近期一二手房成交量小幅回落

进入8月下旬，东莞地产显现推货疲软态势。上周（8月12日至18日）东莞一二手房市场成交持续低迷，部分片区商品房市场供应量和成交量与前两周相比均有下降。开发商为备战“金九”开始推货冲量，但实际各项目到访量并未上涨。

笔者了解到，随着成交的减缓，市场降温让房企的销售量进一步下滑。虽然市场成交量减少，但是区域分化较为严重，部分镇街行情火热，上周成交占比在全市中份额高；而多数镇街一二手房成交双双呈现小幅回落态势。

项目开工节奏加快

据优房超·瑞城搜数据显示，上周全市商品房开工面积合计18.83万平方米，开工节奏加快。其中住宅开工14.11万平方米，环比上涨231%；非住宅开工4.72万平方米，环比下滑43%。个盘开工方面，上周共有两个项目开工，分别布局在茶山和黄江，其中茶山为纯新项目金悦花园贡献，黄江依靠中泰峰境开工支撑。

而在新增供应方面，上周住宅新增620套，面积合计8.64万平方米；新增供应面积中，位于石龙镇黄州新城区欧仙路的华讯大宅推264套洋房产品占据40%以上比例。非住宅新增1251套，面积合计1.82万平方米，供应主力为新世纪领居项目推出785个车位。

优房超·瑞城搜分析认为，上周住宅供应量环比上涨64%，上周新增供应量回升，房企推货节奏加快，原因是同时有4个住宅项目推出，侨信云起同时推出洋房和别墅产品；而华讯大宅、万科首铸翡翠东望皆有上百套以上的洋房产品推出。

区域成交分化严重

在网签量方面，上周东莞新房网签约9.8万平方米，具体为850套，与前一周基本持平（按面积），也是近两个月的低位成交。而且区域分化较为严重，上周松山湖片区成交2.55万平方米为主力市场，寮步镇、虎门镇、沙田镇分列成交排行榜的第一至第三位，区域成交分化问题在8月更加明显。

业内人士透露，上周住宅成交量环比持平，连续7周的成交量稳定在10万平方米上下浮动，走势平稳。个盘方面，无项目表现突出，成交量皆在百套以下，但万科项目表现强劲，霸占洋房排行榜前三位。除此之外，就个盘表现来看其余项目成交动力不足。

二手房交易呈现微减

在二手房方面，近期东莞无论是新品商品房，还是二手房成交市场均呈现小幅度的回落态势。

而上周东莞二手房住宅成交量占比一二手房总成交量的46%，具体为828套，成交量8.49万平方米，环比上涨20%。均价方面，上周二手住宅网签价约为14023元/平方米，环比持平。整体而言，上周二手房住宅市场虽然成交向好，量价齐升，但交易氛围交叉，涨幅不大，基本以稳为主。

东莞中原战略研究中心分析认为，今年东莞调整二手房交易个税后，房产证满两年房源个税大幅减少，利好二手房市场。与此同时，受到新的发展规划落地、土地拍卖市场升温及一手住宅供应量减少等影响，业主惜售心态加重，提高报价，致使购房者的观望情绪进一步加重，成交下滑。

因此整体上看，8月前三周二手房市场住宅交投氛围较差于上个月，预计整体成交动力不如7月，但成交价将保持在1.3万元/平方米至1.4万元/平方米之间。

住宅消化周期持续缩短

笔者了解到，由于上个月住宅新增供应放缓，库存下滑至485万平方米，环比下降3.22%，同比下降3.28%，按照过去一年消化速度计算，7月底住宅库存消化周期持续缩短至不足11个自然月。并且市场分化依然明显，中心城区依然严重供不应求，东南临深片区住宅库存最大为136.5万平方米，占全市比重的28%，东南临深片区住宅库存消化周期继续拉长至近17个自然月。

据东莞中原战略研究中心数据显示，近期住宅新增供应整体环比有所放缓，但万科持续推货抢跑，旗下万科东新翡翠松湖、万科第五城、万科金地天空之城等六个项目集体发力供应13.55万平方米，占全市比重37%。

而从个盘角度分析，近期品牌项目和中低价项目仍然跑赢市场，基本上每周住宅成交排行前15名项目中，都是品牌房企项目。可以说，品牌房企在东莞楼市上将更加脱颖而出，分量将持续加重。