市场仍在深度调整中，今年上半年，全国商品房销售额70698亿元，仅增长5.6%，增速回落。行情越是冷清，越能显示出房企的真正实力。
上半年，越秀地产（00123.HK）合同销售金额约为369亿元（人民币，下同），同比上升31.9%，远高于行业平均水平，完成全年合同销售员目标680亿元的54.3%。
除销售金额外，越秀地产多个核心经营指标皆有出色表现：营业收入同比上升114.4%至217.9亿元、核心净利润同比上升63.2%至18.3亿元、毛利率为30.0%，同比上升4.2个百分点。
与此同时，越秀地产新进入深圳等重点城市，拓展布局，也进入广州地铁成为其第二大股东，“轨交＋物业”模式项目成功落地，它们将是越秀地产未来业绩增长的底气。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，对上半年业绩满意，也有信心完成全年销售目标。
多个核心指标大幅增长
这是一份靓丽的中期业绩报告。
2018年上半年，越秀地产的合同销售金额同比增39.5%，至280亿元，至今年上半年，销售金额在此基础再上升31.9%，至369亿元。
越秀地产销售规模一年上一个台阶。在如今行情下，保持超过30%的增速实属难得。
截至6月30日，越秀地产已售未入账金额为775.5亿元，较年初上升21.4%，这是越秀未来收入的来源，也是业绩的支撑。
相比销售金额，上半年越秀地产的营业收入更为出色，同比上升114.4％至217.9亿元。从分部资料来看，房地产开发依然贡献集团绝大多数收入。
在收入极大提振情况下，越秀地产核心净利润同比上升63.2%至18.3亿元。
值得一提的是，越秀地产毛利率提升至30.0%，去年同期这个数据是25.8%。在地价、建安成本日渐走高的情况下，开发商利润空间收到压缩，不少开发商毛利率已调至20%的水平线越秀地产能有30%的毛利率，足以说明集团成本控制得法。
影响利润水平的主要为行政开支、财务费用等支出。而财务费用，则显示出公司的融资能力和财技水平。
其所呈现的一切依旧富有越秀地产特色，融资成本低廉，是其一贯的优势。数据显示，今年上半年，越秀地产的财务费用，从去年同期的6.5亿元，将低至6.34亿元。
今年以来，监管层对开发商的融资步步收紧，开发商普遍遭遇融资困难、融资成本走高的难题。而越秀地产依然在境内成功发行25亿元公司债，其中3年期利率3.85%，3+2年期利率3.93%。 此外，越秀地产还成功发行了15亿元租赁专项债，发行利率仅3.83%。
这显示出越秀地产债务结构持续优化，融资渠道趋多元化。至期末，越秀地产平均借贷成本为4.76%，同比下降6个基点，处于行业最低区间。
对于下半年的融资安排，林昭远表示，将进一步调整债务结构，进一步下降成本。
整体而言，越秀地产的财务状况依然稳健，截至6月30日，资本负债率仅为43.7%，远远低于同行。
随着人民币汇率的波动，不少有海外债的房企面临汇兑风险。
不过报告期内，越秀地产总借贷为人民币650亿元，其中49%是人民币银行贷款，22%是人民币债券，港元的债务比例只有11%，美元债务比例是18%。
整体而言，越秀地产外汇风险敞口较小，集团表示将持续关注境内外利率市场的波动，适时运用金融工具管理利率风险。
另外，上述650亿元债务中，需要在一年内偿还的债务只有78亿元，而期末越秀地产持有现金315.8亿元，较今年初上升16.3%，能轻松覆盖短债。
轨交物业开始贡献业绩
不管是融资还是投资，越秀地产素来稳健，始终对风险保持清醒，但也积极捕捉机会。
林昭远表示，上半年楼市迎来小阳春，地价曾有短暂的升高表现，因为公司前5个月几乎没有拿地，都在6月份集中拿地。
逆周期拿地，是越秀地产打的一手好牌，因有足够资金支持，所以拥有弯道超车的势能。
今年上半年，越秀地产通过“轨道＋物业”模式、国企合作、产业勾地、招拍挂等多种方式，以较低溢价率，于广洲、深圳、杭州、成都等7个城市拿下14个项目，总建面达到374万平方米。
值得一提的是“轨道＋物业”模式为集团争得更多发展空间。
报告期内，越秀地产完成了首个“轨道＋物业”项目——品秀星图86%股权的收购。品秀星图位于广州增城，是非限购区，是广州地铁13号线官湖站上盖物业，一个以居住为主的大型综合体。
今年上半年，品秀星图已给集团贡献了20.9亿元合同销售额，林昭远表示，该项目年内有望贡献50亿元。
品秀星图的畅销，初步验证了越秀地产“轨道＋物业”模式的成功。更令投资者期待的是，今年4月，向广州地铁配售30.81亿股股票事项获通过，目前广州地铁已成为越秀地产第二大股东，持股19.9%。
林昭远表示，广州地铁入股后，为越秀地产日后获取轨道交通物业带来很大的优势。
根据广州地铁规划，未来五年，广州地铁将努力实现线网里程在2023年翻番，从目前的478公里达到800公里。期间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。
越秀地产将有机会从中选择合适的项目与广州地铁进行合作。越秀的的目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年贡献新增土储约100万平方米。
据中期业绩报告，今年5月28日，越秀地产与广州越秀集团签订两份期权契约，落实两项越秀集团持有的新地铁项目51%权益，它们分别是广州黄埔区的萝岗项目和番禺区的陈头岗项目，将为公司带来179万平方米的优质土储。
越秀地产披露，目前公司有意在2019年第四季度行使两份期权及完成收购事项，一旦完成，越秀地产地铁相关项目的总建面将增加至318万平方米，约6月底总土地储备的15%。
数据显示，截至2019年6月30日，越秀地产拥有总建筑面积约2152万平方米。
毫无疑问，“轨道+物业”模式，已成为越秀地产发展业务的重要突破方向，在重点城市优质土地如此稀缺情况下，这将成为越秀地产不可多得的优势。
林昭远表示，有信心完成年度销售及经营目标，集团也会加快推盘节奏，拓宽销售管道，提升轨交项目的销售，确保完成全年销售目标，同时会加快项目开发速度以提升资产周转率。越秀地产下半年的征程开始了
本文来源：第一财经
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