警惕“跑马圈地”！做产业还是做物业也很关键

（原标题：警惕“跑马圈地”！总部经济是张好牌，做产业还是做物业也很关键）

城论 程洋（南都记者）

打从2008年起，深圳印发《关于加快总部经济发展的若干意见》，启动总部经济发展战略。10年的时间过去了，深圳的总部经济当下可谓正在经历“冰火两重天”。“火”的是通过发展总部经济，深圳的产业结构得以优化，经济的韧性得以提高；而跌入“冰点”的是，作为楼宇经济的一种形态，总部经济或许正历经最艰难的一年。

根据高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告，深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。而此前据媒体报道，2019年上半年深圳写字楼的租金价格一直在下行，相比2018年降幅达到20%—30%，其中，南山区部分产业园区的租金下跌幅度达到40%。

除了写字楼的生意不太好，深圳的总部经济还面临一些质疑。南都记者从一名百度深圳离职不久的前员工处了解到，位于深圳的百度国际大厦作为百度移动互联网技术研发的大本营和国际业务拓展的桥头堡，核心业务游离。该名员工表示：“功能上来说，深圳总部虽然相对鸡肋，但一线城市土地空间紧缺，先把土地占了，再来做具体的规划布局是大公司的一贯做法。”

此前就有声音质疑，存在部分新引进总部企业取得用地之后，无法兑现形成地方财力的承诺，甚至“不做产业做物业”，通过转租转售总部大厦物业牟利的现象。为此，深圳在2017年还出台了《鼓励总部企业发展实施办法》，进一步完善总部用地供应政策。

深圳发展总部经济，先后出台了多项鼓励政策，更是重金奖励头部企业落户，在税收和用地等方面给予大力支持。但笔者认为，对于寸土寸金的深圳，一定要严防企业借总部经济的由头跑马圈地，应出台更加严格的用地规则和考核细则，对于享受“特殊优待”的总部企业定期公布其业务开展情况。尤其是在经济下行压力显现、国际形势复杂的背景下，深圳发展总部经济要避免落入“外来的和尚好念经”的俗套。

事实上，若将深圳的总部经济与其他一线城市做一个对比，不难发现，作为一座年轻的城市，深圳在国际配套、基础科研等方面存在劣势，亦不像北上广三地一样，历来是区域的中心城市，对总部企业具备更强的吸引力。

如何走出一条差异化的总部经济路线？从深圳7家世界500强企业中，或许可以找到答案。有专家指出，深圳发展总部经济的优势，不在于吸引世界500强企业落户，而在于立足本身的制造业优势，培育本土的制造业企业总部。