全性产生影响。

在不少小区，政策性住房业主与商品房业主相互指责甚至发生口角偶有发生，在这种情况下，“隔离墙”也被拆了又建，建了又拆。媒体称，竖立在北京城建·畅悦居D区联排别墅和自住房之间的围栏，曾在一场大风之下轰然倒塌，自住房业主强行将另一侧铁门拆除。而在别墅区业主的要求下，小区物业迅速对铁栅栏进行了修复。另有媒体称，北京华润昆仑域小区保障房与商品房之间原本有一道围挡，于7月23日拆除。可没想到，围挡拆除还不到1天时间，就有几名商品房的业主用建筑垃圾在原地堆起了“高墙”。

之前曾闹得沸沸扬扬的北京玉璞家园小区的“隔离墙”问题，至今没有解决，中新经纬在该小区看到，铁栅栏仍矗立在限价房与商品房之间，并有两名保安在附近巡逻。

难平衡的利益

限价房与商品房悬殊的房价与物业费，或许是矛盾的根源。清苑嘉园限价房最大的户型为75平方米，按照当时的平均售价，房屋总价款约75万元，而商品房的最小户型为139平方米，按照如今5.2万元/平方米的售价，总房款超700万元；首开·华润城限价房的售价为1.7万元/平方米，商品房如今的售价在8万元/平方米；西府玉苑限价房售价2.1万元/平方米，商品房售价12.8万元/平方米。在同一小区内，限价房与商品房的物业费也会有2~3倍的差距。

清苑嘉园商品房外景。 中新经纬 薛宇飞 摄

高额的成本支出，让商品房业主很难与他人分享优质资源。但现实情况是，“隔离墙”的存在，让政策性住房业主实际拥有的公共空间大幅缩水，难以达到合同约定的绿化面积和容积率。

北京市东元律师事务所合伙人、律师李松指出，若因“隔离墙”导致绿化面积缩水、容积率上升，说明开发商未按照购房合同约定交付房屋，涉嫌违反合同约定，业主可以要求开发商承担违约责任。

对于商品房业主的想法，李松对中新经纬说：“政府要求开发商配套建设政策性住房时，往往会给出一定的优惠政策，这意味着商品房业主享受的资源并不会减少，开发商始终还是要按照合同约定交付房子。觉得自己吃亏了，可能还是出于心理上的因素，觉得付的价格不一样，竟然住在同一个小区。”

经济适用房、自住型商品房、限价商品房，都曾是北京市为解决社会“夹心层”居住难题而推出的房屋类型。业内人士认为，自住型商品房、限价商品房与商品房混居的本意，也是让不同收入群体能够融合，而今看来，这种策略在具体执行中还是遇到了问题。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，北京市商品房配建自住房、限价房的项目，大概有十几个，前期几个项目在土地出让时，政府部门并未明确要求开发商不得修建“隔离墙”，但后来问题比较多，就禁止了。

张大伟称，为追求利益最大化，开发商会选择“高低配”的建设模式，即商品房部分修建为低层洋房或别墅，政策性住房部分建设为密度较大的高层住宅，虽然能达到政府要求的容积率，但导致商品房和政策性住房占有的公共面积差别很大。

“没有‘高低配’，双方的公共面积相当，是否修建‘隔离墙’也就没那么重要了。后来，北京的确禁止了小区内的‘高低配’。”张大伟说，政策性住房业主争取公共空间的诉求合情合理，但商品房业主的要求也并非全无道理，这种矛盾的出现可以说是历史的产物，解决起来较为棘手。

张大伟称，随着自住型商品房退出了北京的历史舞台，商品房、限竞房、共有产权房地块均单独出让，新建住宅小区因混居而引发的问题将逐渐减少。